广州，下猛药吧

广州新房网签断崖式下跌。

6月，网签6444套。

7月，4874套。

下跌接近3成。

为什么说是断崖式下跌。因为6月的新房网签，有一部分是房票兜底的。

政府下场购买商品房，导致市场数据失真。

实际上，5月之后，随着几个新盘新规开盘够，广州楼市就哐当一下，势头向下。

实际上，广州楼市，已经变成3个市场：1二手市场。2)存量新房市场。3）新房新规市场。

三个市场，不同的温度，有人欢喜，有人愁。

具体来看。

1)二手市场。

不过，现在二手市场，也挺惨烈的。

牛奶厂龙湖二手130四房，业主报价500万，单价到3字头。

跌回2016年。

金融城曾经的网红盘，兰亭盛荟，也是回到3字头。

去年一个朋友问我，兰亭东南向90方望花园，基本没噪音，想出，但觉得价格不合适，当时挂牌价格还是5-6万。

因为置换了天河改善项目，所以预期会高些。

不过，后面因为挂牌价格不合适，也后悔8-9没出，不忍心割肉。

加上天河改善项目有无忧购，付到第二笔的首付的时候，就退筹了，也没迫切动力卖房了。

现在兰亭还没卖，他们买入3万多，所以卖房这事基本躺平了。

广州二手还会跌，但跌幅会收窄。毕竟，很多项目还是有居住价值在，市场总有一个底。

2)第二个市场，存量新房。

他们是新房里的老房子，因为广州使用率新规一年换三代，包括第四代住宅出来，更低的容积率，更好的户型，更高的使用率，更好的居住体验。这些新房户型，算是落后了。

同时，购买力都转向新规新房，这部分新房会更难受，购买力被分流，要么降价自救，要么咬牙硬挺。

3)新房新规市场，包括第四代住宅。

送更大的阳台，更大的花池，这部分楼盘卖得比较好，比如保利的双天，地铁双珑，越秀双云，珠江实业的都荟，龙湖央景颂，网签都是靠前的，市场用真金白银投票。

有开发商反馈，24年在广州拿地的项目，只要操盘没失误，24年拿地，今年上半年开盘的项目基本都赚钱了。

利润率还挺高。

不过，由于高得房率是短期刺激市场需求，广州已经收紧得房率了。

25年拿地的项目，目前主流得房率在100-108%左右，以天河保利航二西为代表的25年新规。

三个市场，完全不同的逻辑，也是相当的割裂。

接下来，广州已经怎么做？

1)大力推行房票，以政府下场购买商品房为主。

这个，我们说过很多次了。

今年以来，广州已经买了2.2万套新房，这个量很大了。接下来，各区还要加大购买力度，真金白银花钱，去商品房库存。

目前三四季度的资金安排，估计有300多亿。主要涉及海珠新中轴，荔湾白鹅潭聚龙湾，以及黄埔和南沙。

2）降地价，抓紧土地出让的节奏，用新规新房+好配套，带动市场。

比如，荔湾石围塘，距离白鹅潭万象，太古高端要素配套的片区，距离才1公里左右，地价2.15万。

这给开发商，留出了利润空间。

如果做刚改，定位类似保利雅珺的户型，80-100，控总价，白鹅潭烟花景观+11号线地铁，隔壁茶叶市场，购买力还是有的。

置换或者居住分离客户群厚，过年前清盘，还是可以打一打的。