租房新规后，买房好还是租房好？

一条影响所有买房人和有房人的新规——《住房租赁条例》，马上在9月15号就要实施了，影响老大了。

01

《住房租赁条例》讲了好多事，首先，第一个重大变化是“租购同权”。

以前，只有买了A小区的房子，才能上某某重点小学；最近这几年，无数房东和租客打官司，告租客偷偷把学区给占用了。以后，你告都告不赢，因为“租购同权”，政策保障租客的孩子也能上对口学校。

不用怀疑，这又是削弱学区房价值的一个不利因素。我从2021年就开始劝大家不要买学区房，可惜传播力量不够广，不是所有人都听到了当年的建议。

02

第二个变化：房东们做好要交税的准备吧。

因为条例强制要求，租房合同必须备案。这样一来，房东有多少收入就清清楚楚了；合法收入都得纳税，这也增加了税收收入。

如果你想抖机灵，说“我就不去备案”：第一，备案信息公安和教育部门共享，租客为了“租购同权”，会替你备案；第二，不备案的房子，房产中介可以罚10万元，你不想备案，中介也会替你备案，躲不掉的。

你说那我不找中介？我告诉你，这个条例还约束互联网平台了。这个时代，你又不找中介又不上网发招租信息，难道在马路口蹲着发传单找租客吗？所以，这个条例意味着在为后续的税收做准备。

03

第三个变化：加速个体二房东群体的退出。

这个条例对住房租赁企业的资质、资金、从业人员和管理能力等都有了要求。国家想要的是正规、专业的租房公司，这对个体户二房东非常不友好。因此，正在做二手房租赁的个体户，如果没有能力正规化、规模化，就该想想其他出路了。

04

第四个变化：低端租房成本会上涨，但租房条件将得到改善。

以后，厨房、阳台、过道等不是居住的地方不能单独租给人住；另外，每个房间住几个人、每人最少住多大面积，每个城市都要定一个标准。因此，那种在一个房间里塞好几张上下铺的情况，以后肯定不行了。便宜的群租房消失后，原本租群租房的人群，租房成本将会上升。

比如，北京之前发生过一场大火，随后严查合租房和群租房乱象，结果导致困难群体的租房成本大涨，像外卖员、保安、保姆、服务员等受影响最大，他们基本都住在群租房里。

偷偷搞群租？记住，最高罚10万元；其次，中介得代办合同备案，如果帮着租“隔断房”，不仅能罚款，甚至可以吊销执照。处罚力度大，这回看来群租要绝迹于江湖了。

05

第五个变化：会大幅增加供给。

我们看原文：政策鼓励个人把自家多余的房子拿出来出租；然而，下一句说的是，支持企业盘活老旧厂房、商业办公楼。

“鼓励”和“支持”的意义可是天差地别。况且大家想想，究竟是居民自己的商品房成本低，还是废旧办公楼、商业房的成本低？后者的成本只有前者的几分之一。

因此，这个政策更大的用意是培育租房市场，供给会极大增加，所以以后不用买房只租房住确实是可行的了。

06

第六，以后租房不用担心被房东恶意驱赶了。房东未经租客允许，也不能进入房间，否则就是侵犯租客的隐私，是违法的。

中介、二房东卷钱跑路、被恶意扣押金的问题也解决了：以后租房，押金和租金都要放在监管账户。中介不能私下里收钱，而且押金必须写明返还的时间、方式以及扣除的规则；如果违规私下收钱，最高能罚到50万元。

07

第七，房东不能随意涨租了。

每个区域、不同类型的房子，租金水平会有一个指导价。其实这条已经不重要了：如果鼓励大企业爆改旧厂房，提供大量可租赁房源，以后他们会成为市场中的支配者，市场价格基本由大企业的定价决定，已经不是普通房东联合着想涨价就涨得了的了。

你看，《住房租赁条例》文件不长，但变化极大。培育租赁市场、培育长租市场、“租购同权”，对中介、互联网平台都有极强的监管，所以以后，时代不一样了。像美剧里那种，一租房一辈子，甚至几代人，奶奶辈的租约传给孙女，一辈子租房确实不是什么大事了。房地产的时代，真的过去了。