西安二手房东不要慌，别贱卖？主城区买房“安全红线”｜房哥问答432期

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问答432期

问：西安二手房东不要慌，别贱卖，要顶住等待曙光？

答：下行普跌市场里，单一群体的护盘行动，几乎是螳臂当车，全国这么过城市，这么多小区，新的，旧的，普通的，豪宅的，外地的，本地的，没有成功案例，最终只看谁跑的更快。

当下二手房的冲击来源于多方面，首先是新房过度产生升级，四代住宅+套内高赠送的打法，让二手变相贬值。

其次二手业主本身并不团结，也不可能团结，自住的，投资的，不住的，跟风的，大家买房的目的不同，卖房的目的更不能统一。

尤其是贷款买房的情况下，利息和时间是巨大的支出，房价小涨，追平成本，大涨才有利润，贷款投资本身也是伪命题，如今二手价格不低预期，又长期不住空置，交着物业费，还着贷款，没有几个人受得住。

最后就是全国普跌的行情，一方面来源是供需失衡，房子多，买的少，倒逼以价换量，地产也出现了产能过剩。

另一方面是大众收入，工作，借贷能力，没有稳定的预期，反而是少消费，多存钱，这种情况下，房产的大额消费必然延缓。

可以不贱卖，自住为王，但前提是真的要住，不住都是成本，自住还有体验。

问：西安买房安全红线里，港务区是不是可以排除？

答：根据西安目前各个区域发展现状，这个红线是这样划分的，红线外，有风险，但也看实景兑现，房价价格，不要教条主义。

南边，主要以终南大道为界限，也基本是长安的城区边界，继续向南就是秦岭保护红线，和基础农田，比较好理解。

北边，以秦汉大道-尚稷路为界，经开范围是渭河以南，港务范围是秦汉大道南，基本是两个区域配套有兑现，生活还算有保障的地方，秦汉大道北，目前兑现都是住宅，公共配套有限，大家都是围绕交大陆港讲故事。

西边，绕城高速以内，不用多说，基本也是西安和沣东的分界，绕城内，软件新城，虽然兑现不及预期，但高新人的居住，工作生活范围在这里。

东边，以东三环为界限，一侧有白鹿原坡地，一侧是洪庆坡地，开发空间受限，配套不足，纺织城区域，旧改困难，且无太多新建住宅。

南，西，东方向大家还算有共识，北边不过渭河也认可，毕竟北跨，跨河发展的是工业，非要过河买住宅，只能算个性需求，风险自担，但港务范围，秦汉大道北是重点规划区域。

一方面奥体饱和，政经周边拆迁未动，港务大量的开发用地，都集中在秦汉大道北，趋势必然一路向北。

但奥体大基建时代已经结束，秦汉北的配套落地，重回港务速度，又很有限，对当下眼见为实的业主而言，有机遇也有风险。

问：西安公积金新政可以低首付，会对买房交易量有多大影响？

答：算是异地公积金的突破，西安6.19新政后，公积金余额可以付新房首付款，不用像以前先自筹首付，再以合同提取，流程更便利。

要选房，先问房，要卖房，先聊房，市场泥沙俱下，和房哥聊聊，补全信息差。

（一对一私聊房哥答疑）

面向的范围明确是关中平原都市群和省内缴存职工，比如大家熟悉的庆阳，天水，运城，临汾，三门峡，包括四个省15个市，也是传统意义上，外来西安买房的主要城市，还是要鼓励外来市民，安家西安。

本地人不少都没有公积金，或者中小单位缴存的就很少，余额能抵的首付也很有限，但外来省份，比如企业，事业单位的群体，高公积金缴存标准的也有不少，他们在当地用不着，干脆来西安买房，也是顺应需求。

对于市场繁荣，作用有限，毕竟大家现在对新房的观望，更多是因为担心买贵，担心背刺，担心房价没到底，且不少人投资需求丧失后，自住群体有限，二手也在降价，选择也很多。

问：这几年这么多名校+，都没有莲湖区什么事儿？

答：名校+是全市的政策，都有覆盖，只是莲湖不出名，且没有五大名校+的案例，莲湖也组建46个紧密型“名校+”，涵盖小学、中学、职校及幼儿园各学段，其中市级“名校+”达11个，覆盖12万师生。

感受不强，一方面是因为莲湖的新建学校有限，普通公办很多，大家整体中庸，没有太大的二元差距。

另一方面，莲湖本身的好学校也很多，西电中学，西安一中，西安十中，益新中学，庆安，远东中学，郝家巷小学，西安小学等等，弱的学校，比如六十七中，大兴初级中学本身覆盖的人群也有限。

