高质量开展城市更新，广州有方法

代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考

昨日，政治局会议召开。

在与房地产有关的内容中强调“落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新。”

这是本月以来中央会议第二次明确提出“高质量开展城市更新”。

多次提及城市更新，一定程度上反映出了城市更新已经成为城市发展的重点，拔高了城市更新地位的同时，还有望为住房需求释放提供了更广阔的空间。

据住建部发布的数据显示，仅2024年，我国实施城市更新项目就达6万余个，完成投资约2.9万亿元。

聚焦广州，作为城市更新的重要组成，本月以来旧改进度频频刷新。

例如就在这两天，广州重点做地旧改项目相继传来捷报。

01

火车站片区跑起来了

全市首个“做地”地块出让

今日（7月31日），广州规划自然资源局挂牌了一宗位于越秀区涉宅用地，起拍总价13.56亿元，计容建筑面积4.05万㎡，起拍楼面价3.34万元/㎡。

地块地理位置优势明显，距离地铁五号线广州火车站约500米，周边有多个商贸中心。

前身为广州市客运站，是在今年三月越秀区政府审议通过的《广州火车站片区（站城产居一体化地区）市客运站地块项目做地实施方案》转化而来的，成为全市首个审议通过的做地实施方案的地块，标志着广州火车站片区站城产居一体化地区做地工作迈入实施阶段。未来，地块项目将规划成集商业、办公、居住于一体的综合体。

作为广州四大做地旧改项目之一的广州火车站片区旧改，根据广州火车站及周边地区控制性详细规划征询意见公示，规划范围位于越秀区、白云区、荔湾区相交处，包含广州站“站、城、产、居”一体化地区、瑶台村城市更新单元、三元里村城市更新单元3个部分。规划用地范围566公顷。

克而瑞监测到，除火车站片区改造进度有新进展外，另外两个部分在二季度的改造进度也在稳步进行。

其中三元里改造单元首开区安置房地块开拆，将规划2个安置小区。

与此同时，克而瑞监测到，6月中旬，广州公共资源交易中心挂出《三元里村城中村改造项目启动区安置地块招标计划》。从招标计划可见，启动区安置地块，包括AB2912067（地块1）和AB2912076地块（地块2）；其中，地块1规划用地面积为14517平方米，总建筑面积为79002.32平方米，建设安置房5栋共418套，配建商业用房、物业管理用房等；地块2规划用地面积为7332平方米，总建筑面积为37345.89平方米，建设安置房2栋共176套，配建社区居委会、党群服务站等。

各类住宅产权补偿方案陆续出炉，村居最高7950元/平，国有房屋最高补偿37800元/㎡。

进展相对较快的瑶台村单元，根据改造方案，该项目采取拆除新建方式，片区将按照“依法征收，净地出让”模式实施改造；首开区沙涌南片区启动基坑支护在二季度正式开建，有望2026年底建成。

今年7月广州市越秀区矿泉街道瑶台城中村改造项目实施方案公告，采用拆除新建的改造模式。

02

山村旧改控规发布

拟新增10宗涉宅用地

另外一个做地片区——荔湾区花地河西片区，也在近日迎来好消息。

其中的城中村改造范围山村旧改，在本月初广州自规局发布了该片区控制性详细规划。

根据公告显示，规划范围总面积106.99公顷，规划计容建筑面积175.14万㎡，改造范围共计63.12公顷，总投资约180亿元。

还可以看到，片区将拟新增10宗涉宅用地，用地面积15.81公顷，还涉及两宗教育用地，将分别建设1所九年制学校+1所小学。

商业用地部分，根据规划，未来将打造成为产城融合滨水活力区，锚定建设中国熟茶研鉴交易新标杆、湾区茶业交流博览新门户、岭南茶旅文化消费新聚核。

回顾山村旧改进度，据克而瑞监测到，2024年3月末，荔湾区人民政府、广州市建筑集团有限公司，举办了花地河西片区做地项目合作协议签约暨项目启动仪式，现场荔湾区土发中心与项目做地主体签订合作框架协议，共同推动片区统筹做地工作。

同年八月，广州市花地河城建有限公司发布了两则有关荔湾区花地河西片区山村改造项目的招标公告。

截至目前，花地河西片区项目首期征拆范围已开展征收补偿摸查工作，安置方式包括就地安置、异地安置、房票安置等，满足居民多样化的住房选择需求。

今年二月，网上传出两份关于广州荔湾山村旧改的征收补偿方案。一份针对集体土地上的宅基地房屋，最高补偿3万元/㎡；另一份，是针对国有土地上的住宅房屋，最高补5.6万元/㎡。

扩大范围看荔湾区上半年的旧改进度，据克而瑞不完全统计，上半年，全市纳入2035广州城市更新规划混改/全改项目共278个，其中112个确认主体，52个未确认主体，114个目前计划或已确认为收储/做地，其中荔湾区有9个项目确认主体，8个为收储/做地项目。

另一方面，据克而瑞不完全统计，本季度东漖村、茶滘村、鹤洞村入选《广州市旧村庄改造项目拆迁补偿安置争议处理试点项目清单》。

整体来看，新时期下的广州特色旧改模式“做地”，为其他无法推进的旧改，提供了一定参考意义。

一方面，做地模式通过政府主导、国企操盘的方式，可以有效解决旧村改造中遇到的难题，避免改造进度受到影响。

另一方面，做地模式下，政府对土地的规划和控制能力增强，能够更好地按照城市规划进行土地开发和建设，确保城市空间的合理布局和功能的完善，广州火车站片区用地规划就是最好的例子。

对于越秀、荔湾这样发展成熟的老城区而言，做地模式承载着老城区复兴的希望。

注：以上部分数据出自《克而瑞广佛区域二季度广州旧村改造季度监测报告》获取详情请添加客服微信咨询

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