西安稳楼市“十二条”落地：地价房价联动，力推“好房子”

西安市此次新政涵盖面广、针对性强，尤其是公积金新政及土地出让金政策，对购房者和开发商均有较大利好。

于帅卿/发自北京

时隔近8个月，西安市再度释放楼市政策利好。

6月19日，西安市住房和城乡建设局等多部门联合印发《西安市关于促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》（以下简称“新政”），从土地规划、金融支持、市场消费、房企纾困等5个方面推出12条具体措施，直击当前市场痛点，构建从用地规划到项目建设的“好房子”全链条供应体系。

为当前的西安楼市注入了一剂强心针。

今年以来，西安楼市数据表现欠佳。国家统计局数据显示，今年5月，西安市新房销售价格环比下降0.4%、同比下降3%，新房价格已连续9个月环比下跌；二手房价格则连续19个月环比下降，5月降幅达0.7%。与此同时，5月西安市新房供应面积同比下跌39%，成交面积同比下跌13%，市场观望情绪浓厚。

“1~5月，西安市商品住宅成交面积同比下滑，房企促销力度加大，但短期止跌回稳仍存压力。”中指研究院西安公司总经理石蕊表示，此次新政通过严控增量、优化存量、提高质量，为市场注入信心，是应对当前市场调整的关键举措。

土地端发力

地价联动房价，推进“好房子”建设

新政在土地供应端明确优化土地供应，优先供应配套成熟地块，完善土地评估价格与商品房价格联动机制；实施出让金分期缴纳方面，缴纳50%土地出让价款的项目可办理土地预登记、规划、建设等手续，实现“拿地即开工”；加快土地整理方面，编制拟出让用地实施详细规划，在土地评估时综合考虑建设成本，城市更新片区及存量用地盘活项目，合理优化规划等指标。

西安市住房和城乡建设局相关负责人解读称，新政从优化土地供应、实施出让金分期缴纳、加快土地整理3个方面完善管理体制机制，实现“优增量”与“拿地即开工”双目标。

“地价与房价联动调整是此次政策的亮点。”易居研究院研究总监严跃进表示，这一机制将动态平衡房企拿地成本与收益，激发企业积极性。

数据显示，今年以来，西安市土地市场呈现“缩量、提质”的特点，优质土地供应让不少房企、尤其是民企出手拿地。据中指研究院监测，绿城中国近一个月内连续拿下4个地块，成交土地出让金高达40亿元；龙翔控股溢价18%重仓布局西安港务片区；四川邦泰集团半年内拿地五宗，成交土地出让金46.48亿元。

尽管房企看好西安市场，但受制于成本压力，拿地意愿仍显谨慎。据克而瑞陕西数据显示，2025年1月1日至6月12日，西安市145个板块中仅有22个板块有土地成交。

值得注意的是，此次政策并非首次尝试土地出让金分期缴纳。西安市一位当地房地产观察者表示：“2022年西安市曾出台类似政策，但有效期仅至当年年底，此次重启旨在为房企减负、促成土地成交。”

除了土地供应端，新政在住房建设端明确提出，推进“好房子”建设。鼓励企业结合市场需求自主下调容积率，适度扩大绿化平台、阳台占套内面积比例，提供多样化住宅产品。风雨连廊、小区出入口大堂、绿化平台、架空层等不计入容积率。

同时，优化居住配套服务，因地制宜完善居住区周边教育、医疗、绿地、道路等公共服务设施，打造更高水平的便民生活圈。大力提升物业服务质量，优化维修资金使用管理，不断提升群众满意度。持续开展城市更新行动，推进老旧小区改造及既有住宅加装电梯，完善停车、充电、消防、快递等配套基础设施。

“目前，西安市场上涌现出一大批以四代住宅为代表的改善项目，不少头部房企在西安市的四代宅项目数量占比高达其四代宅总项目量的60%。”石蕊表示，西安市购房者对四代宅的接受度从2023年的不足20%跃升至近90%，市场需求旺盛。

金融端松绑

公积金可付首付，房企融资渠道拓宽

新政在金融层面也打出了“组合拳”。

购房端方面，新政实施最低首付款比例政策，完善贷款利率定价机制，并允许缴存职工提取公积金直接支付购房首付款。关中平原城市群及省内职工在西安购房可享同等公积金贷款权益。

房企端方面，新政扩大“白名单”覆盖范围，确保合规项目“应进尽进”；优化开发贷款审贷流程，加大对商办项目融资支持；允许保函置换不超过项目竣工交付所需资金30%的监管资金，诚信房企可下调重点监管资金额度。

针对此次新政，西安市某房企区域营销总监在接受采访时坦言：“就市场存量现状而言，此次新政中公积金政策端的利好最为直接，但一线销售端的感受可能没那么明显。目前客户观望情绪浓厚，核心问题仍是信心不足。短期来看，政策效果可能有限，还需经济端有更大起色才能带动市场全面好转。”

数据显示，2024年西安市外地购房者占比已近4成，新政将进一步释放省内及周边城市需求。

人口方面，2024年末西安市常住人口达1316.76万，比上年末增加8.94万人，连续多年蝉联“北方人口增量第一城”。从“七普”数据看，2010年至2020年十年间，西安市常住人口增量达448万，仅次于深圳、广州、成都，位居全国第四、中西部第二、北方第一。

经济层面，2024年西安市GDP达到13317亿元，第三产业产值接近“万亿”。交通运输、电子信息、金融等领域的快速发展，为人口流入提供了就业保障，也进一步夯实了楼市需求基础。

此外，为进一步激活市场活力，新政还提出了一系列促进一二手房市场联动的措施。加快二手房办证，开展“以旧换新”“方便看房”和团购活动，落实“卖旧买新”个税退税及家装补贴政策；推动“一站式”服务，实现房产交易、缴税、办证、水电气暖过户“一窗办理”，并确保“交房即交证”；优化营商环境，推行开工审批、竣工验收事项“高效办成一件事”，简化预售许可办理要件，缩短办理时限。新政还允许自持、配套商业上市交易，进一步盘活存量资产。

“西安市此次新政涵盖面广、针对性强，尤其是公积金新政及土地出让金政策，对购房者和开发商均有较大利好。”石蕊表示，若后续执行到位，有望在提升市场信心、促进住房消费、稳定房地产市场方面发挥积极作用。