香港楼市回顾展望：下半年“量价齐涨”

又届年中，又是回顾展望之时，本专栏一连两篇将分别回顾及展望本港楼市。本篇先为大家总结2025年上半年住宅市场表现，细看一手及二手私人住宅市场的交投与价格走势。

年初偏淡政策利好助止跌回稳

2025年初，楼市受年关交替影响，交投例淡，加上中美一度爆发关税战，市场气氛稍受窒碍。惟“战况”属雷声大雨点小，未有对刚需为主的本地楼市造成严重冲击。同时，《财政预算案》放宽100元印花税受惠范围至400万元物业，配合接近年中时拆息回落，均有效支撑楼市止跌回稳。

根据土地注册处数据，2025年截至6月30日的上半年，私宅买卖登记共录26,501宗，涉及金额约2,218.4亿元，较2024年下半年的23,112宗及2,075.3亿元分别上升15%及7%。登记量创近7个“半年度”新高，金额则为近3个“半年度”次多。

细价新盘受惠印花税交投大增

一手市场年初表现偏软，但发展商因应放宽印花税政策，积极推出细价单位应市，带动交投显著回升。截至6月30日，一手私宅买卖登记累计8,956宗，较去年下半年大升26%，为近7个“半年度”次高水平。惟成交总值受细价盘主导影响，上半年仅948亿元，为近3个“半年度”次多。

二手市场买家入市积极量值齐升

二手私宅市场表现相对平稳，首季每月维持约2,000宗水平。随着印花税放宽政策出台，买家入市转趋积极，第二季按月突破3,000宗。截至6月30日，二手私宅登记量达17,545宗，较去年下半年增10%，为近6个“半年度”最旺。成交金额方面，上半年达1,270亿元，较去年下半年增13%，实现量值同升。

400万元以下物业热卖 表现亮眼

细价物业市场表现抢眼，受惠印花税放宽至400万元物业，发展商积极推出细价新盘，带动一手市场400万元或以下物业登记大升76%，录1,562宗；401万至600万元组别更飙升90%，录3,796宗，两者合占一手市场逾六成。

二手市场则表现均衡，各银码组别均录升幅，其中1亿元或以上物业增幅最大，达71%，由24宗增至41宗。400万元以下物业亦升16%，录6,405宗，占二手总登记量逾35%，成为最活跃银码组别。惟受一手细价盘抢客影响，二手市场占比由去年下半年的69%降至66%。

十大活跃屋苑：日出康城领跑黄埔花园升16%

上半年截至6月10日，十大最活跃屋苑买卖登记暂录1,397宗，较去年下半年微跌5%，但预计最终将超越去年同期。其中，日出康城以236宗登记蝉联最热卖屋苑。黄埔花园升幅最显著，暂增16%至128宗，太古城及愉景湾亦各升约7%。

楼价跌幅收窄租金稳步上升

楼价方面，上半年整体走势偏软，惟跌幅逐步收窄。4月起价格回稳，5月再现微升，预示市场触底。根据差估署数据，中小型住宅楼价指数截至5月为288.1点，较去年底微跌0.8%，预计整个上半年跌幅可以收复，出现持平状态或只轻微下跌。租金走势正面，受惠专才租务需求，中小型单位预计上半年租金升逾2%，豪宅亦料升约1.5%。

本栏上篇盘点了2025上半年楼市，本篇紧接为大家前瞻下半年走势。面对上半年中美一度爆发激烈关税战，惟本地楼市总体交投量不跌反升，只是楼价仍较受压，但跌幅仍按月有所收窄。此外，接近次季尾段，利好楼市的消息纷陈出现，故对下半年住宅市道感乐观，有信心可实现量价齐涨。

从按揭息口层面观察，受资金不断流入推低拆息，直接减轻市民供的压力，加上即使美国暂仍未开始减息，但市场普遍预期下半年有两次降息机会，可望进一步纾缓供楼负担，刺激下半年的入市意欲。

此外，年初由美国引爆的关税战，其后的演变及发展已尽见今时今日中美两国角力的真正实力，中国内地明显处于优势，进一步突显东升西降的事实，企业及投资者均会择木而栖，转为来华投资及上市，香港经济及楼市绝对可从中受惠。今年来港上市的IPO大增，预期下半年仍陆续有来，利好香港金融市场发展。

另一方面，在深圳率先对港重启“一签多行”后，加上港府锐意推动旅游经济，刺激今年入境数字大升，旅客量不断增加，利好零售餐饮及消费市道，纵然有生意结业，但亦有新经营者开业，随着下半年市道持续好转，整体前景仍然可期。

再者在高才通、投资移民、专才及留学生持续增加下，本港刚性住屋需求依然强烈，而楼价自顶峰回落约三成，料可吸引不少刚性需求入市或转租为买，带动下半年楼市稳步上行。

在多方利好因素驱使下，预期下半年整体楼市交投将较热闹，当中新盘承接力依然强劲，一手私宅买卖登记量下半年料再升逾一成，上试1万宗水平，即全年合计一手登记量料约1.9万宗，料较2024年的1.62万宗上升17%，连涨3年。

二手市场方面，相信在下半年经济持续好转，股市及零售消费市道均向好及仍有减息空间等，也能带动二手交投造好，料下半年二手私宅登记量将较上半年的约1.75万宗再升10%，至2万宗水平；全年累计，二手买卖料录3.75万宗水平，将较2024年约3.22万宗增加16%。综合预测，在下半年一二手齐步向好推动下，整体私宅登记量料涨13%，最终料达3万宗水平；而全年总计料录约5.65万宗，将较2024年的约4.84万宗增17%。

至于楼价走势方面，上半年楼价受关税战扰攘及新盘低价开售冲击，表现仍较逊色，惟跌幅已见逐步收窄；在次季尾段，多项利好楼市消息纷纷涌现，楼价已呈跌定回稳之势。笔者预期下半年，在上述各项利好因素持续发酵下，中小型住宅楼价料涨3%至5%；豪宅楼价也看升2%，全年表现料平稳微升。

租金表现方面，在新增人才及内地和海外留学生进驻下，预期下半年中小型住宅租金料提速再涨3%，即全年料升逾5%；而豪宅租金下半年也看升2%，全年料涨约3.5%；至于整体租金最快于第三季亦破顶在望，势必再创历史新高。

来源：香港经济导报

作者：利嘉阁地产研究部主管 陈海潮