北京律师总结：借贷用房屋买卖掩盖，法院会如何判定关系？

北京律师总结：借贷用房屋买卖掩盖，法院会如何判定关系？

房产律师靳双权

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在民间借贷纠纷中，当事人常以房屋买卖合同为幌子掩盖真实借贷关系，此类案件的本金认定、利息标准及责任划分成为司法实践的难点。北京一起典型案例中，法院穿透 “房屋买卖” 的表面形式，依法认定民间借贷关系，并对砍头息、服务费等问题作出明确裁判，为同类案件提供了处理范式。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：赵磊（出借人）

被告：孙伟（借款人）

关联人物：周强（中介）、郑某（收款方）

（二）事件经过

2022 年 12 月 18 日，孙伟与赵磊签订《房屋转让合同》，约定孙伟将位于北京市顺义区的八号房屋以 110 万元价格出售给赵磊，赵磊当日支付首付款 70 万元，剩余 40 万元在过户后支付。同日，赵磊向孙伟转账 70 万元，孙伟出具收据确认收到 “购房定金及首付款”。

2023 年，赵磊以房屋买卖合同纠纷起诉孙伟，要求办理八号房屋过户手续。孙伟辩称双方实为借贷关系，《房屋转让合同》是为借款签订的空白合同，自己从未见过赵磊，款项来自中介周强，且借款当天就被扣除利息 2.3 万元及服务费 4 万元（转账至郑某账户）。北京市顺义区法院民事判决确认双方不存在房屋买卖关系，驳回赵磊诉求，该判决已生效。

2024 年，赵磊以民间借贷为由再次起诉，主张孙伟偿还借款 70 万元及利息（自 2022 年 12 月 18 日按年利率 15.4% 计算）。孙伟认可借款事实，但辩称实际借款人为周强，且砍头息和服务费应从本金中扣除。

（三）争议焦点

赵磊与孙伟之间是否存在民间借贷关系？

借款本金应按 70 万元还是扣除砍头息后的金额认定？

孙伟支付的 4 万元服务费能否冲抵本金？

利息计算标准是否符合法律规定？

二、案件分析

（一）民间借贷关系的认定

尽管双方签订了《房屋转让合同》，但生效判决已否定房屋买卖关系的真实性。结合以下事实，法院认定双方构成民间借贷：

孙伟在另案中自认 “签订合同是为借款”，并提交录音证明约定了利息和服务费；

赵磊向孙伟实际转账 70 万元，孙伟收到款项后支付了 “利息”；

赵磊承认 “最初约定借款，月息 3 分，逾期不还则卖房”，与孙伟所述借贷背景一致。

孙伟主张 “出借人为周强”，但未能提供证据证明赵磊与周强存在委托关系，且转账记录、收据均显示款项往来发生在赵磊与孙伟之间，故该抗辩不成立。

（二）本金的认定

根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条，预先扣除的利息应从本金中扣除。本案中：

赵磊认可在借款当天收到孙伟支付的利息 2 万元，该款项属于砍头息，应从 70 万元本金中扣除，故实际本金为 68 万元；

孙伟主张另行支付的 4 万元服务费应冲抵本金，但未能证明该款项支付给赵磊或受其指示，属于孙伟与中介之间的关系，与本案借款本金无关，法院不予扣减。

（三）利息标准的合法性

孙伟自认双方约定月息 2.3 万元（折合月利率 3.29%，年利率 39.5%），超过合同成立时一年期 LPR 的四倍（当时为年利率 15.4%）。赵磊主张按年利率 15.4% 计算利息，未超过法定上限，符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条，法院予以支持。

三、裁判结果

法院判决：

孙伟于判决生效之日起七日内偿还赵磊借款本金 68 万元及利息（以 68 万元为基数，自 2022 年 12 月 18 日起按年利率 15.4% 计算至实际付清之日止）；

驳回赵磊的其他诉讼请求。

四、案件启示

（一）警惕 “以房抵债” 的借贷陷阱

出借人以房屋买卖合同作为借贷担保时，应明确约定借款期限、利息及担保方式，避免因合同性质模糊引发纠纷。借款人需警惕签订空白合同，对 “逾期即过户房屋” 的条款保持审慎，防止陷入 “套路贷”。

（二）砍头息不受法律保护

借贷双方不得预先在本金中扣除利息，否则法院将按实际出借金额认定本金。本案中 2 万元砍头息被从本金中扣除，提醒出借人需通过合法方式收取利息，借款人应留存支付凭证，以便主张扣减。

（三）服务费与借款本金的区分

借款人向中介支付的服务费，若未明确约定由出借人收取或实际流入出借人账户，不得冲抵借款本金。借款人应与中介单独签订服务合同，明确费用性质，避免与借款本金混淆。

（四）利息约定不得突破法定上限

借贷利率不得超过合同成立时一年期 LPR 的四倍，超过部分不受保护。本案中双方约定的年利率 39.5% 远超法定上限，法院最终按 15.4% 核算，借贷双方需提前了解法定利率标准，避免因高息约定无法实现。

（五）证据留存的重要性

无论是出借人还是借款人，均应保存好转账记录、合同、录音等证据，以证明款项性质、利息约定及实际支付情况。本案中孙伟提交的录音、转账记录成为认定砍头息和服务费的关键依据，凸显了证据在纠纷解决中的核心作用。

本案揭示了民间借贷中 “名为买卖、实为借贷” 的法律关系认定规则，强调了借贷双方需遵守法律强制性规定，通过规范的合同约定和证据留存维护自身合法权益。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）