深圳拟68亿收储 “第一高楼”能盘活吗?

世茂深港国际中心项目内部。　图源:京东拍卖

在经历停工多年、两次法拍流拍后，曾剑指“中国第一高楼”的地标项目，世茂深港国际中心迎来新的转机。南都湾财社记者获悉，中信信托近期向投资人发送《关于召开中信信托·深圳龙岗融资集合资金信托计划2025年第一次受益人大会的通知》(以下简称“通知”)，计划推进一项收地化险方案。该方案显示，深圳有关部门拟以68亿元总价，收储世茂集团旗下“深港综合体项目”的12宗地块。

在中信信托召开受益人大会投票之际，一则《世茂集团致中信信托投资人的公开函》也在网上流传开来，世茂主张“卖地方”未能履约使项目开发进程无法推动，目前已提起行政诉讼。对于中信信托的收地化险方案，其表示68亿元补偿款不足土地原价值1/3且偿付周期长，建议各方携手与政府协商解决方案，以最大化保障利益。

在业内看来，有了政府收储托底，深港国际中心停摆的僵局或将被打破。这一收地化险方案的推进，为项目带来了新的进展与可能性。南都湾财社记者近期就此事向有关方面致电询问进展，但截至发稿时，尚未收到回复。

　　化险方案

　　68亿元补偿框架提供部分回款可能

据通知内容显示，中信信托发出的收地化险方案主要有三项:

首先，授权受托人同意深圳市龙岗区龙城街道办事处、深圳市龙岗区土地整备事务中心以土地整备方式，收回国有建设用地使用权及其地上物。12宗土地及地上物的补偿款合计为68亿元(包含中信信托西安经开项目对应的一宗地块，有两宗公益用地不予补偿)。

其次，授权受托人依以物抵债裁定书办相关手续，缴约2.1亿元过户税费，取得新不动产权证后，配合办理12宗地不动产权证注销、土地入库等工作，与龙岗区相关部门签补偿框架协议，约定收地、补偿、移交及权利义务等；按框架协议，新不动产权证注销后两个月内签正式补偿协议，补偿款分阶段支付(两个月付15%、半年付35%，2027年1月31日前付清)。

最后，土地补偿款分配方面，计划对12宗中11宗土地及地上物享有所有权，补偿款按本信托计划抵债部分与12宗整体的北京三中院司法拍卖评估价值比例分配，扣除税费及信托费用后，核算可分配信托利益。

市场分析人士认为，68亿元的补偿框架既为信托投资人提供了部分回款可能，也为龙岗区相关部门重新盘活地块创造了条件。尽管方案中补偿金额、支付周期等细节仍存争议，但相较于长期停滞的现状，此举被视为推动项目从“烂尾困局”向“有序盘活”迈进的关键一步。

据了解，深港国际中心规划为集会展、创业、演艺中心及酒店、商业等业态于一体的综合体，其中超高层建筑原计划建超700米(后调至约600米)，曾定位为粤港合作标志与深圳东部新地标。然而自2022年起，受世茂集团债务危机爆发影响，该项目陷入停工状态，至今未能完全恢复建设。

针对68亿元收回深港国际中心项目的消息，南都湾财社记者分别向深圳市龙岗区龙城街道办事处、深圳市龙岗区土地整备事务中心致电问询，但截至发稿尚未取得有效回复。　　

世茂发声

　　补偿款不足12宗土地原价值的1/3

尽管业内人士认为，上述方案的通过或将终结深港国际中心项目自2022年停工以来的处置僵局。但在世茂看来，这一方案并不理想。

世茂在前述公开函中指出，项目土地出让时，出让人未取得600米建设高度规划条件，至今主塔高度不明确，导致项目虽获民航700米高度批复，却无法取得有效建设用地规划许可证及推进开发。世茂已于2024年9月就此起诉，主张合同无效并索赔，案件一审已开两次庭，中信信托旁听并被申请为第三人，目前仍在审理中。

因行政诉讼尚在审理期间，世茂认为，作为与案件有直接利害关系的龙岗区相关政府部门，直接抛出收储行政诉讼争议标的物12宗土地的方案，影响案件审理，世茂将依法向审理法院及政府部门提出异议。

世茂还透露，68亿元补偿款不足12宗土地原价值的1/3，且偿付周期长，世茂与中信信托及信托计划全体投资人一样，因政府无法履行项目建筑高度规划审批义务，直接间接遭受巨额经济损失。建议中信信托、各投资人与世茂携手努力，建立有效沟通渠道，共同与政府协商因项目建筑高度等规划设计问题的解决方案，或退地退款或项目调规改性后进行开发等，最大化保障各方利益。

事实上，这一补偿金额的确与项目当年的拿地成本形成鲜明对比。2017年，深圳市世茂新里程实业有限公司以239.43亿元竞得大运商务总部功能区约32.19公顷用地，创当时深圳土拍第二高总价纪录。

但本次涉及收储的12宗土地并非深港国际中心的全部用地。从《深圳龙岗世茂深港国际中心项目详细蓝图》可见，项目整体用地分为14宗地，其中两宗已建成世茂之都公寓，于2020年前后完成备案销售；剩余12宗土地登记价约176.25亿元，这意味着官方此次计划收储价格不足原价的4折。　　

　　建设进程

　　债务问题爆发“第一高楼”失约

回溯深港国际中心的建设进程，可清晰看到几个关键节点。

2018年，项目启动建设后，经历了一段平稳期；2019年，世茂深港国际中心的公寓产品对外推售，在铺天盖地的广告宣传后，项目IP已经深入人心；2022年，世茂集团债务问题爆发，深港国际中心项目也陷入停工状态；2023年，南都湾财社记者在实地探访时发现，深港国际中心的展示中心已无工作人员值岗。

从资金端来看，据公开资料显示，“中信信托·深圳龙岗融资集合资金信托计划”发起于2019年，最早到期时间为2022年2月17日，最短期限为15个月，最长期限为24个月，年化利率在6.8%至7.9%之间，融资被用于深港国际中心项目的建设。

2022年2月16日，中信信托宣布该计划中57亿元项目资金出现兑付困难。因世茂集团子公司、世茂股份控股子公司未按时归还“中信信托·深圳龙岗融资集合资金信托计划”的本息，中信信托提起公证债权文书强制执行。

中信信托所申请的涉案不动产被强制执行后，曾两次进行拍卖。2023年5月31日，深港国际中心的大部分资产上架法拍，该资产起拍价约130.44亿元，评估价约163.05亿元，但因无人报名而流拍；同年11月，该资产经历二次流拍，彼时起拍价格为104.35亿元，已较首次拍卖降了26亿元。

随着两次流拍，2024年7月，中信信托作为“申请执行人”申请以因涉案不动产二拍保留价104.35亿元按照抵押及查封顺位抵偿被执行人所负债务，法院照准。这意味着，世茂将失去深港国际中心的相关资产，直接抵给中信信托以偿还债务。

如今，中信信托推动的68亿元“收地化险”方案已正式摆上桌面，计划通过土地收储为项目债务开辟出口。这座曾承载“中国第一高楼”愿景、被寄予“东部新地标”厚望的深港国际中心，原定于2025年7月竣工，目前虽仍在沉默中停滞，但随着政府的下场，这座城市地标项目有望迎来重新拉开序幕的契机。　

采写:南都·湾财社记者 孙阳