土拍快讯！狮山低密地块落槌！苏高新拿下，楼楼面价20500元/㎡

刚刚，苏州土拍市场再迎焦点时刻！位于高新区狮山商务创新区的苏地2025-WG-Z07号地块正式成交，苏高新集团和绿城建管以总价7.57亿元、楼面价20500元/㎡成功摘得，溢价率为0%。作为狮山核心区稀缺的低密住宅用地，该地块的成交再次印证了苏州高端改善市场的持续升温。

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此次出让的苏地2025-WG-Z07号位于高新区狮山商务创新区今创启园南、规划大运路西（原体校地块），土地性质为纯住宅用地，出让面积约26368.2平方米（约39.6亩），容积率上限仅1.4，建筑限高60米。

根据规划要求，该地块产品定位明确：

• 6层以上住宅需全装修交付，装标不低于3000元/㎡；6层以下鼓励全装修；
• 建筑风格需简洁现代，与周边环境协调；
• 绿地率≥30%，建筑密度≤40%。

该指标明确指向洋房+叠墅类低密产品，未来将打造为狮山片区又一高端改善项目。

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区位价值

地块所处的向阳路板块，是当前狮山高端项目聚集的核心区：

• 交通便捷性突出：距地铁5号线石城站约500米、1号线汾湖路站约1公里，东侧长江路直通狮山核心区，竹园路衔接中环西线
• 教育资源密集：苏州外国语学校、新区一中、狮山实验小学竹园校区等名校环伺
• 商业医疗配套完善：美罗、泉屋、狮山天街等商圈覆盖，明基医院举步可达
• 高端居住氛围成型：西侧紧邻上瑞阁小区，周边在售新盘包括建发朗云、中海建发禧宸（备案均价约4.3万/㎡）
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• 狮山低密住宅集中爆发

板块竞品：狮山低密住宅集中爆发

值得关注的是，该地块南侧正是去年由绿城+苏高新联合竞得的向阳路南地块（现定名澜庭壹号院），容积率低至1.2，规划打造205户纯低密住区：

• 产品涵盖：合院（271-369㎡）、叠墅（215-259㎡）、洋房（115-135㎡）
• 目前城市展厅已开放，即将入市；有兴趣的朋友可以私信。

据可靠消息，Z07地块南侧“原科玛化妆品地块”也计划年内挂牌。加上在建的绿城项目，狮山商务创新区正在形成总规模超500亩的低密豪宅集群，成为继双湖之后苏州又一高端居住板块。

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高新区低密浪潮席卷

区域供地：高新区低密浪潮席卷

2025年高新区土地供应计划显示，狮山商务区将推出5宗地块，除已成交的Z07号地块外，其余4宗均位于横塘板块：

• 横塘地块容积率1.2-1.3，临近新区一中滨河路校区；
• 对比横塘在售新盘恒棠澜轩、保利琅悦，位置更靠近狮山核心；

其他区域低密供应同步放量：

• 太湖科学城：芳菲澜院南地块（7.47万㎡，容积率1.2）、前山澜庭旁地块（容积率1.2）
• 浒墅关：大阳山东地块（容积率仅1.02）、王晏岭路北地块（容积率1.2）

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市场趋势：苏州进入低密改善时代

本次土拍延续了2025年苏州土地市场的核心特征：

1. 核心地块稳健去化：尽管Z07号地块零溢价成交，但20500元/㎡的楼面价仍处区域高位，与周边4.3万/㎡的新房售价形成合理利润空间
2. 低密产品成供应主力：从狮山1.4容积率地块到太湖科学城1.2容积率地块，2025年已挂牌宅地平均容积率降至1.5以下，彻底告别高层时代
3. 产品分化加剧：今年3月狮山核心的淮海街地块被绿城以45455元/㎡楼面价竞得（溢价率42.05%），创苏州历史新高，而同期青剑湖地块仅底价成交
4. 第四代住宅崛起：如龙湖在高铁新城打造的纯洋房社区，创新采用空中花园+庭院设计，显示房企正通过产品升级突破同质化竞争
   

随着改善需求持续释放，苏州高端住宅市场正迎来结构性增长窗口期。狮山Z07地块的成交，标志着核心区低密住宅开发进入加速阶段。

在“房住不炒”基调下，未来土地市场将延续分化格局：核心区优质地块仍将吸引品牌房企角逐，而外围区域需依靠产品创新打开市场。苏高新此次落子狮山，既巩固了其在高端市场的战略布局，也为苏州改善客群提供了更丰富的产品选择。

狮山商务区作为连接高新区与吴中木渎的枢纽地带，其住宅产品的价值重构才刚刚开始。随着绿城、苏高新等品质房企的深度耕耘，这片土地有望重塑苏州高端人居的新标杆。