小产权房踩下刹车

　　作者 | 醉酒大鲨鱼

　　文章来源 | 格隆汇楼市

　　小产权房再踩刹车片。

　　小产权房刹车片

　　近日，广东省自然资源厅发布《关于加快解决国有建设用地上不动产登记若干历史遗留问题的指导意见》，即将在8月4日起实施，有效期5年。

　　主要是为了解决更多国有建设用地上已建成销售的城镇住宅登记历史遗留问题，为过去没有办法办证、欠缴的税费、用地手续不完善的房屋给出解决方向。

　　但同时也明确，“严禁通过登记将违法用地或违法建设合法化，严禁将按正常报建手续办理的项目通过历史遗留问题进行处理，对“小产权房”、违反永久基本农田和生态保护红线管控要求建设等情形，一律不得登记。”

　　这就意味着，只要是广东省域内的小产权房不能登记了，一刀切了。

　　小产权房最大的问题，其实不是市场交易或者一房多卖之类的买卖风险问题，最大的问题是“土地确权”，有的土地使用在过去没有被“合法化”。

　　所以，这算是广东省域内的小产权房不能“转正”的定局了。

　　而这次的《指导意见》既是《广东省自然资源厅关于印发加快处理不动产登记历史遗留问题指导意见的通知》（粤自然资规字〔2018〕5号）以及《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号）的延续，也是延续文件的加强版。

　　早在《广东省自然资源厅关于印发加快处理不动产登记历史遗留问题指导意见的通知》（粤自然资规字〔2018〕5号）就明确“对小产权房等不符合法律法规规定的，不予办理相关登记手续”。

　　但在2021年的新指导通知中，更多的是明确“避免出现新的历史遗留问题”，对小产权房的问题并未提及太多，也更未一刀切。

　　所以这一版的《关于加快解决国有建设用地上不动产登记若干历史遗留问题的指导意见》可以说是升级版的指导，综合了之前的文件要求。

　　而过去《广东省自然资源厅关于印发加快处理不动产登记历史遗留问题指导意见的通知》（粤自然资规字〔2018〕5号）只针对“不符合法律法规规定的小产权房”，但新的指导意见，将严禁的问题放在了“工作要求”的部分。

　　也意味着，这是必须落实的工作责任和要求，在执行的过程中，对小产权房的审核把关也会更加严格。

　　另一方面，对于小产权房的问题，事实上一直都是明文禁止的。

　　即使省厅未发布指导通知，无论是深圳、东莞、还是广州都有明确规定。

　　比如深圳禁止小产权房交易方面，2016年就发布《关于严禁为违法建筑销售行为提供公证和律师见证服务通知》的通知，明确要求各区司法局、新区综合办，市公证协会、律师协会，各公证处、律师事务所禁止为违法建设提供公证、见证。

　　所以，如今广东省自然资源厅的指导意见，更多将过去的漏洞堵上，顺便也把大规模小产权房的侥幸心理杜绝了。

　　小产权房市场的更替

　　既然一刀严禁小产权房登记了，会有什么影响呢？

　　事实上，影响可能没有想象的大。

　　主要本来就严禁变更登记或者买卖的房产，一直都只是内部私下流转”。

　　但有两个影响是间接的。

　　一是官方禁止登记了，那么就保证了小产权房的登记状态不会轻易改变。

　　保留小产权房的现状，也就尽可能保留住小产权房的居住属性，更利于安置城市的新来人员。

　　同时也杜绝了一些打算炒作或者投机小产权房的行为，把小产权房的价格进一步推高。

　　因为绝大部分的小产权房都是老旧建筑，一旦小产权房的价格推高后，在城市更过程中无形中也会增加改造统筹的成本。

　　而登记后，所属的权利纠纷也有可能在城市更新过程中增加，从而增加城市更新拆迁的复杂性。

　　二是能够间接避免小产权房对商品房购买力的需求被分流。

　　要知道，很多人对小产权房的认知不仅是便宜，比普通商品房更可得，而是租售回报更明显。

　　以深圳为例，比如位于深圳西乡永丰社区的三房，售价118万起，是同地段的商品房的价格的四分之一，租金可租3600元/㎡，估算租金年回报大约是3.66%。

　　虽然租金回报并没有特别明显，但若是早期交易的小产权房，回报则更可观。

　　这还不算小产权房本身的价格交易溢价。

　　2016年深圳就禁止小产权房的公证，同时广东省自然资源厅2018年明确对不符合法律法规规定的小产权房进行登记，但也没能按住2020—2021年深圳小产权房市场的热潮。

　　当年小产权房跳涨，一度将小产权房的水底交易摆到了桌面，还出现在央视的报道中。

　　只是如今的小产权房市场交易不再像过去，但即使经历了5年的变化，小产权房的价格，似乎也没太过跌宕。

　　以宝安固戍—西乡—坪洲区域的小产权房市场为代表。

　　这里的小产权，可以说是深圳密度非常大的区域之一，一个片区容纳了大量南山通勤的年轻人。

　　但从宝安固戍－西乡－坪洲范围的小产权房报价来看，报价变化并未太过明显。

　　比如麻布新村曾经在市场火热的阶段，一房报价60万，三房报价138万，如今中介挂盘一房报价58万，三房报价139万；

　　比如固戍村曾经市场火热阶段，一房报价35万，三房报价110万，如今中介挂盘一房报价39万，三房报价109万。

　　而曾经的普通商品房，这几年变化可谓是翻天覆地。

　　比如2022年12月位于盐田区盐田港片区的望辰府原本开盘备案均价约52482元/㎡，备案单价区间约47628—66198元/㎡，备案总价区间约461万-998万/平。

　　但相比开盘价，如今已经骨折。

　　还多次以备案初始价6折左右拿出折扣房源清盘。

　　今年“618”拿出3套房源，分别是1-503、3-203、3-401。

　　1-503原备案价511.54万，约66折一口价339万，降价172.54万；

　　3-203原备案价691.68万，约57折一口价396万，降价295.68万；

　　3-401原备案价723.6万，约55折一口价397万，降价326.6万。

　　到了7月，再次拿出3套房源以5-6.7折甩卖。并且从 这三套房源的价格变动可以看出，项目已经不止一次调价，才有了如今的折扣价。

　　2-1604开盘备案价473.62万，调整备案价后395.39万，如今以原始备案价约67折降价至316万，降价幅度157.62万；

　　2-1801开盘备案价556.4万，调整备案价后427.21万，如今以原始备案价约61折降价至341万，降价幅度215.4万；

　　3-201开盘备案价721.81万，调整备案价后498.2万，如今以原始备案价约55折降价至399万，降价幅度322.81万。

　　要知道，项目周边的二手房源，市场价格在3万-6万/平的区间，相对而言没有调价后的新房具备价格吸引力。

　　所以相比普通商品房，小产权房的价格似乎变化没太过明显。

　　而在本身就缺乏投资回报渠道的当下，那么市场就有可能重新再关注小产权房，更多的资金进入小产权房市场。

　　但这也正是新房去库存阶段最不愿看到的。

　　购房需求减少，若再进一步被分流，时间久了自然也会进一步影响普通商品房的价格。

　　这更是大市场更不愿意看到的。

　　所以，当新房不断背刺二手房，价格越来越卷，叠加小产权房被禁止登记，以及一些如一房多卖的隐藏风险，小产权市场的需求也慢慢被进一步被抑制，那么市场需求也就更有机会回到普通商品房身上。

　　所以，维持小产权房现状的核心，最终就是维持普通商品房市场平稳。