保租房集中兑现，部分城市陷入“租金冲击阵痛期”

当保租房的浪潮席卷重点城市，长租房市场的格局正在重塑。

克而瑞长租监测数据显示，截至2025年5月底，重点八城集中式公寓房源规模达123.55万间，“保障 + 市场” 双轨制趋势愈发明显。

然而，城市间的差异令人瞩目：上海以近40万间的规模占据八城总量的 32%，且近一年规模增长达20.8%，保租房大规模入市，保租房市占率持续提升；而广州保租房占比仅两成，在核心八城中垫底。

与此同时，保租房的大规模入市正深刻影响着城市租金走势，上海、成都等城市租金坪效同比降幅超6%，北京、广州却凭借供需平衡实现逆势上涨。

截止2025年5月底，重点八城集中式公寓房源累计规模合计123.55万间，保租房市场占比持续上升，市场占比来到4成，市场化占比压缩到6成。

数据来源：CRIC长租数据系统；统计范围：集中式公寓【1、全国TOP50品牌项目；2、地区性头部品牌项目；3、地方央国企品牌项目（公租房除外）】；统计时间：2025.5。下同。

分城市表现来看，一线城市房源规模超89万间，在核心八城整体规模中占比达到72%；其中上海规模近40万间，规模占比八城整体达32%，深圳规模超28万间，市占23%，两城规模远超其他核心城市，且两地保租房规模持续攀升，截止2024年底两地保租房市场占比约54%、39%，城市正稳步迈向“市场化+保租房”并驾齐驱的发展格局；北京新增保租房项目更多聚焦于集体用地，因而其上市规模相对有限，市场占比与2023年基本一致；广州控制保租房供应，市场占比不到两成，为核心八城最低。

二线核心城市中，杭州集中式公寓累计规模超18.4万间，发展领先于其他二线城市；南京、成都与武汉三城规模有限，处于5-8万间量级。

规模同比变化来看，上海涨幅最高，达20.8%，近一年城市保租房规模入市，推动集中式公寓高速发展，未来市场竞争环境或持续加剧。

政府通过“存量收购”模式加速保租房筹集，而此类机构化房源的大规模入市，改变了租赁市场供需结构，尤其在一线城市郊区（如上海浦东、闵行、松江），保租房集中分布导致区域租金加速下行，叠加租金管控政策的落地与施行，导致集中式公寓整体租金坪效呈现下滑态势；从克而瑞长租监测数据来看，5月，重点八城集中式公寓平均租金101.25元/㎡/月，整体租金环比下降0.4%，同比下降2.6%；

分城市来看，成都集中式公寓规模相对有限，但保租房市占较高，且保租房租金依据城市季度租房平均水平9折定价，影响集中式公寓整体租金表现，5月租金同比下降6.4%；

上海、杭州、武汉三城租金同环比下滑，其中上海近一年新增超6万间保租房且多位于外环，拉低整体租金坪效，5月租金坪效为149.4元/㎡/月，环比下降0.4%，同比下降6.7%；杭州城市保障性租赁住房加速入市，蓝领企业公寓占比扩大，影响市场供需关系，租金持续承压，5月金坪效为79.2元/㎡/月，环比下降0.3%，同比下降6.4%。

重点八城中，仅广州、北京，需求有保障，租金同比上涨，涨幅约3-4%。

保租房政策虽起到了推动住房租赁市场向“保障+市场”双轨制转型的作用，但短期内对租金坪效的压制效应显著，且城市间、区域间分化加剧。

北京——供需关系良好，推动租金稳步上涨，5月租金环比小幅上涨，同比涨幅3%

北京集中式公寓整体供应量控制，市场供需关系趋于平衡，租金坪效呈现持续上涨趋势。

横比近一年整年租金坪效走势，6月“毕业季” 来临，租赁市场需求持续释放，城市集中式公寓租金坪效持续上扬，10月后进入传统租赁“淡季”后，租金坪效小幅回调，月度租金同比涨幅维持在4%-7%区间；5月城市租金189.3元/㎡/月，环比小幅上涨0.2%，同比涨幅2.8%，涨幅虽有所回落，但租金坪效仍保持高位运行。

北京市场保租房规模占比约3成，市场受到保租房冲击可控。保租房租金坪效约104.4元/㎡/月，较城市整体集中式公寓租金坪效低了85元/㎡/月，保租房租金坪效约为整体租金坪效的55折水平。

上海——保租房市占近6成，且多分布于中环外，导致租金持续下滑，5月租金同比下降6.73%

上海集中式公寓项目持续入市，拉高城市规模，但市场需求有限，导致市场供需关系失衡，租金承压严重。多项目采取主动降价措施以维持出租率高位运行，加之新入市项目多以保租房为主，且80%左右的保租房位于中环以外，租金预期较低，核心区占比较低，导致租金坪效持续下滑。

横比近一年月度租金坪效，6月毕业季高需求拉动租金坪效平稳，步入9月租金持续下滑，到今年5月，上海集中式公寓租金坪效为149.4元/㎡/月，环比下降0.4%，同比下降6.7%。城市保租房持续大规模入市，租金同比下降仍未见底，但近月来环比表现波动趋稳，后续或逐步进入平稳阶段。

上海保租房租金为111元/㎡/月，保租房租金基本为城市整体租金7折水平，目前城市保租房规模市占比达到58%，市场化空间持续压缩。保租房的规模、区位分布以及定价等因素影响，拉低城市整体租金水平，后续此状态或将延续。

