【太原楼评】杏花岭区供地34亩｜东中环内起价2.14亿——敦化坊城改富力城余量地块？

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导读

杏花岭区量大千亩房企，一个“躺平”的富力，一个“匍匐”的融信！ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍

察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！见字如面，大家好，我是太原楼评君！

杏花岭供地｜花落将谁家？

2025年8月6日，太原市规划和自然资源局公示：SWP-2518地块网上拍卖公告！该地块容积率5.2，占地仅有34.2亩，为敦化坊城改用地！指定太原市自然资源储备交易事务中心组织实施。

SWP-2518地块出让面积22799.74平方米，商业兼容比仅有2%，其中住宅分摊22343.75平方米（33.52亩）、商业分摊455.99平方米（0.68亩）。

宗地位置位于杏花岭区，东中环以西，北中环以北。地块大致位置为富力城八号院东区西侧，富力桃园东侧，富力城八号院西区北侧——妥妥的富力城余量地块！

地块容积率5.2，建筑密度30%，建筑限高100m，起始价21430万元，折算起始楼面价约为1807.5元/㎡。结合以上属性，发展定位为刚需盘无疑。

地块备注值得关注：地块现状存在自然形成的黄土土山，该土山权属清晰，且土质符合工程用土标准，可用于现状地貌的削高补低，场地平整。

地块在出让后，如竞得人无意使用现状黄土，由区政府按承诺完成该土山的清除工作，确保场地达到通平条件，保障竞得人能够顺利使用该地块。

NO. 1｜太原杏花区土地情况

太原近几年的土地成交基本仍维持在亩价500-600万，楼面价2000-3000元居多，结合此宗地块属于亩价偏高，楼面价较强的竞争力！

地块所属的敦化坊村，位于太原主城区东北位置，北临动物园，西临享堂，属于太原较早的城乡结合部，十年前引入富力地产开发片区后迎来极大的提升。

目前区域内配套成熟且完善，大型超市、购物中心、五星酒店以及极具优势的中小幼儿园教育资源，此地块美中不足是公交线路相对缺乏。

2024-2025年杏花岭区土地供应以城改安置用地为主。

SWP-2410/2411地块：丈子头连接线以北，占地面积约4.64万㎡（约70亩），由太原杏华国有资产经营有限公司以2.43亿元竞得，亩价347万元。

SWP-2415/2416地块：占地面积约3.36万㎡（约50.4亩），由太原敦化源房地产开发有限公司3.1亿元竞得，亩价约为620万。

SWP-2457/2458地块：长沟南街以南，面积约8.88万㎡（约133亩），由太原杏华国有资产经营公司4.71亿元竞得，亩价约354万，楼面价1294元/㎡。

NO. 2｜太原杏花岭区楼市竞争

2024年12月杏花岭区均价9100元，过半的项目单价低于8000元。2025年上半年，杏花岭区的新房成交面积在太原六城区中属于低成交区域！

富力“躺平”后，杏花岭区相对属于供应缺乏的状态，2025年新入市项目——金泰苑以“低价”策略，短短四个月内实现三居清盘，月均成交40套左右！

此外，区域内二手房市场主要以富力城为主，2025年市场下行波动，二手房成交在8000-8500元左右，部分成交甚至跌破8000元门槛。

地块开发思考：

太原楼市下行，房企开发普遍慎重，该地块大概率为非富力房企筹划开发，该地块的楼面价较低，因区域成熟，教育资源较强，开发风险属于可控。

由于富力的影响，该地块需准现房形式开发，资金沉淀周期和营销周期较长，预计经济测算利润空间有限，尤其是慎重渠道费比，否则可能利润不及贝壳高。

此外，该地块高容属性，与未来好房子低容积率产品竞争中，仅能局限在性价比高的刚需盘，项目开发周期宜于快速，避免进入到产品内卷高峰期！

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