全国商品房的库存周期就剩10个月啦！

最近大家有没有听说过这样一种说法？说全国商品房的库存周期就剩10个月啦，还说繁荣期在12个月以下。要是真按这么说的话，那是不是意味着下半年房价得大幅反弹啊？咱是不是连政策都不用制定了，会都不用开了，市场就已经够健康的啦？大家来想想，这里面有啥问题呢？

咱先得知道一个基本常识，就是存量商品房的统计范围，这里面都包含啥呢？

按照国家统计局的数据统计口径来看，大家可得看仔细了，别被忽悠了。商品房待售面积指的是报告期末那些已经竣工的，能用来销售或者出租，但还没卖出去或者租出去的商品房，这部分才算是存量商品房统计面积。

也就是说，是那些已经竣工但没卖掉的房子，才叫存量商品房。要是从狭义的角度理解存量商品房，那感觉这个结论好像还挺对，好像真就只有4个月的周期了。

根据中植源发布的数据，全国商品房上半年销售数据是4.591亿平米，平均到每个月大概就是7650万平米。到6月份的时候，全国商品房的代售面积还有7.71亿平米，用7.71亿除以每个月销售的7650万平米，算下来确实就只有10个月。这里面有啥问题呢？有两个方面。

第一个问题就是，用广义商品房的销售速度去平均存量商品房的销售速度，这分子和分母都不对啊，这两个市场的销售速度根本就不是一回事儿。你要是不信，咱就看看每个月存量商品房的变化速度。

就拿5、6月份来说，5月份存量商品房是7.78亿平米，6月份就变成7.71亿平米了，7.78减7.71是多少？700万平米啊。再看看全国商品房1到6月份平均的销售量是7650万平米，这里面存量商品房销售面积才700万平米。

这就说明，整个市场里90%卖的都不是存量商品房。你现在拿整个市场的平均数据来说存量商品房只有10个月的时间了，除非现在市场上的期房都不卖了。

但实际上，现在市场上90%以上卖的都是期房。所以反过来，用5、6月份的数据，从狭义的角度看这7.7亿平米的存量商品房，得卖110个月呢。当然啦，这只是举个例子，数据是狭义的，这样问题不就体现出来了嘛？

那第二个问题是啥呢？就是存量商品房的数据运用不完整。咱现在市场上的存量可远远不止国家统计局发布的那些。还有啥没统计进去呢？已经取得验收证但没卖完的这部分就没统计进去，而且这在市场上占绝大部分呢。

还有，今年已经拍了地，但还没动工，还没推向市场的那些体量也没统计进去。再有就是协议拿地的这些土地和建设体量也没统计进去。咱现在能看到的就是通过拍卖土地来的，协议土地咱是看不到的，可这体量绝对不小。

把这几部分加起来，才算是整个新房市场比较完整的存量，或者说接近完整的存量。所以这存量肯定得是在7.7亿以上，得乘以个好几倍吧？大家觉得得乘以多少倍呢？

除此之外，现在新房市场还在不断供应土地呢。就说今年1到7月，北京拍卖了23宗土地，可供建设面积是238万平米。上海拍卖了32宗土地，可供建设面积是174万平米。成都拍卖了59宗土地，可供建设面积是412万平米。

就这三个城市的数据加起来都快1000万平米了，而且土地还在陆续供应呢。虽然今年全国很多城市都把土地供应规模减少了，像成都就从去年的8000多亩调低到今年的5000多亩，但这体量还是不小啊。从现在整个市场的消化速度和销售周期来看，这体量真的不小了。

而且我还没算整个二手市场的存量情况。要是二手市场存量再上升，二手市场价格肯定得跌。二手市场价格跌了，会不会对新房市场形成分流啊？那是不是意味着新房市场占比还得进一步减少？

前两天成都取消限售政策之后，大家可以去看看整个二手市场的挂牌竞争量情况。咱们得知道啊，现在整个市场新房和二手市场的占比早就低于50%了。就说成都吧，现在每卖10套房子，可能就有6到7套是二手房。

所以大家觉得现在市场的存量到底有多大？真的只有10个月的存量消化周期吗？要是觉得是，那你就继续拿着房子或者赶紧买房。咱们看数据分析的时候，可得看看基本逻辑。你们说这种说法到底靠不靠谱呢？