专家再预测中国楼市走势，或大概率是正确的，提前做好2个准备

不知道为什么，又有人开始重提央行前副行长胡晓林的几句话，不过这一次不再是这一句，在泡沫中狂欢的日子不多了，要做好陶水退税的准备，是每一个国家、每一个人都要面对的现实。而是下面这句话，大意是投资者尤其是年轻人要警惕资产缩水和债务压力增加的风险。说句实话，如果一定要给这两句话排一个顺序，那么我真心觉得第二句更重要，并且对我们的提示也更多。

你们来看一看对不对？提到资产缩水，我们肯定会想到房子，这一点没错，但是我们错就错在认为资产缩水就是房子降价贬值。其实在楼市，真正的资产收入水是有人不断的突破心理下限。举个例子，两年前你房子的市场价是200万，现在降到了190万，仔细算一算，两年降10万好像也不多，也能接受。可是其他业主着急卖房，直接大甩卖，降价30万甚至50万，而在这个时候，网络和中介就会大致的宣传，比如某某小区房价暴跌，以后可能还会接着降。

你要明白，威力最大的并不是暴降，而是后面的这几个字还会接着降，加上一个问号。就等于是给买房的一个心理暗示，有一就有二，也就是说以后大概率还会有人接着报价，其实这个时候就已经不是大概率了，而是肯定。所以之前我才会这么说，在楼市进入买方市场之后，也就是在2021年、2022年左右，小区和房子的挂牌价都是假的，没有什么参考价值，一定要看成交价。其实新房也是一样，就怕个别楼盘突然一平，比你低2000块、3000块。谁也受不了。你说你是跟着降还是不降？

相比较之下，债务风险增加的情况就更普遍了，毕竟大部分人都是贷款买房，这个逻辑很清楚，但是很多人都不理解。从2019年到现在的短短五年里，不仅是房价跌了，利率也从5.88%降到了3%左右，可为什么债务风险没有下降，反而是增加了呢？其实这个逻辑很简单，只是我们没有理清罢了。因为这句话出自于2018年，或许是那一年，我就已经预测到未来房子难卖，现在也确实是这样。所以债务风险就确实会增加。举个例子跟你能说清楚，2018年利率为5.88%左右，虽然现在已经降到了3.2左右，看似买房人省钱，但反而是亏得更多。

首先，那一年全国新房均价是8544块每平，一直涨到了2020年左右的9989元每平。然而，直到今年7月，新房均价不仅没涨，反而每平还降了141块。假定2018年你贷款六成买了一套面积摆平的新房，那么在前两年和后四年里，到底哪个阶段的挣钱，哪个阶段在亏钱呢？首先看前两年，收益是14.5万元，贷款成本是7.2万，一共赚了7.3万，而后四年市场价亏了1.7万，贷款成本10.6万，也就是说前前后后一共亏了12.3万。

虽然严格来说这么算并不是百分之百的严谨，但是已经说明了一个结论。不管利率高低，贷款成本是肯定跑不掉的，只要房价不涨，债务风险就会增加。当然了，我这么说并不是想让大家恐慌，而是想说明一点，想靠买房赚钱，至少不想亏钱，就必须有一个前提，楼市是卖方市场。也就是土地不难卖，房子不难卖。然后现在是这样的，根本就不是，所以我倒是有一个建议，直接看一看你小区附近的中介数量就知道了。

对比2019年和这两年，到底是多了还是少了？反正我小区附近的中介直接从6家干到了只剩1家，中介也是老百姓，他们也要靠卖房来赚钱，一旦赚不到钱，甚至不断亏钱，要么关键，要么干脆转行。反正到目前，吴晓林的话还是有道理的，尤其是债务风险增加，这两年很多人光是炒作、逃税、退却泡沫破灭这些话，可问题是这些话太高大上了，如果没有具体的例子，很多人还是很难理解。

我想房价就是最好的角度之一，放眼现在和以后，放眼以后，在楼市企稳的环境之下，其实就已经决定了房价走势。这两个字概括就是问题走上一套房子倒是还好，怎么着都得住。就怕前些年买了好几套，除了自住之外，其他的房子都是买来赚钱，也就是投资的。而且都是贷款，那这个问题就大了，因为利率本来就高，哪怕到了现在，首套房只有3.2%，二套房也有接近3.8%。也就是说，同样是贷款100万利息得多出了12.1万，所以呀，过去就让它过去呢，重点是现在和未来我们还能做一些什么呢？

我的建议有两点，第一，想要少亏钱就少碰新城区。其实前几天我经常提到新城区，因为它不仅房价涨得快，而且上限还高。哪怕是在二线城市，别的区域只能涨到2万一平，它却能涨到3万甚至4万一平。当时还不愁没人卖，所以就连中介在内使劲推新城区。但是当时我就说了一点，维持房价的核心是资源，一旦资源没有了优势，那房价也就维持不住了，尤其是新城区。

所以你看一看，现在泡沫化最严重的区域之一就是新城区，而且我上次提到了被刺其他楼盘的现象就发生了，新城区那对我们的解释就是如果想少亏钱就少分新城区，尤其是周边的资源还没有成型的情况之下，第2点要切记盲目投资。突破自己的信誉下限。如果能够理解我提到了这句话，挂牌价没有参考价值，要看成交价，那么你就应该明白背后的意思。

你不要给自己设定下限，而是要敢于突破，这一点倒主要发生在年轻人的身上，不敢砍价。其实这点我倒是挺佩服中年老人的本事。一件衣服挂牌价100块，中年老人上来就能一句50块，这种魄力也能用来买房？那么对此你怎么看呢？