上海最失败的副中心，彻底起飞？！

　　今年的真如像是下定了某种决心，要开启真如副中心、乃至普陀的新纪元。

　　今年以来，围绕真如板块，已经祭出了4大规划。

　　“真如之心、上海西站、真如翠谷、真如商务单元更新提升规划”

　　我知道有人会说，真如从来不缺规划。

　　2001年真如副中心批复后，别的没干光规划就干了6年。

　　但是这次真不是停留在表面。

　　隐隐能够感受到普陀区的野心。

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观观详细分析：

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　　真如这个副中心的名头已经顶了24年了。

　　一提副中心，最“拉胯、失败、没落”似乎总有真如一席之地。

　　难不成这次真如又是在画饼？

　　归根到底真如不缺大而美的规划，而缺少细节、落地规划怎么干。

　　副中心是大家对你的期待，而不是吃老本的底气。

　　这次的真如“F4”规划，真的是在解决实际问题。

　　首先是真如之心。

　　定义和解决真如发展的核心，形成区域发展的向心力。

　　这是普陀第一次直面“李嘉诚”的问题，

　　高尚领域不能代表真如，也不是真如的核心。

　　中海环宇城的商务区和新打造的真如之心才是未来真如的核心动力。

　　这将是真如第二个TOD项目。

　　还将新增一座五星级酒店。

　　树立真如的商业、办公、住宅的真正标杆。

　　这块50万方的新规划，前身是铜川路水产市场，未来将转变为商务新地标。

　　然后是被普陀提到和真如之心同样高度的“真如翠谷”。

　　这里将是未来真如2年内土地供应的核心区。

　　解决的是真如北部区域的城市界面断裂。

　　前身岚皋粮仓像一座城市孤岛，拉低了真如北部的城市界面。

　　让大家很难将高尚领域以东和真如副中心联系到一块。

　　这次真如翠谷中规划有1.77容积率的地块，未来能做出洋房或者叠墅产品。

　　三轨交环绕，又有上师大学校。

　　是有机会成为新的产品标杆。

　　翠谷的第一块地将要拍卖，真如是寄予厚望的，未来新房要突破12万。

　　臻如府+高尚领域+翠谷，形成真如新的高尚住宅区。

　　第三是上海西站的规划。

　　西站规划其实是和真如之心打包一起做的。

　　实话说，西站是4个规划里面重要度最靠后的。

　　可开发空间受限，车站能级也不高。

　　规划上和真如整体协调统一即可。

　　假如有一天西站外迁了，我相信会比现在发挥的作用更大。

　　能够加强真如对于万里、桃浦、大华等板块的辐射能力。

　　最后一个真如商务单元更新提升规划很有价值。

　　整个商务更新规划包含3个单元，规划范围面积约3.5平方公里。

　　不过，真正的核心内容，我认为是这句话：

　　“融入上海中央活力区的新型城市副中心地区”

　　普陀要解决中心城区没有CAZ的局面。

　　我们去年文章就说过，真如在考虑进入CAZ，目前看“野心”很明显了。

　　具体的规划内容也都很接地气。

　　1、楼宇更新

　　星光耀的商务楼宇要提质，品尊国际的要改造，长征影剧院要重建。

　　目前长征地块已经变性为住宅，容积率2.0，限高24米。

　　一个低密的洋房/叠加社区。

　　2、街区环境和基础设施升级

　　在城市界面改造上，应该是下了决心。

　　涉及7项道路改造，要打通一批断头路：

　　兰溪路-真南路下穿立交

　　府村路道路新建改建(曹杨路-铜川路)

