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如果说朝阳路以南的区域是朝阳人民选择集体忽略的地方，那丰台是汇集了全城的刻板印象。作为老牌的城六区，丰台在实力上似乎总是缺少类似联合国“五常”的那种地位，很多客户宁愿选择朝阳五环外的东坝、崔各庄、三间房、海淀外溢板块朱辛庄、回龙观等，也不会深情看丰台一眼，很多咨询者上来就思维定式的直接pass丰台，我想说，难道丰台是犯了天条吗？

目前丰台楼市确实存在一些问题，库存面积达到157万方、约11000套，是目前北京区域市场中库存量最大的，肉眼可见的去化艰难，很多集中供地的区域不得已卖到现房，价格也是一降再降，教育短板、城市界面老旧更是丰台一直备受诟病的原因之一，但这并不是丰台的原罪。

我在前面文章说过，丰台因“妙笔生花看丰台”的城市更新行动重获新生，但丰台楼市也成为了城市更新阶段的牺牲品。

丰台作为北京早期的“非首都功能疏解区”，承担了北京吃穿用行等物资物流集散等低端职能，这点从汇集几大火车站和批发市场能看出来，所以一直处于落后状态，在非首都功能疏解及房地产市场收缩提质的背景下，丰台是北京最早启动腾笼换鸟大规模城市更新行动的，城市更新项目数及投资额均是全市第一，占了北京的五分之一。

在城市更新背景下丰台住宅用地集中供应，2022年10宗位列全市第一；2023年8宗位列全市第二；2024年7宗住宅用地，位列全市第一，作为央企的中海、华润在丰台的土储面积一度占到40%，短期大规模集中供货造成了供需失衡、库存积压。

而在下行市场横空出世的好房子政策又给了还在泥潭中挣扎的库存新房一波必须降价出货的暴击，至此，库存奇高、为回笼资金不断降价、卖到现房，叠加南城落后、界面老旧、教育不行的有色滤镜彻底坐实罩在了丰台楼市之上，所以有了开头所说的很多人从直觉上将丰台从购房清单中删除，形成现房=滞销，越降越没人买的的信任危机。

但大家想过没有，如果说造成今天丰台局面的本质是大面积城市更新集中供地的结果，那只能说明丰台城市更新规模之大，而城市更新带来最大好处是城市界面综合提升以及产业基础的升级，像大红门和新宫这种板块近几年变化也是实实在在的，且丰台库存积压的多在三四环和四环边上区域，有足够的环线价值逻辑支撑，在市场下行阶段，环线代表着资金避险的安全垫。

而且丰台区厚积薄发，除丰台科技园外，在四环内集合了两个国家级重磅规划，一个是北京二三环之间唯一有产业增量空间的丽泽商务区，目标是加强与金融街、北京商务中心区协同发展，打造具有全球影响力的金融发展新区。一个是定位是面向是北京未来发展的大红门首都商务新区，承载新时代大国首都功能。

这两个新区的规划其实已经不但但是聚焦城市发展层面，而是聚焦我们大国职能，定位级别怎么想象都不为过，一个是全球数字货币枢纽，一个是国家文化、国际交往核心区，明显面向的是未来国家的全面崛起，如果你们觉得二三环之间的丽泽商务区、四环内的大红门首都商务新区发展不起来，凭什么去相信五环外的崔各庄、东坝、昌平朱辛庄、石景山首钢文化园，尤其是东坝第四使馆区规划与首都商务新区面可以说一脉相承，都是面向未来世界。

综合我觉得在丰台三四环之间及四环边上围绕丰台科技园、丽泽商务区、大红门首都商务新区的新房项目有足够地段环线和产业价值支撑，而且这些项目前期定位都是改善产品，品质也非常不错，在目前市场冲击下已跌出足够的性价比，给一些刚改客群上车的机会，我们来看看丰台围绕环线逻辑及几个产业区规划有哪些值得上车及推荐的楼盘。

在三环边上东铁营有丰台第一个好房子，东铁营街区被定位为“展现首都高品质宜居生活的重点地区”，目前已经启动城市更新，金茂璞逸丰宜金茂最高产品璞系作品，户型面积为110㎡~192㎡三居至四居，130、150四居为主力产品，目前最低价格已经在8.2万/平起，性价比十分之高。

在丽泽商务区有好房子中海丽金府135-230㎡（10.5-11万/㎡），起步1500万左右，我仍然认为丽金府是北京2025年最被低估楼盘，有充足性价比和升值空间。其次是中海丽泽叁号院99-158㎡，均价9.3万/㎡，起步900万；南侧君礼著125-165㎡，价格已经8万/平起。

在南中轴大红门首都商务新区板块有中环悦府134-213㎡，最低已经8.2万/平起，中海和瑞叁号院103-163㎡已经破8。

丰台科技园板块板块内好房子项目隅西颂108-154㎡三居四居，已经单价在7万/平上下，总价700万起；中建云境110-192㎡ 三至四居，均价7.5万/平起，还有现房中海丰和叁号院，在售168-262㎡四居，均价7.7万/平起，1300万起步。

除此外，还有双规交汇的“睡王”板块新宫，坐拥四环又被丰科、丽泽及首都商务新区围合包夹，对于通勤丽泽、金融街及中关村人群而言，居住舒适度和多睡两小时是最大的改善，新宫好房子建发观宸11-165㎡三居至四室，均价7.5万/平起，产品户型做的都可圈可点，目前也是丰台网签第一名，新拍的观宸二期据了解在产品区间上基本和观宸类似，坚持做改善产品。

作为豪宅“修罗场”，丰台楼市现状本质是认知偏差和供应过剩的合谋，从长远看，丰台必将受益于城市更新行动和战略留白区的产业规划发展，在三四环周边位置，库存大、降价猛不是丰台楼市的原罪，而是跌出来的机会。

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