没有止跌，没有止跌，新的政策信号已发出

两个重要的信号值得解读一二。

昨天的房地产数据，如果你看国统局和我自己的解读，会觉得分裂。但我不打算顺着谁说话，我只说我自己认为正确的话。至于最终谁对谁错，市场先生是裁决者。

按国统局的说话：5月份，70个大中城市商品住宅价格环比下降，同比降幅继续收窄……房地产继续朝着止跌回稳的方向迈进……总体平稳运行……但也应看到，房地产市场仍在调整阶段……促进房地产止跌回稳仍需继续努力。

你们知道他在说什么吗？

他在说“辩证法”，凡事都要“一分为二”的看待。

我们做市场研究也好，或者是做投资决策咨询也好，需要非常简单粗暴、直接明了的对市场的运行方向，给出看法，哪怕错也要给。就像看到一个人在爬巍峨的大南山，不要管他是否跌倒是否太慢是否停下来，你只要看他持续的方向是不是一直在上升。简言之，你给我搞辩证法，我就听不懂，还是得中翻中一下。

我提供一个参考，比如美联储在4.2关税之前，一直以来在强调的话语方式是：通胀在朝着2%的方向迈进。他这样讲，华尔街就很清晰的知道：呃，降息之箭正在路上。OK，那我们展开交易吧。

国统局的话，实质上是不符合市场实情的，他只是在抚慰市场情绪，这并不好。

事实上5月份的价格不好看，新房价格创下7个月以来的最大环比跌幅，二手房创下8个月以来的最大环比跌幅。同比下跌是在收窄，但是环比这样的下跌，无论如何都不能说是好消息。它清晰显示了一点：去年9.24的刺激政策，已经失效了。

这是证据一，证据二是，在数据出台之前，6.13，领导层召开会议，定调子：要“多管齐下稳定预期激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳”。

如果数据在好转，想必就不需要这样说话了。

所以，答案是没有止跌，更谈不上回稳。唯一的好消息是，成交量其实相比2024年，依然还是不错的，没有出现坍塌。但是即便是这一点，我相信6-7月恐怕都会难以守住。因为前端数据看，尤其是新房，已经卖不动了。

BTW，说到“止跌回稳”，我想是时候量化一下这个用词了，到底什么叫止跌回稳，就像我们谈论经济衰退、技术性熊市……一样，它们有明确的定义——比如GDP连续2个季度负增长可理解为是陷入衰退，股价从高点回落20%可理解是陷入技术性熊市。那么，“止跌回稳”这个模糊的用语，如果使用经济学的术语，应该指的是“复苏”，那么房价应该至少连续2个季度以上同比回正才能叫复苏的开始。

除了数据的解读之外，政策层面，我在之前的视频号里讲到：新一轮的政策会比我们预期的更早的出台。原来我预期的是7月底的高层会议，但是房地产5月恶化的速度显然是超乎预期，因此，我们从上周五开始看到了新的转变。

我们从中寻找一些线索。

核心就是上述6.13总理的讲话。

里面讲了三点：1）构建房地产发展新模式……扎实有力推进“好房子”建设……；2）对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底，进一步优化现有政策……更大力度推动房地产市场止跌回稳。

还是释放出了重要信号。

“好房子”将是我们未来房地产发展新模式的核心组成之一（另一个是保障房）。这个重要改变，我先前在文章《》中谈到了，住建部在上个月的会议上也给出了明确的“四好”定义：好城区、好社区、好小区、好房子。统归都是，提高住房性价比的行动。

从市场反应来看，这项政策产生的影响可谓直接又深远。各地开始把稀缺的“宝藏地块”拿出来卖，并且慷慨的把容积率降了下来——光明原来容积率4.5现在一律调到了3.1，宝中收回重拍的地王容积率也分别由先前的5.7、5.0降至3.7、4.2。新建的住宅一律都是高使用率产品；新房子的层高、隔音、防水、电梯配置等等都要上一个档次。

这些直接催生了4月份的“地王热”，并且在长期内将会显著提升住房的性价比。但有一点，在短期内，它产生了相反的作用——加剧了房地产短期下滑的态势，因为许多买房人反而持币观望想等待“好房子”上市。这就像人工智能的作用一样，长期内它可以显著提升经济产出效率，但是短期内反而有加剧经济通缩的后果。

相信未来很长远的周期里，各地都会着力推行“好房子”，这对后台的粉丝朋友们卖房子、买房子，都将产生深远的影响，有些房子必须要果断卖掉，买什么样的房子则需要仔细思量，总之要早为之计算《》。

至于对现有土地和项目进行摸底，我理解，应该是指向决策层在果断坚决减少供应，尤其是低质无效的土地和住房供应，比如低线城市的供应等等，以期推进修复房地产供求关系。

看前5月的数据，中国商品住宅销售量为2.9745亿平米，按月销售量大约不到6000万平米，但是商品住宅施工量为43.54亿平米，商品住宅待售量为4.12亿平米，你们算算就是不算新开工，能卖多少个月？

想稳定价格，务必要稳定供求关系。但是这么几年来，市场看到的完全不是。一方面是地方城市还在努力的卖地获取土地财政，另一方面保障房大力推进，虽然保障房房和商品房类型不一样，但是面对的需求都一样，就那么多，有的人买了保障房就不会买商品房了。这些向市场都释放出的信号是含混矛盾的，不可能你一边喊着我要止跌回稳，一边却又想实现大力卖地大力建设保障房，鱼和熊掌不可得兼。

这是我认为释放的一个潜在信号，但事前不是没有过，去年4月，自然资源部就发出了土地供应减少的信号，要求去化周期超过36个月的城市不可再卖地，18-36个月的城市“盘活多少卖多少”。也许这次，会在去年的基础上，更为严格。

从侧面来看，这也说明了房地产的过剩情形，到底有多么的严峻。

以上这些，目前我们看到的，都属于房地产领域的政策乃至制度变革。这些对修复市场会起到重要作用，所以，昨天港股房地产股票也都给出了积极的反馈。但是，有一说一，目前市场所期待的，是政策力度问题。就是级别一定要够大，够有力，工具箱里要拿真家伙出来不能每次只拿大喇叭。

焦点集中在：一线城市、限购解除、继续大幅度降息这几个话题上。

总而言之言而总之，市场还没有到底，市场还在探底，底部一定是在所有人都陷入绝望的时候开始出现。但那个时候什么时候到来，我不知道，那需要时间，也需要正确的政策。

在它到来之前，我们保持充沛的现金，保持冷静豁达的信心，不要跌晕了哈哈，远期北上广深的房地产还是非常有希望滴。

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