广州——规模控制，走势波动企稳，5月租金同比上涨4.24%至88.5元/㎡/月

广州集中式公寓从供应端有效控制规模，保租房规模市场占有率不足两成，规模相对低位，住房租赁市场呈现出供需动态平衡的显著特征，对城市整体租金影响相对有限。5月城市整体集中式公寓租金坪效为88.5元/㎡/月，保租房租金坪效约71.4元/㎡/月，处于城市整体租金的8折水平。

从全年租金走势来看，市场展现出较强的自我调节能力。月度租金坪效在85-90元/㎡的箱体内呈现温和波动，2025年5月租金坪效环比下降4.2%，同比上涨4.2%。

深圳——月度租金表现健康，市场租赁需求旺盛，5月租金为101.7元/㎡/月

深圳集中式公寓坚持以需定量原则，严格控制新增入市规模，市场结构相对平稳，带动整体租金坪效水平呈波动上涨表现。

作为典型流入型城市，2025年初经历“退租返乡潮”，城市租金处于低谷，年后客户返工租房换房需求旺盛，租金持续提升，5月租金为101.7元/㎡/月，环比持平，同比下降1.5%；预计6月后“毕业季”城市租金将进一步提升。

城市目前保租房规模占比近4成，规模呈现持续扩张，但深圳全市就业人口规模稳定在1200万人以上，其中非深户籍异地务工人员占比近80%，租赁市场需求旺盛，保租房对市场整体租金坪效影响不大，保租房租金约70.2元/㎡/月，为城市整体7折水平。

杭州——保租房入市提速，加剧市场竞争，5月租赁同比下降6.4%

杭州保租房项目加速入市，导致市场竞争激烈，市场化项目为应对客源分流压力，普遍采取"以价换量"策略；导致租金坪效持续走低，近一年同比降幅维持在4-8%区间。2025年5月城市租金坪效为79.2元/㎡/月，环比趋稳，同比下降6.4%。保租房租金为68.1元/㎡/月，约为整体租金的85折水平。

城市蓝领公寓规模占比20%，城市政策要求人才租赁专项用地项目及蓝领公寓等保租房项目遵循市场化租金坪效7折的定价原则，实际上直接影响城市整体租金坪效结构性下滑。

南京——个人房源与集中式公寓同质化产品加剧市场竞争环境，5月租金同比下降7.7%

南京集中式公寓整体租金坪效走势呈现平稳波动，近一年租金维持在72-79元/㎡/月区间。城市保租房租金坪效约为集中式公寓整体租金坪效的8折水平，但因保租房入市规模较小，规模相对低位，市场占有率不足20%，住房租赁市场呈现出供需动态平衡的显著特征，对城市整体租金坪效影响相对有限，租金坪效走势相对平稳。

但从月度租金坪效同比变化来看，近1年仅1月出现上涨，其它月度租金坪效均处于同比下跌状态，主因个人房源竞争持续加剧，租金同比仍处波动下行周期。2025年5月集中式公寓租金坪效72.0元/㎡/月，环比趋稳，同比下降7.7%。

成都——租金波动下调，5月同比下降6.4%

城市整体累计供应量约5.3万套，整体规模较小，但其中保租房规模约1.4万套，占比整体约26%，加之城市政策要求，保租房租金坪效依据成都市季度发布的租赁住房平均租金水平的9折进行定价的原则，对集中式长租公寓的租金定价空间，形成明显制约，直接影响城市整体租金下滑。

2025年5月城市租金坪效69.9元/㎡/月，环比上涨1.8%，同比下降6.4%。从近1年月度租金坪效走势来看，租金波动下调，最大跌幅同比约12%。

武汉——保租房占比三分之一租金坪效约5折，导致城市整体租金下滑

城市整体集中式公寓规模4.2万间，规模在核心八城中最小，保租房规模约1.4万间，市场占有率约三分之一，处于高位水平，竞争环境恶劣，租金高度承压。2025年5月，武汉集中式公寓租金坪效为60元/㎡/月，环比基本趋稳，同比降幅4.8%，保租房租金坪效仅30.6元/㎡/月，保租房租金仅为整体租金的五折，直接导致城市整体租金下滑。

城市整体市场规模控制，国企主导的低价保租房后续仍将持续入市，部分市场化企业存量房为享受政策优惠陆续纳保，未来租金坪效或依然呈下行预期。

分月度来看，集中式公寓租金坪效持续走低，6月“毕业季”租房旺季即将到来，城市租金表现或迎来回暖迹象。

CRIC克而瑞长租观点

对着保租房进入集中兑现期，无疑为住房租赁市场注入了新的活力，同时也引发了市场格局的深度变革，重点八城集中式公寓市场在 “保障 + 市场” 双轨并行下，呈现出显著的城市分化特征。

在租金层面，保租房入市带来的 “阵痛” 清晰可见，重点八城超半数城市租金坪效下滑，上海、成都等城市降幅尤为明显。但也应看到，这种结构性调整是租赁市场迈向成熟的必经之路。北京、广州通过平衡供需关系实现租金稳中有升，深圳凭借旺盛的租赁需求抵御冲击，都为行业发展提供了新思路。

展望未来，保租房与市场化房源的协同发展将成为主旋律。随着城市根据自身定位持续优化供应结构，租赁市场有望在政策引导下，逐步实现 “保障民生” 与 “市场活力” 的动态平衡。尽管短期内租金波动仍将持续，但在需求季节性波动与政策调控的共同作用下，各城市租赁市场终将找到属于自己的发展节奏，迎来更加稳健、有序的发展。

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