新规“背锅”？科学城映日路地块终止出让，原因不止一个....

代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考

日前，原定于昨日出让的黄埔区KXCGS-I4-8地块于17日晚发布了终止出让公告。

这也是今年以来广州第二宗终止出让的涉宅用地。

地块此前关注度非常高，不仅业内在广泛讨论，连一些有购房计划的网友都表达出对该地块的向往。

1

我们从地块的综合素质以及配建要求来看，就能理解为什么地块的关注度为什么居高不下。

在地段上，地块位于科学城板块内，周边多个产业总部基地汇集、城市面貌可观，东北面为尖峰岭公园，与地铁21号线科学城站直线距离约400米，东南面约一公里处还有地铁六号线暹岗站，交通通达度高，周边万达、大壮映日广场等多个商业配套毗邻在侧，生活便捷。

其次，在出让公告的建设要求上，也是诚意满满。

地块用地面积3.48万㎡，计容建筑面积8.7万㎡，容积率2.5，起拍总价16.55亿元，起拍楼面价19016元/㎡。

在建筑限高要求上，出让公告显示，地块会“按照出让成交时点的国家规范执行”。

于五月一日执行的新版《住宅项目规范》显示，住宅建设高度最高不超过80米。

也就是说，在出让公告上明确的≤150米，未来建造时会或将更低。

此外，地块还明确了鼓励探索 “好房子”标准建设：

例如鼓励外立面采用公建化设计，采用石材、真石漆、金属漆、铝板、隔音玻璃等。

首层以外的建筑公共开放空间，不超过总建面的10%的，不计入容积率等要求。

配建要求也是相当友好，仅需配建九班幼儿园。

相信地块未来若能顺利出让，广州版”好房子“建设经验有望在全市范围内铺开，购房者的居住条件或将进一步得到改善。

配建要求也是相当友好，仅需配建九班幼儿园。

就是这样一个含着“金汤勺”出生的地块，终止出让的结局属实让人意外。

2

对于地块终止出让的原因， 业内普遍流传的说法是，目前内部广州内部已下发收紧建筑新规政策，导致原本有意向的房企放弃报名。

值得一提的是，对于“建筑新规收紧“这一传言，已在业内传开。

但地块终止出让，或许确实与该原因有一定的联系，但也不排除有其他原因影响。

例如市场环境层面。

地块所处的科学城板块，克而瑞数据监测显示，尽管近一年来无新增涉宅用地出让，但在市场表现上，今年1-5月科学城板块商品住宅成交588套，全区占比21%。

扩大时间轴可以看到，这是近四年来科学城新房成交规模"不尽人意"的一年，同时也是板块成交规模首次跌出全市TOP10排行的一年。

热销面积段方面，克而瑞数据监测显示，今年1-5月科学城板商品住宅热销面积段集中在90-100㎡户型，成交171套，占比29%。

按照地块出让条件，很大概率会往改善大户型打造。

毕竟得天独厚的地理位置、加上久违的补仓，无疑是打造改善大户型的有利条件。

但克而瑞监测到，科学城乃至整个黄埔今年以来新房热销面积段均以刚需、刚改为主。

地块究竟会打造什么产品，我们拭目以待。

价格方面，克而瑞数据监测显示，2025年1-5月科学城商品住宅成交均价33317元/㎡，较去年同时期下跌10%.

尽管板块整体以高性价比刚需房源为主，但也不乏不少改善购房者对科学城的认可。

项目未来能顺利入市，是否会给市场带来一个意想不到的“惊喜价”？

若价格足够诚意，加上不错的产品力，在新盘断供的已久的科学城，出圈的概率会非常大。

回顾黄埔楼市产品力的发展进程，从密密麻麻的摩天大楼，到现在更低的容积率、更低的密度、更注重居住体验“好房子”标准落地，也在标志着黄埔开始从“卖的多”到“住的好”转变。

经过十余年淬炼，克而瑞从行业数据延伸到泛地产数据，通过与上下游产业运营商的互动和渗透，最终形成一个完整的房地产大数据生态圈。依托中国房地产住宅信息服务平台（CRIC）和中国房地产资管信息服务平台（CAIC）的支持，克而瑞业务覆盖住宅开发、不动产运营、物业社区等房地产领域。创新研发产品中国房地产决策咨询系统、投资决策系统、栅格地图系统、GoingData、易客达、金融数据系统、资产管理系统、商办数据系统、租售系统、文旅系统、康养系统、产城系统、物管系统等，为大量房企提供了决策依据。