农村房屋买卖签了协议，法院会认定有效吗？北京房产律师解读

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农村房屋买卖看似简单，却暗藏诸多法律风险。当买卖双方因房屋归属产生纠纷，法院会如何认定合同效力与房屋权属？下面这起案例将为你揭晓答案。

一、案情梳理

（一）原告的诉求与缘由

原告周远向法院提出诉讼请求：

判决确认与被告陈强、陈芳、林梅于2007 年 7 月 25 日签订的《买卖房产协议书》有效；

判决位于北京市密云区的一号房屋归自己所有；

诉讼费用由被告承担。

周远称，1982 年 1 月 15 日，陈强与林梅登记结婚，育有女儿陈芳、儿子陈阳。1984 年 8 月 21 日，陈强申请了一处宅基地，并在院内新建北房四间、厢房三间。2007 年 7 月 25 日，为解决居住问题，自己与陈强、陈芳、林梅签订《买卖房产协议书》，以 72000 元购得该房产。付款后，对方交付房屋，自己居住使用至今，现诉至法院明确房屋所有权归属。

（二）被告的抗辩主张

陈强辩称，认可卖房事实，但不认可周远的全部诉讼请求。

陈芳辩称，宅基地属集体所有，无权出卖，不认同周远的村民身份，不认可其全部诉讼请求。

林梅辩称，房屋买卖过程属实，但签订合同时周远并非本村村民，认为合同无效，不认可周远的全部诉讼请求。

（三）法院查明的关键事实

身份与合同签订：周远系北京市密云区某村村民，农业家庭户。2007 年 7 月 25 日，陈强、陈芳、林梅与周远签订《买卖房产协议书》，约定以 72000 元交易一号房屋，明确付款时间、产权归属、违约责任等事项，协议有双方及多位证明人签字 。

房款支付与房屋交付：周远分别于2007 年 7 月 25 日、8 月 1 日支付房款 4 万元和 3.2 万元，陈强等人收款后交付房屋，周远居住使用至今 。

证据材料：周远提交宅基地使用证、个人占地建设审批表、村委会证明等证据，证实房屋来源及买卖事实，陈强、陈芳、林梅认可证据真实性。

其他情况：周远购房时与蔡宗利系夫妻，蔡宗利去世后，其继承人同意由周远主张房屋权利。

二、案件分析

（一）争议焦点

《买卖房产协议书》是否有效？

周远能否取得一号房屋的所有权？

（二）法律分析

合同效力认定：双方认可协议真实性与卖房事实，周远已履行付款义务并长期占有房屋，形成稳定占有关系。且周远现为该村集体经济组织成员，符合农村房屋买卖主体资格要求。协议内容不违反法律、行政法规强制性规定，因此应认定《买卖房产协议书》有效。

房屋所有权问题：因双方未能提交完整建房审批手续，房屋产权存在不确定性。在现有证据下，法院难以直接确认房屋所有权归属，仅能对房屋的占有、使用权利进行认定。

三、裁判结果

法院判决：

确认周远与陈强、陈芳、林梅于2007 年 7 月 25 日签订的《买卖房产协议书》有效；

位于北京市密云区一号院内北正房四间、东厢房三间归周远占有、使用。

此判决既维护了合同效力，又基于实际情况对房屋权属作出合理认定。

四、案件启示

（一）农村房屋买卖注意事项

核实主体资格：买方务必是房屋所在村集体经济组织成员，卖方要确保对房屋有合法处分权。

完善手续材料：签订书面协议，明确各项条款；保留付款凭证、交付记录等证据；及时办理相关审批、登记手续。

（二）产权纠纷处理建议

重视建房审批：建房时按规定办理审批手续，避免因手续不全导致产权争议。

依法理性维权：发生纠纷时，优先协商解决；协商不成，借助法律途径，依据证据和法律规定维护自身权益。

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（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）