河南
在探讨商铺投资时，很多人对商铺有着莫名的执着，而个人投资者常接触的商铺，不少都以便利店为落点。
过去，便利店赚钱相对容易，核心原因在于缺货。那时候，只要能拿到货、把店开起来，基本就能盈利。但现在，市场早已不是缺货的状态，甚至出现了货物过剩的情况。在这样的背景下，便利店之间的竞争逻辑发生了根本变化。谁能以更低的代价批量拿货，或者在同样价格下拥有更好的品质，谁才能在竞争中胜出。
如今，便利店面临着不少强大的竞争对手。首先是临时折扣店，这类店主要针对对价格非常敏感的客户，凭借低价策略抢占市场份额。其次是会员制商店，像山姆会员店，不仅商品量大、品质高，商场环境适合逛街，价格也很有吸引力，主要面向中产以上人群。这些竞争对手都有着强大的供应链体系，这正是它们能够在市场中胜出的关键。如果没有这样的供应链能力，想在便利店行业赚钱，难度极大。
再看便利店的数量变化。2010 年，全国便利店仅有 5.2 万家，而到 2024 年 12 月，这个数字增长到了 19.6 万家，短短十几年间增长了近四倍。从数据表面看，似乎是市场需求旺盛才推动了这样迅猛的增长。但实际上，增长的部分中很多是连锁店面，传统的小卖部生存空间被严重挤占。从供需层面来看，便利店行业可能已经发展到了极致，店面存在过度拥挤的可能性，这一点需要投资者仔细评估。
从需求端来说，经济的增量决定着需求的增量。以烟和酒为例，它们的消费场景多集中在送礼和应酬。过去，这些场景的需求很大一部分来自政企相关的合作团购。但随着禁酒令的出台以及经济下行周期的到来，相关需求大幅下降，几乎拦腰斩断。所以，当下需求层面的情况并不乐观。
作为便利店，便利性是其核心优势之一。以前，人们路过便利店，口渴了买瓶水，更多是 “顺便” 的行为。但现在，电商外卖竞争激烈，人们打开手机 APP 就能下单购物，根本不需要特意路过便利店，便利店的 “便利性” 优势被严重削弱。在这种情况下，便利店离消费者 100 公尺还是 200 公尺，已经不那么重要了，过去看重的选址逻辑也被彻底颠覆。
综合来看，当下从货物层面、店面数量、需求层面到便利性，便利店商铺的四大基本分析逻辑都发生了根本性改变。虽然不能直接判定商铺是否值得投资，但可以通过几个指标进行简单评估。
第一个指标是租金回报率，至少要在 3 个点以上。要知道，经营贷、企业贷款等的利率通常在 3.0 左右，租金回报率至少要能覆盖融资成本，这样的投资才具备基本的可行性。
第二个指标是空置率。可以参考住宅出租的情况，好的地段和居住环境，租客搬走后，一个月左右就能找到新租客，这样的房产就是优质的。但商铺不同，很多商铺空置率超过半年，如果投资者没有把握在半年内把商铺租出去，那这样的商铺很可能不是好的投资选择。
第三个指标是流动性，也就是商铺的变现能力。投资者要考虑，当想卖掉商铺时，能在多久内卖出。通常情况下，快速变现往往伴随着折价，可能是 20% 甚至 30% 的折价，投资者要考虑自己是否能承受这样的价格波动。如果经过这三个层面的考量，各方面都比较划算，那这样的店铺或许是个不错的投资标的。
其实，不管是房地产还是商铺相关的问题，都可以说是上个时代红利留下的历史问题。时代红利的产生，往往源于大量资金的流入，而没有哪个时代的红利能持续一辈子，资金总是会流动的。如果房地产红利已经结束，就意味着资金会流向新的时代红利领域，我们需要思考下一个时代的红利在哪里。
三年多前、四年前提出的共同富裕理念，值得我们关注。共同富裕意味着老百姓能轻易接触到金融工具。未来的时代红利，很可能从地产红利转向金融红利，也就是资本市场的红利。
当还在纠结要不要投资商铺时，不妨想想投资的底层逻辑。投资商铺，本质上是希望获得资本利得。但如果时代红利已经改变，投资者就该换个思路，把有限的资产和资金配置到下一个时代红利领域，这样才有可能搭上共同富裕的列车，在下一个时代红利中实现更好的资产增值。
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