北京买房：理清思路，购房建议1618

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我是17年买的百子湾赛洛城的公寓投资，到现在损失30%，是持有待涨还是割肉离场？另外亲戚家拆迁买的豆各庄的也亏损了，他买了两套，是否也应该卖掉一套？

A：

1、买公寓亏损30%，那要说还不算高呢，是2017年326新政之后买的吧？要是之前买的能亏损50%。但为什么当时要卖公寓啊？新政之后的公寓市场都冰封了，成交量暴跌90%以上，您是抱着抄底的心态去捡漏儿的吧？

2、对公寓的常规建议是，要么就甭买，买了就索性别卖了，留着收租金也挺合适的。这种产品的优势就是租金回报高，但却是用升值慢换来的，看自己重视哪方面吧。

持有待涨的难度大。任何一种商品，比如100块买来的，跌到70块是跌了30%，但想涨回100，那就要上涨43%，难度大的多。那公寓如果涨40%多，普宅得涨多少？还不得60%以上？我觉得可能性不大，北京房价不会这么疯狂了。

3、拆迁买的豆各庄的，安置房吗？这还能亏损？如果是买的二手房，那只能说这地段儿不太强，价格走势一直偏弱。是否卖一套看自己吧，急于用钱或还贷压力大就卖，能自住或不着急用钱就留着。普宅应该没跌多少，现在也基本是底部，涨回来的可能性比公寓高的多。

仅供参考。

二

Q:

请问，现在有一套东四环的房子，142平无贷，估价900多万。孩子初一，学习挺差，问老师是否能考上高中老师不回答，我们感觉在朝阳的希望不大了。看了您的解答有想法换到东西城试试，看是不是能跟着大部队考上高中，好歹有个大学可念？

现在两个问题，您觉得转学有意义吗？如果是以1200万预算的话能买到哪个学区的什么房子？

A：

1、转学有意义吗？这我真没法儿回答。打个比方这就跟换工作似的，在现在的单位业绩比较差，感觉升职加薪无望，有可能被KPI辞退。所以想托人送礼的换个更好的公司，看是不是升职加薪就相对容易了？

只能说看自己的悟性、努力和运气吧，有可能换了环境而被改变，从此脱胎换骨奋勇直追。但也有可能因为竞争更激烈而影响心态呢，或许跟原来差不多甚至更差一些，一切都有可能。

2、毕竟已经初一了，今年又已经错过了暑假转学，要转只能是寒假，也就是转学后只有一年半的学习时间了。在朝阳考上普高的希望不大，到东西城也未必来得及，谁也不敢评估意义。

3、1200万的预算好办，随便哪个学区都能买到还不错的房子，只是没有现在的面积大而已。

4、我要建议还不如买个占坑儿房呢，买西城好学区的支持能大些。反正是就是转学，目标就是获得学位，能转入不错的中学就算成功。用完了学位之后看行情，觉得价格走弱就随时卖掉。

另外毕竟初中只能上一年半，还不能确定学校离多远，如果考上高中的话就更不确定了。那不如买占坑儿房，然后用朝阳的房子换租，这样相对节约成本也降低风险，换租还能占西城学区房的便宜。

仅供参考。

三

Q:

请问，我们一家四口，一老一小，孩子在丰台花乡读村小五年级，本来以为在班里前几名还不错，但和亲戚在海淀的一比卷子才发现天壤之别，我们家孩子都该扔了。尤其是英语和数学，亲戚孩子只不过是在七一小学，就已经甩我家孩子八条街了。

所以我们现在很着急在海淀买房，然后让孩子明年转学，请问怎么能做到确保上好中学？不求人大附这级别的，中上等的就行。我们现在的房子在南四环外，价值400万左右，80多平，想再加200万（贷款）换同等面积的，请推荐。

A：

1、亲生的孩子别扔啊，也没必要这么焦虑。全北京也就海淀最卷，但如果不是天分的问题，那无非就是抢跑而已，只要努力用不了两年就能赶上，早晚都一样。

2、不过您这要求有点儿高了，600万买海淀80多平的，每平也就7万左右。这价位在海淀倒是有，可您又要求好学区，难，很难。

而且就算是多花钱，也没人敢确保小升初到好中学。毕竟您家是跨区，而且看样子也不可能参加点招，那在没有海淀小学六年学籍的情况下就只能是派位，纯凭运气，进入好中学的概率很低。

3、只能说符合您价位要求的基本就是永定路学区与清河+西三旗学区，房子不难找到，但学区不算多强。

仅供参考。

四

Q:

请问，我想问我老家县城的房子，2012年2000一平买的，现在还是卖2000，出租的话73平能租800多，一年一万。装修中等，没怎么住过，您看我这房有必要留着吗？

还是说卖掉算了，因为一年也就住春节几天。物业费到没多少钱，加上什么附加费是不到4毛钱，一年300块吧。供暖费是可以交20%费用停暖，每年也300多吧。

A：

1、出租是73平800多，那就是坪效11块钱，2000一平，租售比不到200。这怎么说呢，我的判断是表面的租售比非常划算，但现实中您这套房的空置期大概率很长。

也就是说，这套房现在价值14.6万，每年租金1万，毛收益率6.8%，远超银行同期利率，从理论上说应该留着，当作一个很好的理财产品。但现实中呢，您这套房大概率很难租出去，几个月半年估计都是正常现象。或者说上一个租客搬走了，想再找到下一个租客会比较难。那如果把空置期也摊入持有成本，毛收益率估计就没这么高了，4%左右或以下都有可能。

2、再一点，如果您这租金是中介给估的价格，那他应该是根据您家装修比较新做出的。而房子一旦出租，有个三年就把装修毁的差不多了。而且是房租越低的，装修毁的越快，因为谁都不在乎。

那假定各种行情不变，但随着您家的装修破败，租金会下降，出租的难度也会加大。如果把这些因素都加进去，您这套房的收益率能3%左右或以下就差不多了。也就是说，您老家这套房属于表面上看收益高，但现实中未必多高的，就因为隐形成本高。

3、总之房子是用来住的，如果装修不错+长期不自住，那常规建议是索性卖了吧，因为租金收益未必多高，毁装修也不划算。尤其是小城市，房价虽然便宜，但装修成本却未必比北京低多少。北京毁点儿装修还好说，因为房租高能赚回来，小城市就不好说了，几万的装修顶上几年的租金总额了。

所以您再跟当地中介算算真实的租金收益吧，确实高，那就留着。如果加入隐形成本后不太高了，那索性卖掉。

仅供参考。

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