广州个贷率低于75%可“商转公” 有望减缓供需端压力

南方财经见习记者王达毓 记者庞成 广州报道

继深圳后，广州或将成为下一个加入“商转公”行列的一线城市。

7月2日，广州住房公积金管理中心发布《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法（暂行）》（征求意见稿）。其中提出，当住房公积金个人住房贷款率（下称“个贷率”）低于75%时，可将商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款（下称“商转公贷款”）

上述意见稿的出炉，意味着广州或将成为继深圳后，又一个加入“商转公”行列的一线城市。根据公开信息，此前已有超过30个城市宣布开办“商转公贷款”业务。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，广州拟放开“商转公”顺应了市场呼声。当前住房市场回归居住属性与大宗商品属性，刚需和改善型需求成为市场主导，购房者对价格、购房成本比较敏感。近期，住房政策开始转向普通消费品促销导向，比如各地举办各类展销会、以旧换新，国补覆盖，城市更新补短板等等，“商转公” 也属于这一政策导向下的举措之一。

个贷率低于75%时启动“商转公”

广州住房公积金管理中心表示，为充分发挥住房公积金制度支持保障作用，减轻缴存人住房贷款利息负担，促进社会消费，结合本市实际情况，该中心起草了征求意见稿。征求意见时间为7月2日至7月11日。

意见稿明确，商转公贷款是指缴存人申请将其在广州市住房公积金贷款承办银行尚未结清的商业性个人住房贷款余额，全部转为住房公积金个人住房贷款。

备受关注的是，征求意见稿引入动态调控机制，将业务开放与公积金资金状况直接关联：当个贷率低于75%时启动商转公贷款；当个贷率达到85%及以上时可采取防控措施，包括但不限于实行商转公贷款额度管控、预约申请等措施；当个贷率达到90%及以上时暂停。

意见稿指出，上述《办法》实施过程中，广州住房公积金管理中心可根据资金和贷款情况及时采取防控措施。其中，月末个贷率连续3个月达85%以上（含），次月起调减商转公贷款月度额度；月末个贷率连续3个月低85%，次月起恢复原月度额度。月末个贷率达90%以上（含），次月起暂停商转公贷款，已受理的商转公贷款可继续办理；月末个贷率连续3个月低于90%，次月起恢复受理商转公贷款业务。

此外，意见稿还明确了“商转公”申请对象和条件，以及贷款的额度、期限和利率。其中包括要求：借款人目前在广州市缴存住房公积金，在全国范围内未使用过住房公积金贷款（含贴息贷款、商转公贷款）；申请商转公贷款时，原商业贷款已放款5年以上且已获得原商业贷款银行同意转为纯公积金贷款等。（点击查看具体条件）

有望降低月供负担、缓解提前还贷

事实上，广州一直有呼声，要求启动“商转公贷款”业务。

对此，2024年5月，广州住房公积金管理中心回复市民咨询时表示：“目前国内开展‘商转公’业务的城市除深圳，基本均为体量较小的城市，北京、上海均未开展此项业务。深圳的开展具有其特殊性，深圳公积金贷款起步晚，沉淀资金较多，享受过公积金贷款的缴存人较少，其业务的开展具备条件。”

如今随着意见稿的发布，广州也有望加入“商转公”行列。对此，李宇嘉认为，在公积金缴存余额比较高的情况下，个贷率低于85%时启动“商转公”，一方面可以降低购房人的月供负担；另一方面，也能有效减少借款人提前还款的情况，特别是意见稿拟要求“商转公”申请条件之一是原商贷已经放款5年。这意味着借款人需满足原商贷放款满五年且未提前还款的条件，方可享受该政策。

此外，李宇嘉还认为，在商业贷款利率和公积金贷款利率差距不大的情况下，对银行而言，客户在同一家银行内办理“商转公”，既能留住客户，利息损失也相对有限，且常态化开展，还能吸引新增客户。

李宇嘉还称，意见稿还提到，只有纯商贷的自住房、唯一住房才能满足商转公的条件。而这部分人群多为此前购房的年轻人或新市民，他们当时不具备公积金贷款条件，或当时因商品房销售政策限制，或受申请条件限制而未获得贷款。现在，这部分人群申请“商转公”，有明显的降成本、促消费的政策意图。

“政策还有一些其他限制。”李宇嘉表示，例如商业贷款与公积金贷款合计年限不超过30年，如果商业贷款持有时间较长，则转公积金贷款的实际优惠并不大。