北京
文/北京进深 徐迪
6月24日，北京上半年挂牌的最后一宗宅地完成交易。
建发+金茂联合体20.8亿元底价拿下丰台槐新NY-030（南区）-02地块，折合楼面价40159元/㎡。
拿地主体北京兆兴房地产开发有限公司，也就是隔壁观宸的项目公司。
地块位于丰台区南苑街道，南四环外，地铁4号线与19号线的换乘站新宫站直线200米，北侧为槐房万达广场。
用地性质为二类居住用地，占地2.59公顷，规划地上建筑面积5.18万㎡，容积率2.0，建筑控制高度45米（局部60米）。
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这块地不在年初发布的丰台9宗供地列表内，但它西边的01地块，也就是建发金茂观宸项目，大家都很熟悉了。
02地块最早和观宸的01地块是一个项目，去年8月上架，原定9月20日竞拍，起始价定到52亿元，后因故终止出让。
重新回炉后只有西侧01地块单独上架，被建发拿下，与金茂开发为观宸项目。
地上建面6.08万㎡，规划11栋6-18F洋房 小高层，共479户，面积段111-165㎡，销售指导价8.3万/㎡。
3月17日和4月30日分两批次取证，目前网签183套，去化率约38%，成交均价约7.85万元/㎡。
开盘两个月去化近四成，网签金额总计17.59亿元。
这个成绩在今年新盘众多的丰台市场可圈可点，可以说是建发 金茂此次拿地的最大底气。
按照观宸当前的成交均价，02地块每平米有将近4万的房地价缝差，利润空间很充裕。
建筑规模上，02地块略小于观宸，地形上则更为方正。
其它条件上两块地基本一致。
项目规划设计要求，方案中应安排太阳台热水装置；多层居住建筑应采用坡屋顶形式；采用绿色照明以及节能节水减排等技术。
建筑设计应遵循城市设计的理念，与周边环境相协调、与城市整体风貌相整合。
注重建筑文化内涵和品质，提升建筑设计质量，体现中国特色、古都风韵时代风貌——这部分与建发金茂观宸地块的要求完全一致。
差不多就是为观宸二期量身定制的一块地。
如果按照一期的开发速度，二期是能够在年内取证入市的，当然更重要的还是要看一期后续去化情况。
从供地节奏来看，02地块曾被“因故暂停”出让，延期了大半年才成交。若说此举猜测是为促成01地块出让而刻意延期，倒也不太离谱。
此次拿下02地块，建发 金茂当然也可以为了护盘一期，合理控制二期入市进程。
但也不能太拖。NY030地块，还有北区一片住宅用地，与观宸仅隔一条街坊路。
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观宸周边最大竞品是北京隅西颂，今年新开出的项目，7栋楼共439套房源，4月28日开盘，目前网签43套，成交均价7.95万元/㎡。
此外还有中海公元里和郭公庄两个项目在售：中海丰和叁號院、中建云境。
三个项目都是去年3月份前后开盘，流速都不算太快。
中海公元里共622套房源，目前网签78套，去化率12.5%，成交均价6.29万/㎡；
中海丰和叁號院412套，目前网签75套，去化率18.2%，成交均价8.66万/㎡；
中建云境838套，网签213套，去化率25.4%，成交均价8.05万/㎡。
丰台的新盘实在太多了，产品力已经卷上了天，价格成为决定性因素。
价差到位的话，丰台是能够承接海淀一部分外溢购买力的，毕竟拥有不错的环线优势，适合预算有限但又追求高品质住房的客群。
随着槐新地块的成交，北京上半年土拍收官，累计成交22宗涉宅地块，金额总计10005.56亿元。
其中仅7宗地块成交溢价在10%以上，13宗地块底价成交。
4宗在海淀，朱房30地块（建发海晏）、树村地块溢价率达到25%；
1宗在朝阳，为三间房双子地块，溢价率10.5%；
另有2宗在通州，中铁建梨园地块（花语璟云）溢价率22%，招商八里桥地块（朝棠揽阅）溢价率超16%。
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