物企“捞偏门”，德商产投服务盯上不良资产生意

文/乐居财经 徐酒眠

地产低迷环境中，物企纷纷跳出物业管理主营范围另谋财路。

川系“迷你型”上市物企德商产投服务(02270.HK)，是其中最能折腾的一个。近两年，其多次高调宣布业务边界拓展，其中包括发展转租服务、进入直播赛道、要搞代建业务……

如今，它又盯上了不良资产的盘子。

8月5日深夜，德商产投服务发布自愿公告，宣布其将成立合资企业，主要从事不良资产领域相关业务。

根据介绍，其此次合作方为广州方华房产经营管理有限公司(简称“广州方华”)，双方将合资成立的企业注册资本为民币100万元，其中德商产投服务间接全资附属公司成都德商风知科技有限公司(简称“德商风知”)将持股占比65%。

“通过成立合资企业，德商风知及广州方华将共同拓展不良资产等相关领域的市场机遇，积极参与具备潜力的不良资产项目。”德商产投服务在公告中介绍合作方：“拥有专业的不良资产领域业务能力及丰富的资源获取能力。”

资料显示，广州方华成立于2022年3月，其由广州嘉桦投资顾问合伙企业(有限合伙)持股 、广州方桦投资谘询有限公司，分别持股70%、30%。层层穿透，最终实际控制人为方华资产管理有限公司。

公开信息中，关于广州方华及其实际控制人的资料不多。德商产投服务表示：广州方华及其最终实益拥有人均为独立第三方。

乐居财经《物业K线》注意到，这其实不是广州方华第一次与德商系合作，比如成立于2023年12月的德桦绿建置业管理（广州）有限公司，二股东背后就站着四川德商财富投资管理集团有限公司。

聚焦不良资产的生意机会，最为人熟知的应该是“低价收进来，高价卖出去”的赚差价模式。除此之外，还有抵债资产运营、债务重组利息差、跨周期持有等方式，也能实现价值释放。

有资料介绍，当前国内处于过度借债阶段，是不良资产处置的巨大潜在市场。国家金融监督管理总局数据显示，自2020年以来，银行业金融机构历年每年处置不良资产规模均在3万亿元左右，而2024年共处置不良资产3.8万亿元，创历年之最。

房地产市场持续低迷，房地产债务无疑是不良资产处置的“重头戏”。在此背景下，不少银行以“骨折价”甩卖地产债权，地方AMC和信托机构是接盘主力方，也吸引了许多其他机构加入行列。

机遇与风险相伴，德商产投服务的不良资产领域相关业务，未来能带来多少收益？

财报显示，德商产投服务在过去的2024年实现营收约3.40亿元，同比增长33.4%。

营收增速跑赢大部分同行，但仍未能逃脱增收不增利的困局，同期录得毛利约9982.8万元，同比增长9.4%，毛利率约22.0%，同比减少4.8个百分点；净利润约为3790.5万元，同比减少5.2%，净利率约8.4%，而上年同期约为11.8%。

“本年随规模的扩大，应收款项增加，基于谨慎会计原则，增加了减值拨备。”

影响其利润的也是应收款问题，截至2024年末，德商产投服务在管项目建筑面积扩展至1065.6万平方米，较2023年增长了20.5%；同期各方贸易应收款项同比增长约15.4%至2.03亿元，期内减值1364.6万元。

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