政策激励让利私人 公共空间反哺社区

　　小石集“原拆原建”前的状态。

　　改造效果图。

　　在去年花都集群街2号完成全市首例“原拆原建”危旧房改造后，广州中心城区的越秀也在加大推动同样的案例。除了目前正在艰难协商的共和村之外，位于传统中轴线附近的洪桥街小石集项目已经于5月份开工，市住建局在7月31日发布的此项目通报显示，该项目将于今年9月完工。

　　该项目快速落地的经验也显示，“原拆原建”想要顺利推进最好具备以下条件:产权结构较为集中且以公房为主、项目设计能够尽量争取政策激励并合理向私人让利、妥善处理租户安置和施工扰民等问题。

　　花都集群街2号、越秀小石集项目的成功案例也有利于各区各部门在推动其他项目时借鉴参考相关经验，尽快形成更多的案例，共同推动广州城市更新取得更大的进展。

　　产权结构以公房为主

　　快速形成改造共识　　

　　相比因为产权分散、业主改造意见纷纭导致启动难的共和村，小石集项目因为以政府公房和国企公房为主，在政府协调组织下较容易达成改造共识(这点跟花都集群街2号案例相似)，项目前期推进较为顺利。

　　市住建局发布的项目资料显示，越秀区“黉桥·小石集”项目(下称“小石集”)，涉及17栋建于上世纪60-80年代的1-4层低矮老旧建筑，共有商、住户45户82人。建筑多为砖木结构，部分楼栋经评估为C、D级危房，房屋本体老化严重，承重构件出现不同程度损坏，墙体剥落粉化，三线杂乱，存在安全隐患，居住环境品质低下，亟待改造。

　　因小石集片区建筑、环境问题突出，同时项目内政府和国企管理的公房较多且连片，具备危旧房改造先行试点的条件。依托《广州市城镇危旧房改造实施办法(试行)》(下称《危旧房改造办法》)，广州市住建局将小石集纳入广州危旧房改造首批试点项目，明确采用“企业+居民”连片自主更新模式，确定“原拆原建”改造策略，明确部门分工、实施路径、工作机制、工作安排等内容，由越秀区洪桥街道牵头成立工作专班，区相关部门、权属单位北秀公司等参与，每周召开例会，通报上周工作进展，研究本周工作事项，倒排工期、明确节点，分类施策，协调组织各方力量推进项目各项工作。　　

　　妥善转移租户

　　为私人业主合理争利　

　　在前期沟通过程中，洪桥街道的项目工作专班先期启动群众意见征集及拆迁动员工作。针对顾虑重重的私房业主，属地街道指定业主熟悉、信赖的街道干部、社区工作人员“包户”跟进，坚持以情感人、以理服人、以德化人，顺利完成全部私房业主签约。

　　为了妥善处理房屋内现有租户的动迁安置，工作组深入细致开展群众工作，对承租户反映的每项困难诉求均及时回应、竭力解决。对5套直管公房的历史租户，区房管局积极梳理辖内周边条件较好的公房给予租户实地选择。“老租户对这里有感情，我们都理解，有什么困难我们都尽量帮忙解决。”洪桥街道工作人员表示，“有一租户是一位老年女性，自己一个人搬家比较困难，我们也第一时间协调，帮她完成搬迁清理。”

　　同时，项目成立共同缔造委员会，搭建“线上+线下”沟通议事平台，一方面广纳民意，就项目建设方案广泛征求利益关联方意见，特别是帮助部分房屋面积存在争议的业主查册确权，并调整设计方案为其争取利益最大化。另一方面街道工作专班也对可能受项目建设影响的周边居民开展政策宣传、说法释理及诉求协调工作，亦为后期围蔽施工可能带来的问题做好预案化解，最大限度争取群众的理解和支持。　　

　　新增6%容积率

　　奖励新增社区公共空间　　

　　作为首个中心城区危旧房连片“原拆原建”项目，小石集在推进过程中也面临诸多新问题。

　　项目范围内的每栋房屋均拥有独立宗地，相较于单一宗地上的“原拆原建”更为复杂，为此市住建部门和市规自部门、越秀区经反复研究，决定采用“统一设计、归集产权、整体报批”的模式，对房屋进行整体规划设计，既确保改造后的建筑风格和功能布局协调统一，又解决了宗地权属人不同的问题。这种灵活的改造模式，不仅满足了业主的多样化需求，同时也确保了项目的整体推进。

　　中心城区空间狭小紧凑，项目原有社区通道不满足消防要求。据测量，“原拆原建”前小石集西侧与邻近建筑中间的内街巷小石街，最窄处只有2.7米，消防车无法通行。为此项目设计方案在建筑首层设计了4米的骑楼退距，为消防车通行预留空间。

　　根据《危旧房改造办法》，采用模块化建筑的项目可以获得6%容积率的政策奖励，为此小石集也引用这一条款，将增容面积主要用于电梯、公共走廊、服务配套等，同时这部分改造费用也由权属单位北秀公司出资，形成了“业主出一点、企业投一点、政府补一点”的筹资模式，成功为项目改造注入“源头活水”。

　　经过专家论证，项目因地制宜采用现浇混凝土框架+钢结构模块体系，中间区域共装配56个模块。模块主体结构采用钢梁+钢柱+钢筋桁架楼承板的钢框架结构，配套集成墙板、整体卫浴等装配式装修产品，整合机电系统，在工厂形成箱式结构后现场整体吊装。通过工厂预制、现场快速组装的方式，有效降低施工噪音、减少扬尘，减少了对周边居民生活的影响，缩短约3个月的建造周期，同时具备结构安全可靠、使用寿命长的优点。此外，项目还采用了节能玻璃、屋顶光伏体系等技术，打造绿色建筑。

　　为落实“好房子”建设理念，项目还通过建筑内部空间抽疏，新辟出一块“7”字形中庭区域补充空间采光，增加内庭院交流空间。同时，在项目公房部分的一楼增设了约250㎡公共服务空间，规划嵌入社区颐康服务站及普惠托育点，完善“一老一小”群体服务保障，满足辖区民生需求。此外，首层骑楼设置健康茶饮、新街市等功能用途，二到四层保留居住功能，引入项目建设方整体运营，打造“租商融合”新业态。

　　南都广州新闻部出品

　　采写:南都N视频记者 魏凯

　　受访者供图