科技企业支撑需求回暖 北京甲级写字楼市场筑底企稳

中经记者 吴静 卢志坤 北京报道

北京甲级写字楼市场在二季度显现出积极信号——市场需求触底反弹，空置率微幅下降，租金跌幅持续收窄，整体市场呈现筑底企稳态势。

近日，在市场机构莱坊的年中分享会上，莱坊董事、上海和北京研究及咨询部主管杨悦晨对包括《中国经营报》在内的媒体记者表示，目前头部科技企业的扩张和增长较为坚挺，为北京写字楼市场注入活力。上半年，高科技行业成为租赁交易主力军，占整体交易面积的34%。

需求回暖吸纳量转正

2025年上半年，北京甲级写字楼市场新增供应极为有限，仅中海金融中心1号楼一个新项目入市。原计划于第三季度交付的齐家园外交办公大楼（暂定名）（体量约8万平方米）已推迟至2026年年底竣工。莱坊方面预计，2025年下半年北京市场将无全新甲级写字楼项目交付。

供应端的持续紧缩对稳定市场空置率起到关键作用。截至二季度末，全市甲级写字楼平均空置率录得18.4%，较上一季度微降0.2个百分点，与2024年第四季度水平持平，成功扭转了第一季度空置率上升的趋势。

更令人鼓舞的是市场需求端的回暖。二季度全市净吸纳量（新增租赁面积减去退租面积）达到12960平方米，实现由负转正，标志着市场活跃度显著提升。

从租赁交易的行业构成分析，高科技产业毫无争议地成为上半年市场复苏的核心驱动力，其租赁面积占比高达34%。其中，头部企业表现尤为亮眼：

字节跳动及其关联公司在中关村和亚奥区域强势扩张，分别在鼎好大厦、丽金智地中心和北辰中心F座签署了总面积达56700平方米的大型新租约，为区域市场注入强劲动能。

金融业（占比22%）和专业服务业（占比16%）紧随其后，成为需求的重要支撑。代表性交易包括长江证券、大家保险的整合升级搬迁，以及君泽君律师事务所的办公场所更新。

杨悦晨对此解读称：“尽管今年以来，国央企受政策引导迁回自持写字楼的趋势逐渐明显，优质国央企的办公扩张计划趋于谨慎，对核心区域写字楼市场去化产生压力，但头部科技企业的扩张和增长较为坚挺，为北京写字楼市场注入活力。同时，业主积极采取定制化装修交付等招商策略，也为市场活跃度回升提供支持。”

市场分化加剧

从租金走势来看，今年第二季度，北京全市甲级写字楼平均租金继续下行，环比下降1.6%至每月每平方米233.1元。值得关注的是，相较于2024年第四季度7.4%的跌幅，2025年前两个季度的租金降幅已呈现持续收窄态势，反映出市场下行压力有所缓解。

然而，不同子市场的表现差异明显。其中，作为传统租金标杆区域，金融街二季度平均租金跌破400元/平方米·月的心理关口，环比骤降6.1%至389.2元/平方米·月。空置率微升至9.7%。主因是金融类国央企加速回归自有物业，迫使业主大幅降租以挽留及吸引租户。

中央商务区（CBD）二季度租金环比下降2.8%至255.4元/平方米·月，空置率改善至15.1%。专业服务与金融业是主力需求来源，交易类型多为搬迁。

望京—酒仙桥市场租金报161.2元/平方米·月，环比微降0.9%。该区域自2024年年初受阿里大规模退租冲击后，租金深跌，目前跌幅已趋于平缓，空置率稳定在19%以下。

中关村得益于持续加码的科技产业政策及头部企业扩张，今年以来表现最佳，二季度租金仅微降1.0%至258.2元/平方米·月，空置率大幅下降3.2个百分点至12.8%，成为季度空置率改善幅度最大的子市场。

莱坊报告指出，2026年将迎来北京甲级写字楼供应高峰，预计将有高达75.7万平方米的新增供应集中入市，其中仅CBD区域的Z3、Z5、Z6项目及延期的齐家园项目就将贡献约40.9万平方米。

莱坊北京商业物业服务部总经理严区海对市场前景分析道：“全球经贸环境的不确定性，尤其是中美关税政策悬而未决，促使国内企业对长期投资持谨慎态度。不过，国内促消费政策已对企业生产与市场需求产生积极提振作用。在此背景下，租户对租赁合同中灵活条款的重视度将空前提高，以应对潜在的市场波动。随着北京各区域招商竞争加剧，市场将进一步向租户方倾斜。”

严区海预计，2025年下半年，北京甲级写字楼市场空置率将延续小幅上升趋势，租金水平仍有下行压力。

面对挑战，业主的策略将超越单纯的“降租金”，转而聚焦于提升软性竞争力，比如升级楼宇配套服务设施，提供定制化精装修交付，打造更便捷的“拎包入住”体验，这些措施将成为业主吸引和留存优质租户的普遍选择。

（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：颜京宁）