最高法民一庭：关于房屋买卖合同纠纷审判实务问答

1、购房人因卖房人违约而遭遇限购政策，还能否请求合同继续履行

问：2010年，张某通过房屋中介，与产权人李某签订二手房买 卖合同并依约支付了全部购房款。由于当地二手房市场价格不断上 涨，李某意欲反悔，便多次找借口拖延时间，一直未协助张某办理 产权过户手续。后当地房地产调控政策实施细则出台，按限购政策张某丧失了购房资格。现在张某起诉至人民法院，请求判令李某继 续履行合同或者赔偿其损失，该案应当如何处理?

答：为遏制当前一、二线城市及部分三、四线城市房地产市场 价格上涨过快，国家出台了一系列调控政策。由于相关政策不断升 级且陆续出台，实务中因合同订立、履行等遇到阻碍而产生的纠纷 不在少数，有的还诉至法院。人民法院需要根据不同情况，作出妥 善处理。本案中，由于张某被认定为限购对象，不具备购房的主体 资格。

依据《民法典》第五百八十条第二款规定，“有前款规定的除 外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可 以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任 的承担”,人民法院不宜判令合同继续履行，应判决解除房屋买卖合 同。不过，结合双方履约情况分析，张某作为守约一方，已经履行 合同义务，如果李某也依约履行，双方完全可以在政策出台前完成房 屋过户手续，合同目的就能够实现。因此，对张某请求合同继续履行 的主张虽不能支持，但是张某主张追究李某的违约责任并赔偿其所受 损失的合理诉求，人民法院还是应当在查明事实基础上予以保护。

2、出卖人因自身原因，未能在合同约定期限内为买受人办理房屋权属证书的，

人民法院如何认定出卖人应承担的违约责任

问：甲(出卖人)和乙(买受人)签订《商品房买卖合同》,合 同约定甲在房屋交付后3个月内为乙办理完毕房屋权属证书。现甲 因自身原因，未能在约定期限内履行该义务，乙诉至法院，要求甲承担相应违约责任，赔偿因此给其造成的损失，人民法院应如何认 定甲应承担的违约责任呢?

答：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法 律若干问题的解释》(本文以下简称《商品房买卖解释》)第十四条 第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得 房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责 任：(一)商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；(二)商 品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起 90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订 立之日起90日。”结合合同自治原则，商品房买卖合同当事人之间 对买受人办理房屋产权证书期限有明确约定的，人民法院应当直接 依据当事人的约定确定出卖人应承担的违约责任。

如当事人之间就此没有约定或者约定不明而又不能通过协商加 以明确的，人民法院则应根据《商品房买卖解释》第十四条第二款 规定，即“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以 按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期 贷款利息的标准计算”来确定出卖人应承担的违约责任。但根据中 国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》(银发〔2003〕 251号)第三条规定，逾期贷款罚息利率由原来的按日2.1%00计收 利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%～50%。而 由于商品房买卖合同并非借款合同，其也不会约定贷款利率，故依 此确定违约金存在一定的障碍。在《商品房买卖解释》未对此作进 一步明确规定的情况下，《民法典》第六百四十六条规定：“法律对 其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照适用买卖 合同的有关规定。”鉴于买卖双方合同义务的对等性，人民法院可参 照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》

(本文以下简称《买卖合同解释》)第十八条第四款“买卖合同没有 约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违 约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日 之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率 为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月 20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国 银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率(LPR) 标准 为基础，加计30%~50%计算逾期付款损失”的规定，来确定出卖 人应当承担的违约责任。

出卖人认为约定的违约金过高而要求人民法院调整的，人民法 院应根据《民法典》第五百八十五条、《商品房买卖解释》第十二条， 并参照《商品房买卖解释》第十四条、《买卖合同解释》第十八条确 定的违约金计算标准确定出卖人应承担的违约责任。

3、开发商逾期交房应承担的违约责任，能否依据业主支付的银行按揭 贷款利息来判决

问：根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用 法律若干问题的解释》(本文以下简称《商品房买卖解释》)第十三条 规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法 时，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门 公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确 定。而在实践中，对于开发商逾期交房的情况，业主支付的银行按揭贷款利息往往高于同地段同类房屋租金。因此，在开发商逾期交房的 情况下，能否判决开发商承担银行按揭贷款利息的违约责任?

答：商品房买卖合同作为典型的双务合同，交付房屋及支付房 屋价款是开发商和业主所负的对待给付义务。业主迟延付款违反了其应依约按期支付价款的义务，开发商迟延交房则违反了其应按期交付房屋的义务，均应承担相应的违约责任。对于违约责任，《民法典》第五百八十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”

因此，我国法律确定的违约损害赔偿责任以填补损失为基本原则。而在商品房买卖合同履行合同过程中，对业主迟延付款给开发商带来的损失是开发商失去支配利用所迟延付款部分的使用利益。对于该部分利益，根据《商品房买卖解释》第十三条规定，在商品房买卖合同当事人对于违约责任没有约定的情况下，为金融机构收取该笔贷款的预期贷款利息，相当于开发商从银行取得相应贷款的代价，这符合业主迟延支付价款造成开发商利用资金成本的损失实际。而对于开发商延期交房，其导致业主不能按期居住致该房屋的使用利益受损，《商品房买卖解释》第十三条将业主居住房屋的利益损失规定为业主需要租赁房屋居住的替代利益损害，这也符合业主实际损失的现实情况。

至于业主所需要负担的同期银行贷款利息高于租金的问题，同《商 品房买卖解释》所规定的处理原则并无逻辑关系。假定开发商依约按 期交房，业主将该房出租，则其所得的租金也可能会比其应支付的银 行按揭贷款利息低，对此利息同租金的差额，业主也需自行承担。

综上所述，《商品房买卖解释》所确定的开发商与业主需依据不 同标准承担不同违约责任的区分是建立在违约责任以填补损失之基础上的，二者并不矛盾。故在开发商逾期交房时，业主请求依据其 应支付的银行按揭贷款利息来承担违约责任，在当事人并无约定时， 该种请求并无依据，人民法院不应予以支持。