　　礼泉路西拓（真北路-大渡河路）

　　红沙岗路道路新建（铜川路-礼泉路）

　　北石路东拓（兰溪路-曹杨路）

　　礼泉路西拓（兰溪路-曹杨路）

　　南郑路新建（兰田路-岚皋路）

　　而且所有的规划“以高压架空线远期入地为前提”。

　　2024年11月普陀发布《上海西站及周边地区220kV高压走廊入地方案前期研究》竞争性磋商文件。

　　主要论证新建500千伏市西站、迁建西郊站及新建电力隧道实现220kV高压走廊入地的可行性。

　　最后是上海电力设计院有限公司、上海市隧道工程轨道交通设计研究院中标。

　　我认为不排除在普陀2025-2030规划中，高压线入地真的就启动了。

　　解决了岚皋粮库、高压线的问题，真如的想象空间就打开了。

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　　如此密集且富含信息量的规划，体现的是发展思路的转变。

　　在我看来，真如的发展可以分为3个阶段。

　　第一阶段：2001-2015年

　　从真如副中心确立一直到红旗村拆迁启动之前。

　　这15年，也是真如错失高速发展，副中心掉队的主要时间。

　　这期间主要有4大事件：

　　做了好几版副中心规划、长江实业拿地、上海西站改造、铜川路水产市场要搬迁。

　　一句话坑太多了。

　　对比虹桥枢纽的发展来看，你就知道有多离谱。

　　2005年提出的虹桥枢纽设想；

　　2008年动工；

　　2010年投入使用；

　　2012年虹桥商务区核心区动工；

　　2014年虹桥枢纽单日客流破百万；

　　2015年虹桥天地开业。

　　虹桥枢纽10年的发展可以说是天翻地覆。

　　第二阶段：2015-2023年

　　这8年是真如第一次开始提速。

　　标志性事件是红旗村动迁启动，这一次普陀找对了人。

　　2年完成动迁及土地出让，5年中海全部开发完成，实现中海环宇城开业。

　　徐汇东安从正式动迁开始，到土地出让是1年半的时间。

　　虽然不及徐汇速度，但真的提速很多了。

　　第三阶段：2024年往后

　　这是真如从粗放框架，到精耕细作的开始；

　　是从纸上谈兵到真刀真枪落地的开始。

　　真如无法改变的是长实、复星、绿地失败三兄弟。

　　但是依然有翻盘的机会。

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　　重新审视真如，这里已经有了相当系统性的规划。

　　但是离开香槟庆祝还有很长的距离。

　　接下来的真如，还有直面2方面的问题。

　　“产业培育和全面的城市更新”

　　真如的交通条件、教育配套、商业资源都已经有了支撑。

　　那么产业的凝聚力就是焕发新生的更高要求。

　　据统计，2023年真如地区甲级写字楼租赁去化10万方，位列上海各大CBD甲级写字楼去化量第二。

　　2024年，中海中心是上海写字楼度租赁市场成交量榜首。

　　2025年上半年，世邦数据真如的新租需求排第三。

　　因为真如确实便宜，离市区近，但是租赁价格对比静安寺只有一半甚至1/3。

　　目前中海中心入住的企业有：

　　冰墩墩的缔造者元隆雅图；

　　日本知名广告公司凸版广告；

　　A股上市广告公司宣亚国际；

　　新媒体广告公司明堂文化；

　　虚拟现实专精公司维迈科技；

　　德国大众旗下专业研发公司艾尔维；

　　京东科技；

　　创业板上市公司祥明智能；

　　专精特新企业歧海防腐；

　　意大利设计巨头宾尼法利纳（设计了包括法拉利、玛莎拉蒂等车型）等。

　　不过还远远不够，中海中心写字楼30万方体量，整个真如60万方。

　　还需要更多的头部入住打造完整的产业链集群才能形成局部优势。

　　在内环沿线和铜川路周边还有大量的老破小。

　　如果推倒重建，真如将是全面的更新。

　　有机会成长为比长风更全面的板块。

　　真如能崛起绝对是北上海的幸事。

　　一直以来北上海似乎只有大宁一个能打的。

　　对比南上海而言，辐射和联动能力太弱了。

　　真如的野心我们看到了。

　　但是真如的现在依然不完美。

　　我们希望真如能够不断地带来惊喜。

　　持续跑出“深圳速度”。

　　注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。