被告律师：开发商双倍赔偿抗辩策略：上海律师实务指南

一、案件引入：A公司的“一房二卖”困局

A公司是某楼盘开发商，因资金周转压力，将同一套商铺先后出售给甲（支付全款300万元）和乙（办理抵押按揭）。甲入住后迟迟未获产权证，查询发现商铺已被抵押且登记在乙名下。甲起诉主张A公司构成欺诈，要求双倍赔偿600万元及利息。一审法院判决支持甲的全部诉求，A公司面临巨额赔偿。

二、裁判结果与理由

裁判结果：

• 解除A公司与甲的购房合同；

• A公司返还甲购房款300万元及利息；

• 双倍赔偿300万元，合计赔偿600万元。

裁判理由：

1. 欺诈行为成立：
   A公司在签约时隐瞒房屋已抵押和二次出售的事实，违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《解释》）第9条，构成故意欺诈。

2. 法律依据：
   《解释》第8条、第9条规定，出卖人隐瞒房屋抵押或一房二卖导致合同无效的，买受人可请求不超过已付购房款一倍的赔偿。

3. 权利保护顺位：
   甲虽未办理过户，但已支付全款并实际占有房屋，其权利优先于后续买受人乙（仅办理抵押登记）。

三、法律分析：被告的抗辩策略

上海君澜律师事务所俞强律师提示：
作为深耕商事争议解决领域的专业律师（执业14年，代理案件超700件），我们为开发商提供以下抗辩思路：

策略1：否认“欺诈故意”

• 主张“资金运作”而非恶意欺诈：
  若开发商因融资需求与内部员工签订虚假买卖合同套取贷款（如案例4），需证明：
  （1）首次交易无真实买卖意思表示（如无付款凭证、未交付钥匙）；
  （2）二次出售时已向买方披露抵押状况（如合同补充条款载明）。

• 法律依据：
  《民法典》第146条“虚假意思表示无效”，推翻“一房二卖”的欺诈定性。

策略2：降低赔偿金额

• 举证购房者非“消费者”身份：
  若买方购房目的为投资（如案例3中王林承认投资意图），可主张其不适用《消费者权益保护法》的“退一赔一”，而适用《解释》的弹性赔偿标准（“不超过一倍”）。

• 请求法院酌减赔偿比例：
  提供财务报表、资金链证明等，说明全额双倍赔偿将导致破产，请求按实际损失比例赔偿（如案例3中仲裁委曾下调赔偿金）。

策略3：阻断权利保护顺位

• 质疑买方未及时办理登记：
  若买方未申请预告登记（《民法典》第221条）或长期怠于过户（如超2年），可主张其自身过错导致损失扩大，减轻开发商责任。

四、被告法律风险防范建议

1. 合同设计：

   • 在买卖合同中加入“抵押状态披露条款”及“二次出售解约权”，明确买方的知情同意。

2. 交易流程管控：

   • 对已抵押房屋，需在签约后3日内办理抵押注销或预告登记，避免物权冲突。

3. 证据留存：

   • 保留与买方的沟通记录（如告知房屋状况的书面确认函），防范“隐瞒”指控。

五、问答环节

问：买方已付款但未过户，开发商能否再抵押房屋？
答：可抵押，但必须书面告知买方并获其同意，否则构成欺诈（《解释》第9条）。

问：买方投资购房能否主张双倍赔偿？
答：可主张，但法院可能按《解释》弹性标准（而非《消法》）判定赔偿比例。

风险提示：
本文仅供参考，具体案件因细节差异可能导致裁判结果不同，请务必咨询专业律师。

俞强律师 争议解决法律服务团队

核心理念：致力于通过专业、高效、务实的解决方案，为客户化解商事纠纷，捍卫核心权益，实现商业目标。
执业机构：上海君澜律师事务所（高级合伙人）
地址：上海市浦东新区世纪大道1198号世纪汇广场一座12楼
教育背景：北京大学法律硕士
专业领域：

• 公司股权纠纷、合同争议、金融资管诉讼

• 房地产与建设工程纠纷、知识产权保护
  咨询方式：关注公众号“律师俞强”获取免费电话咨询，或访问“君澜律所”官网预约洽谈。