抢地后，新房却悬了

作者 | 醉酒大鲨鱼

文章来源 | 格隆汇楼市

稍有疏忽，可能就要亏本卖房。

闭眼冲规模

要说如今行业中，最敢赌的房企是哪家？

大概是厦门的联发集团。

为配合控股公司建发集团，似乎也在不计利润地冲刺规模。

在行业保守拓展的情况下，今年联发集团拿地明显激进不少。

比如4月24日联发集团以总价26.12亿元，住宅成交楼面价40000元/平方米拿下厦门思明前埔片区2025P08地块，该地块占地面积2.55万平方米，建筑面积6.64万平方米；

5月15日，联发集团以26.05亿元，成交楼面地价16030元/㎡拿下位于南京雨花台区铁心桥板块的G29地块，该占地面积6.77万平方米，建筑面积16.25万平方米，容积率1.01-2.4；

6月19日，厦门联发集团所属公司经历65轮的出价，以12.12亿元，折合楼面地价约44559元/㎡，溢价率46.6%，拿下位于深圳龙华民治金地上塘道花园西侧一宗住宅用地A817-0619；

6月20日联发集团以总价21亿元竞得该地块，溢价率41.68%，成交楼板价综合楼面价33957元/㎡拿下上海浦东新区曹路科教园区(PDP0-0306)单元C1A-3、C1A-7地块。

这就意味着，上半年联发集团在不完全统计的情况下，已经砸金59.24亿元。

其中，位于深圳龙华民治金地上塘道花园西侧用地A817-0619也将成为联发集团继联发天境雅居、联发臻著雅居、联发悦尚居在深的第四个项目。

该宗地块土地面积为10898.05㎡，建筑面积为27200㎡，规定容积率≤2.5。

由于地块所在位置为龙华区域核心地段，周边覆盖了龙华教育、交通、商业、医疗等优质的资源配套，备受市场关注。

但拿地扩张的背后，是联发集团部分项目积压带来减值的损失。

据公开数据统计，联发集团2021年—2024年资产减值损失分别约7.51亿元、10.15亿元、14.77亿元、20.92亿元，同时归母净利润也从2021年的约8.51亿元锐降到2024年的约-18.25亿元。

拿地豪赌

拿地激进，但要说这些地块，哪一块对联发集团来说挑战最大？

非深圳的地块莫属。

从地块自身以及当下的深圳市场来看，这块高溢价勇猛拿地很可能为联发集团的开发和经营埋下风险。

一方面，地块呈现出“三文治”块状，在容积率2.5以及规划设计要求下，十分考验联发集团的开发建设能力。

另一方面，稍不留神联发集团拿下的A817-0619宗地可能就要游走在亏本卖房的边缘。

因为在市场对住宅给不到高估值的背景下，很容易就成了赔钱赚吆喝的买卖。

而占地面积仅10898㎡，2.5的低容积率也已经划定了建设规划的天花板，做不了超高层就只能通过建设组合优化容积率达到低容积率的要求。

这样一来，户型的总量也就不会太多，按照建面27200平方米其中26600平方米估算，若户均面积100平，约可供应266套住宅。

但是从建设成本考虑，加上建安成本、融资成本、人力成本、土地税费、运营成本等，成本预估需要增加到1万/平左右。

若建设的是更高品质的低层或者洋房产品，则前期成本就需要增加到1万+/平。

即使联发合理控制成本，综合成本也要到5.4w+/平。

那么，出于对利润成本的考虑，联发集团需要考虑把项目卖到多少钱才算稳妥？

而成本控制的结果，往往与项目建设的质量直接挂钩。

曾经联发滨语听湖被爆出外立面多次整改依旧鼓包、围墙开裂、地库漏水开裂、设计不合理；龙岗坂田联发天境雅居被曝光楼盘装修用材低劣；杭州拱墅区桃源板块的联发北秀观云曾被业主质疑减配等。

但如今市场对民治红山的板块已经给不到这么高的估值，连龙华的“第一豪宅”金茂府也要流拍。

近期位于龙华上塘的金茂府，一套建面约156平房源，起拍价约1117.8万，起拍单价约7.16万/平，无人应拍，最终流拍。

要知道，该套房源起拍价格已经比市场价低了约一万一平。

据中介平台，龙华金茂府去年11月成交一套184.13平东南朝向低楼层的户型，成交总价1568万，折合单价约8.52万/平。

而A817-0619宗地周边的二手住宅如金地上塘道一期及二期市场给出的价格是5.3万/平左右，星河传奇市场给出的价格是6.8万/平左右。

新房方面，如深业颐樾府备案单价约6.19万-8.29万/平，卓越柏奕府的低层备案单价约7.14万-7.73万/平，联发臻著雅居备案单价约6.45万-7.66万/平。

从周边的新房销售价格来看，基本在6万-8万/平，那么市场给出的利润空间就比较有限了。

其中，联发臻著雅居拿地之初楼面价为28377.17元/平，对比之下联发集团新拿的地块成本几乎翻倍。

臻著雅居的备案单价约6.45万-7.6万/平，覆盖利润成本是没问题的，毕竟联发臻著雅居拿地成本相对更低，虽然占地面积更小仅8973.71㎡，但5.0的容积率允许建筑规划到了31-32层。

但A817-0619宗地的拿地成本几乎翻倍，联发集团该如何核定未来销售的价格才能让市场买单？

若奔着高品质设计规划项目去，市场会选择一个价格更高，周边城市面貌以民房为主，界面有待提升的“豪宅”吗？

从龙华过去的新房去化来看，低密洋房这样的产品，是比较小众的。若未来销售价格更高，则面临不小的去化压力。

要知道，联发臻著雅居2023年10月入市，354套住宅，据深圳房地产信息平台，至今仍有74套房源在售。

所以，A817-0619宗地块既考验联发集团的建设规划能力，更挑战联发集团对市场的研判。

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作者观点，不代表格隆汇立场