最后，莲湖位于主城区，没有太多开发住宅用地，且学校数量够，五大名校+开发的动力有限，如果仅仅是提升教育质量，现有的老牌学校扶持足够了。

比较有机会的是西电片区，千亩土地，陆续住宅用地都挂出来，按照现在市场，引入名校+，利于周边新房销售会是趋势，能不能有五大落地，可以期待下。

问：学区房的吸引力在下降，交大附中创新港学区房，降价明显？

答：需求确实在降，过往的几个学区红盘，绿城全运村，华润未来城市，中海曲江大城，绿城桂语蘭庭等，今年二手成交价格和成交量都在跌，主城区如此，外围的新区也难免。

其次，就是热心学区的家长，选择也变多了，以交大附中创新港校区为例，除梧桐命名的教师单位房，还有商品房的南洋公馆和西派澜庭，价格万元出头，能低总价买，为什么要花两万的单价。

再次，梧桐中舍本身，价格明显溢价过高，本身在这个区域买房的受众就很有限，要么老师自住，要么求学陪读，沣西二手房不少都跌回万元，梧桐中舍不能幸免。

最后是名校+本身也在分流，五大分校如火如荼，交大陆港，铁一陆港，高新陆港，铁一金湾，铁一曲江等，这些学校周边新房，次新房，价格也回落，没必要非去沣西上学。

任何房价下跌，无他原因，就是当年买贵了！

问：经开高铁新城发展错过机会，被港务甩开一大截？

答：2025年，西安的板块梯队已经很明显了，主城范围内，第一梯队的是曲江，高新，第二梯队是雁塔，未央，莲湖，碑林等主城区，第三梯队是航天，经开高铁新城，常宁新区等新建区域，梯队不同，配套兑现，人口密度也不同，房价也不同。

2018年高铁新城移交经开，赶上地产黄金期，经开也有动作，比如北客站周边找来了复地、苏宁，恒大，绿地等建设超高层，结果上述房企挨个暴雷，以至于至今，经开的头部开发商，只有绿城和经发自己。

2019年后，西安投资和基建在重点，因为全运会，向港务区偏移，高铁新城无论是学校，商业，住宅，土拍都没有声音。

2023年后，西咸能源金贸区又发力，城北的客户会因为铁一金湾等再次分流，另一侧港务也在虹吸，经开本身，还要被泾河，秦汉虹吸，周边穷兄弟实在太多。

到了2025年，高铁新城才算是进入开发元年，土拍拿地，新建学校，医院，商业陆续兑现，但这个时候，西安又回归主城旧改，西电片区，幸福林带片区，徐家湾片区又多次分流。

所以，上了大招，含铁量传闻和高新二小，一中帮扶，市场不好，新房还得靠学校卖。

问：交大创新港和铁一金湾都是未央学籍，算不算好学校？

答：在各自的学区房受众里，是好学校，虽然距离都远，但仍有不少家长跨城去上学，周边的学区内新房也更加好卖，就很说明问题。

铁一金湾是港务和曲江后，铁一和管委会合作办学的第三个，师资扶持力度大，学校硬件也很好，生源主要是周边新建商品房生源，还算纯粹，目前还没有出成绩。

家长的期待更多是看铁一陆港， 第一届中高考，高考一本上线率100%，中考上线率也达到了90%，然后对铁一金湾有很高预期。

交大创新港校区，家长更看重的是本部师资和园区内生源的纯粹性，来源为 交大分流生源、交大子弟生以及选拔生源， 学区范围主要是 梧桐东舍、中舍、西舍和大钧院（原梧桐公寓），中学也是分班教育，2023年招生，2个创新班、2个重点班以及6个平行班。

学区房的含金量，往往长期稳定的房价，是骗不了人的，没有好成绩支撑，家长也不会一届一届买单。

问：房哥，凤城二路的信达凤熙云著，怎么样？

答：同样是央企，信达擅长的也是城改拿地，主城开发，去年西安卖得最好的两个小区，城西的华发利君都荟城央，第二个就是信达 雁熙云著，目前已部分交付。

特点都是普通房子，没有明显亮点，但价格不贵，附近生活便利，地处核心，周边居民旧换新需求旺盛。

凤城二路 凤熙云著，原本是 刚家寨城改，2010年就启动，最早叫景泰城，投资百亿，占地333亩，后来因为安置房无法回迁，商品房一直停着。

2016年，经过多轮股权变更后，又更名为中核长安印，本来2018年要卖，又停了多年。

最终在今年规划变更后，成为凤熙云著，共计四块地，面积约249亩，容积率分别为2.97，3.06，4.5，5.0，当年规划的办公，商业，超高层，全部调整为住宅。

从位置上看，非常好，经开一期腹地，周边地铁，学校，商业齐全，配套成熟，且无新房供应，缺点也明显，容积率最高5.0，城改拿地的通病。

目前首开的仍是刚需高层，面积99-130㎡，传统三代住宅，对外放风价16000+，适合于周边刚需，对地段，配套要求高的，且不在意5.0容积率。

同样价位的二手房，凤城五路，十路，十二路很多！

【楼盘点评】

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【装修报告】

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作者：Kikyo

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