龙岗星河盛境瑞府：算不算豪宅，得房率，户型怎么样，值得买吗

龙岗星河盛境瑞府通常不算豪宅，其得房率较高，户型设计较为实用，对于刚需和刚改人群来说有一定购买价值。以下是具体分析：

是否算豪宅：从房价来看，折后均价约 3.36 万 /㎡，总价 263 万起，与深圳传统富人区如香蜜湖、深圳湾等动辄千万以上的房价相比差距较大。且小区 848 户中回迁房占比 57%，居住人群相对复杂，周边目前以城中村、工业区为主，城市界面有待提升，整体更偏向于刚需和刚改定位，不属于传统意义上的豪宅。

得房率：得房率约为 88%-93%（含赠送面积），显著高于多数新盘。若不含赠送，得房率约 76%-81%，综合使用率达 94%，通过飘窗、阳台等赠送空间，让房屋实际使用面积较大，空间实用性强。

户型情况：项目主推建面 83-113㎡的 3-4 房精装住宅。其中 83㎡可实现三房两卫，能满足刚需家庭需求。107-113㎡的 4 房 2 厅 2 卫为竖厅南北通透格局，进门有入户玄关，采用 LDB 一体化设计，全屋 8 面飘窗，四开间朝南，U 型厨房，卫生间干湿分离，空间布局较为合理，采光通风条件较好。

是否值得买：对于预算有限的刚需购房者和刚改人群来说，有一定购买价值。

优势方面：交通便捷，紧邻地铁 3 号线永湖站与 14 号线坳背站，1 站可达大运枢纽，能快速连接罗湖、福田中心区，还有龙岗大道等主干道环绕，自驾也方便。商业配套较好，自带 4.4 万㎡星河商业，周边还有天虹等购物中心。教育资源有潜力，旁有深圳北理莫斯科大学附属龙岗园山学校，周边还有待建的香港中文大学附属时进学校。品牌与物业有保障，星河控股为深圳本土房企，口碑较好，小区打造六重归家动线和全龄园林，配备智能安防系统。

不足之处：周边城市界面较差，窝肚村尚未纳入旧改，邻近信义玻璃厂、垃圾中转站等，可能影响居住体验。小区规模较小，回迁房占比高，居住氛围可能受影响。车位比为 1:0.9，高峰期停车可能有压力。预计 2027 年初交付，交房周期长，且深北莫附校师资及办学质量未经验证，教育配套存在一定的兑现风险。

星河盛境瑞府售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

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星河盛境首期首推467套住宅，人气爆棚。获得2024年一季度83 - 113㎡产品成交套数位居龙岗 TOP1；2024年连续三个季度成交套数排名龙岗 TOP2。这一系列成绩，再次印证了星河盛境作为龙岗红盘的超燃热势。2025年，星河盛境・御府完美收官。

星河·盛境瑞府

住宅：83-113㎡ 带精装 3-4房

建面约54万㎡全能生活大城；

深圳北理莫斯科园山学校；

约50万㎡湾区壹方商业；

3号线永湖站/14号地铁快线坳背站

37载星河地产，品牌护航，买的放心，住的安心！

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项目基本信息

【项目名称】星河盛境3期

【开发商】深圳市巨源恒名房地产开发有限公司

【物业公司】深圳星河智善生活股份有限公司

【物业类型】住宅、商业、办公、公寓

【产品面积】约83-113㎡3-4房

【占地面积】约3.7万㎡

【建筑面积】约26万㎡

【梯户比】3梯6户

【产权年限】70年

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项目区位

星河·盛境三期傲踞深圳龙岗横岗核心地段，坐拥无可比拟的地理优势。轻松步行即达地铁3号线永湖站（约600米）与即将通车的14号线坳背站（约1.1公里），构建高效出行网络。更瞩目的是，项目前瞻未来交通规划，紧邻规划中的地铁21号线与33号线交汇点，未来出行将无缝连接深圳各大区域，尽享便捷生活圈。

星河·盛境三期，以约54万平方米的宏大规模，精心规划集住宅、商业、公寓、办公等多业态于一体的城市综合体，旨在打造一座融合现代生活美学与高端居住品质的新地标。项目承袭星河品牌匠心独运的建筑理念，旨在为都市精英量身定制理想人居典范，引领区域生活品质升级，成就城市新名片。

交通配套：3号线∣永湖站，2站大运，8站罗湖。

14号线∣坳背站，1站大运，5站罗湖，6站福田。

21号线(规划中)∣坳背站，4 站坂田，8 站南山。

城际快线速达全城：大运站可换乘33 号线(规划中)，未来7站可达机场东，快速通往西部。

五纵四横多维路网

五纵∣水官高速(约800米)、龙岗大道、红棉路、沈海高速、龙翔大道。

四横∣安红路、南坪快速、广达路、惠盐路。

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深圳购房限购限贷政策及税费政策

根据2025年深圳最新政策，二手房交易税费主要涉及以下税种及标准：
一、买方承担税费

1. 契税

首套房： 面积≤140㎡：1%，面积＞140㎡：1.5%

二套房：

· 面积≤140㎡：1%，面积＞140㎡：2%

三套房：3%

二、卖方承担税费

1. 增值税及附加税

持有满2年：免征

未满2年：按成交价5.3%缴纳（增值税5%+附加税0.3%）。

注：取消普通/非普通住房标准后，统一按此规则执行

2. 个人所得税

满五年且唯一住房：免征

其他情况：

核定征收：（成交价-增值税）×1%

核实征收：（成交价-原登记价）×20%。

三、其他费用

登记费：80元

贴花：2.5元。

政策亮点

增值税免征年限由5年缩短至2年，降低改善型购房成本。

取消普通/非普通住房划分，统一契税、增值税标准，简化交易流程。

建议交易前核实房屋持有年限、产权状况及是否符合补贴条件，以合理规划税费支出。