土拍快讯！溢价40.74%，中海23.7亿元竞得梅林关“靓地”

2025年度第二激烈的土拍出现了!

在民治上塘宅地成功出让两周后，民治另一宗靓地——A802-0309宗地，这块位于梅林关门户位置、紧邻福田中心区的纯住宅用地于今日（7月7日）公开出让，起始价16.84亿元，容积率仅2.8。

6家房企，分别是中铁、华润、天健、招商、深铁以及越秀，经过现场102轮竞价厮杀，中海地铁以总价23.7亿元成功夺得，溢价率约40.74%。楼面地价从起始价27566元/㎡，一跃攀升至38795.22元/㎡。

·龙华年内第二宗土拍，核心区挂出稀缺靓地

6月19日下午，深圳龙华区民治街道一宗占地仅1.09万平方米的“迷你”宅地，引发8家房企65轮激烈角逐，最终联发集团以12.12亿元高价竞得，溢价率高达46.6%，楼面价刷新至44559元/平方米。

6月6日，龙华民治片区再挂出一宗条件更优越的居住用地——梅林关民治街道A802-0309宗地。

该地块用地性质由商业性办公用地（C2），今年4月份调整为二类居住用地（R2），容积率由“2.5”调整为“2.8”。

2025年以来，深圳通过“商业改居住”方式，释放多宗核心地区优质宅地，戴德梁行研究院副院长张晓端分析认为，此举是优化区域职住平衡重要目标之一；此外，传统规划中商业用地过度集中于核心区，导致职住分离和交通拥堵。

通过“商业改住宅”手段，在核心区嵌入居住功能可实现“工作-生活-消费”的社区圈，降低通勤能耗，同时减少商办市场未来供应量，降低空置率攀升风险，提高土地利用效率等多措并举，改善居住质量。

民治街道A802-0309宗地现状。乐居摄

与6月19日拍出的地块相比，此次出让地块面积更大、配套更成熟，且同样享受“无保障房配建、无70/90户型限制、不限售价”的灵活出让政策。

龙华区民治街道A802-0309宗地，土地面积21820.58平方米，建筑面积61090平方米，容积率仅2.8。

此外，该地块设置多条出让条件，包括本出让宗地住宅59870平方米、商业600平方米允许分割转让；意向竞买人须承诺提供“交房即发证”服务；该地块的竞得人需自《出让合同》签订之日起1年内开工，4年内竣工。

民治街道A802-0309宗地现状。乐居摄

·紧邻福田、容积率2.8，区位配套优势显著

民治街道A802-0309宗地，占地面积虽然不大，但是容积率只有2.8，居住密度低；乐居君现场踩地所见，尽管周边已有多个住宅小区，但宗地地势较高，未来景观遮挡可能性小。

整体而言，民治街道A802-0309宗地在区位、配套优势都较为显著。

地块东北侧与书香门第相邻，西南边与新区大道接壤，形成了便捷的城市交通网络；交通上靠近民乐地铁站，一站距离便能抵达福田上梅林，自驾梅观路南下福田，十来分钟可抵达金融中心。

附近的绿化公园、购物中心上河坊都在步行范围之内，一墙之隔就是配套的书香小学。更重要的是，项目在深圳外国语学校龙华学校初中部的大学校划片区范围内。（最终学校请以官方公示为准）。

目前，梅林关片区新房缺席多年，根据贝壳找房平台显示，梅林关片区二手房源在售挂牌均价8-9万/㎡之间，相邻书香门第名苑5月挂盘价约6万/㎡，考虑到该地块成交楼面价38795.22元/㎡，与周边近8万元的一二手房价格相比，存在明显的利润空间。

·土地供应新趋势：小型化、低密化、灵活化

自2025年以来，深圳此轮土地供应呈现鲜明特点：核心区域地块小型化、容积率降低、开发条件灵活化。

6月19日拍出的民治地块容积率仅2.5，此次出让的梅林关地块容积率控制在2.8，均显著低于前些年普遍超过4.0的住宅容积率。

梅林关这宗靓地，多家房企在挂牌之初已透露出竞买意向，而6月19日龙华民治A817-0619地块的拍卖结果，更是提供了重要参照。

从这两宗宅地的出让情况可以看到，深圳正逐步修复土地市场信心，尤其是龙华核心区。