从富可敌国到濒临破产，你觉得要用几年？

从富可敌国到濒临破产，你觉得要用几年？最近，香港四大地产家族之一的新世界集团给出的答案是9年。

这个新世界集团是著名企业家郑雨彤创办的。当年，这家企业也是富可敌国。

在香港的财富排行榜上，它仅次于李嘉诚、李兆基，旗下有4家上市公司，包括咱们非常熟悉的周大福。但是去年年底，它的净负债已经达到1200亿，2027年之前要偿还债务870亿。

可以说，它已濒临破产。那这9年究竟发生了什么？

从2015年到2024年，这9年新世界集团的掌门人是郑氏家族的第三代，也是郑雨彤的长孙郑志刚。他在2015年正式接班，当时38岁。

他毕业于哈佛大学，又在高盛的国际投行工作了很多年。他的接班，不仅仅是因为他的身份，还有一个非常重要的原因，就是他在接班之前曾经做过一个非常成功的项目——K11艺术商场。

2015年前后，新世界集团的发展比较停滞。旗下的重要板块周大福比较赚钱，但是发展停滞。地产在2015年前后也比较平稳，但是它还有一个非常重要的商业板块，就是新世界商场。

因为电商的冲击，利润快速大幅度下滑，所以关键问题就变成了怎么才能让新世界商场起死回生。郑志刚主导的K11非常成功，让集团一下看到了希望。

现在回头看9年前，如果郑志刚刚刚接手新世界集团的时候，能够平稳、较慢地去扩张K11，那新世界集团也不会陷入今天这种债务泥潭。但问题是，他太想成功了，所以不顾天时，逆势激进扩张。

这就铸成了大错，也说明了一个规律：在大事不好的情况下，你越努力，可能结果越糟糕。这不仅对咱们每个普通人如此，像他这种富豪三代也是一样。

早在2009年，他就在香港尖沙咀开了第一家K11。定位就是艺术商场，这名字也很有意思。K就是英文“kingdom”，意为“王国、疆域”，11就是K这个字母在英文字母表里排名第11名。从这个名字就能看出，郑志刚太想要一个全新的自己的王国了。

香港K11也是全球第一个艺术商场，常年陈列着13组价值2000万的艺术品，并且80%的商户都是第一次进入香港市场的国际品牌。这打破了当时香港商场非常同质化的状态，所以开业之后非常成功。

很快，客流量就破百万了。紧接着，2013年，郑志刚再接再厉，在上海把淮海路的新世界大厦改造成了K11。这个K11的面积比较小，只有3.8万平米，他把地下三层改造成一个3000平米的艺术空间，然后引入了20多个当时还是首次在国内开店的餐饮品牌。最重要的是，在开业期间，他办了一个莫奈艺术展，这个艺术展非常成功，一下就吸引了40万人次来参观。所以开业不到一个月，客流直接就破100万，之后连续三年都非常火爆。

连续两个K11都这么成功，郑志刚就认为这种艺术商场的模式已经完全跑通、完全成功了。接下来就是大手笔投资，开始在全国各地复制这种模式，快速建K11。

但现在回头看，他当时可能忽略了一个非常非常致命的问题，就是这种艺术商场的模式确实跑通了，但当时国内这种消费升级的大趋势已经悄然开始发生逆转，从消费升级开始悄然变成消费降级。

这种逆转就让K11很快从顺风顺水变成逆水行舟。接下来，2019年在广州、武汉等地一口气就开了5家K11。截止到2025年，除了上海、香港之外，全国一共开了32个K11。

但是随着2019年到2025年，这种消费降级的风越刮越猛，K11很快就变成了新世界集团的噩梦。首先就是业绩大幅度下滑，甚至开始亏损。比如说深圳K11开业第一年就亏了2.5亿。

武汉K11的店铺空置率也长期在20%以上，因为消费降级快速消灭了中产的钱包。而K11的定位是艺术轻奢，它最主要的消费者就是中产消费者。

比如说以餐饮为例，在K11吃一包薯条要68元，吃一顿正餐，普通的正餐，一个人平均要150元以上，还有很多贵价的餐饮。那这种定价在消费降级的大环境下就有点太贵了。所以，它的艺术装置依然会吸引很多人打卡，但是这些艺术装置周边的餐饮，平均上座不到30%。

那不能坐以待毙，郑志刚很快启动了K11降成本、降身段。但问题是，他降成本，又出了很多问题。比如说深圳K11，因为降成本，通风设备也降了成本，就造成甲醛超标。一天之内，投诉甲醛超标的就超过200人次。还有降身段，他把很多轻奢的贵价品牌请出去了，换成了像无印良品、费大厨这种大众品牌。这一下就让K11的定位不伦不类，出现了撕裂。

一方面是高大上的艺术品，一方面又是随处可见的大众品牌。那消费者去了，就只能把K11变成一个免费的艺术打卡点。因为消费这些大众品牌随处可见，没必要在K11消费。

所以消费者体验变差，口碑就快速变坏了。压倒K11的最后一个问题就是，在这种消费降级的大环境下，郑志刚还坚持搞重资产运营。比如说深圳K11投资超过百亿，回本周期高达10到15年。

业界平均的商场回本周期只有8.7年，还有更短的。比如说深圳万象城投资只有20亿，回本周期只有5年。

一个K11项目的失败，倒不至于让富可敌国的新世界集团走向破产的边缘。但问题是，K11只是郑志刚执掌9年以来激进扩张的项目之一，还有很多类似的项目。

这几天，新世界集团从香港又得到了800多亿的贷款，算是逃过了一劫，但是元气大伤。

去年9月，郑志刚也彻底从新世界集团离开，彻底梦碎。

所以，无论你多有实力、多厉害，也得看天时，千万不要跟大势对着干，这就是螳臂当车。