广东
在深圳，有一种特殊的“赚钱”方式——拆迁。
拆， 曾被视作土著们实现财富跨越的标志性途径。然而时移世易，如今“拆”字背后，就怕开出“爆负”二字。
01.
没钱、没房
深圳拆迁人鲜为人知的B面
近日，壹地产在刷小红书时，偶然刷到一则令人唏嘘的内容：
深圳的拆迁户吐槽，因拆迁之后，房子没建起来，安置费也断了，落得个两手空空。
翻看下方评论区，这类情况比比皆是：
“平湖两年没没有收到过”
“我这里都4年没有给过渡费了，项目还烂尾，龙岗”
“罗湖水贝的也一年多没发安置费了...”
甚至还有原本搬走的村民因为过渡费给不起而又搬回去的情况。
图源小红书
以“安置/过渡费”为 关键词 搜索，壹地产根据小红书网友爆料不完全统计，目前存在暂停发放过渡费用的项目有16处。
从地域分布来看，无论是在南山、罗湖这样的中心城区，还是在龙岗、坪山等外围区域，均有此类问题出现。其中，龙岗和罗湖是重灾区，两区共占12个。
具体受影响程度不一，有的村民房屋早已被拆除，然而却已有长达5年未收到过渡费；有的村民房子被水泥封窗，后续安置工作毫无进展，过渡费也一并暂停发放；有部分5年未收到过渡费的村民，把房子收回并改造为公寓出租；还有政府介入的旧改，得到消息会重新启动，实属万幸。
具体看三个典型的例子。
宝安西乡河东旧改项目，该项目是宝安最大体量的旧改之一，2013年就已签署协议，2018年列入城市更新单元计划，至今已有10余年。
从规划蓝图来看，该旧改项目预计建造成235万平超级综合体，包含居住、商业、24班高中以及其他教育设施。但因为开发商资金断裂的原因迟迟未有进展。
从网友爆料的现场图能看到，不少村民已搬空的楼栋，其门窗大多被水泥、围挡严严实实地封住。
图源小红书
2025年3月有网友问其是否有新的进展，是否更换开发商。街道办的回答是现上级部门已经成立相关专班工作组进行协调，社区也会继续跟进情况。
图源宝安区人民政府
翠竹街道金钻豪园， 该项目于 2010年被列入深圳第一批旧住宅小区改造范围，2019年正式开工，目前还处于地基阶段，村名无房也无过渡费。
但好消息是，4月罗湖人民政府发了盘活信息资料提交通告，关于拖欠过度安置费及施工问题，区政府回应已成立工作专班研究解决相关问题，确保项目加快推进，保障业主的回迁，后续翠竹街道将积极协调推动过渡安置费的发放及接下来的施工建设工作。（）
图源罗湖区翠竹街道办事处
还有坪山区谷仓吓旧改，2012年取得规划批复以来，由于开发商资金短缺、银行保函无法开具等多重因素，项目陷入停滞状态，安置房无法交付，过渡费无法发放。
不过，好消息是该项目已被纳入政府处置计划，2024年12月25日开始清偿拖欠的过渡期安置费，已清偿约4600万元过渡期安置费。目前项目一期已顺利复工，项目二期预计将于2025年6月开工。
图源坪山区城市更新和土地整备局
02.
28个项目失效
100+个项目设定有效期等待抉择
合一数据显示，截至2025年6月，深圳计划公告的城市更新项目有1057个，规划公告项目有744个，进入实施阶段的数量才552个，也就是说才一半进入了实施阶段。
图源合一城市更新
所以除了要担心自己拿不到房子和过渡费之外，深圳拆迁人其实也担心“原本说要拆的房子，说失效就失效。”
最早在2019年3月出台的《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》中就提出，在该规定施行后的批准的更新单元计划，自公告之日起，有效期2年，2年内不过专规计划失效，失效后可再次申请延长1年有 效期 ，其拆除重建用地范围自失效之日起三年内原则上不得再次申报。
比如近两个月就有福田振华大院更新单元、宝安西乡牛湾旧村改造项目、大鹏三溪南片区城市更新单元3个项目宣告失效。
另外壹地产也查询了深圳各区城市更新和土地整备局公示，发现从2019年至今，全市已经有28个城市更新单元失效，共计217.25万平，相比壹地产2024年4月整理时的105.44万平/14个，翻了整一倍。
从区域来看，宝安、龙华、龙岗占比最多，其中涉及拟更新方向为住宅的有13处。按照规定3年内不得再次申报，未来如何则是未知数。
针对没有设定有效期的项目，今年再次出具条例规定：针对未明确有效期且单元规划未获批的城市更新单元，陆续发布公告统一设定有效期，并对项目可实施性进行研究，不具备可实施性的项目，按程序确认后公告失效。
从目前公布的数据来看，各区共计100+个项目进行了有效期公示，而这些项目经过研究，有的能幸运取得较快的进展，而有的则会宣布直接失效。
部分延期更新单元一览表（上下滑动）
03.
小结
总而言之，曾经被视为财富跨越的捷径，随着城市更新进程的深入，其背后的复杂性和风险也逐渐显现。
一方面，是众多拆迁户面临着安置费迟迟未发、房屋拆除后却无法回迁的困境；另外一方面，旧改项目本身也面临着诸多风险和不确定性，开发商资金断裂、规划审批复杂等原因使项目陷入停滞，长达几十年的等待可能就只有一个失效公告。
所以，壹地产也在此提醒：
面对安置费未发放的情况，村民可与开发商、村委会或拆迁办沟通，要求书面承诺补发时间。或向当地住建局、信访部门或城市更新管理机构反映情况，协助解决；
对于博旧改的投资者而言，需摒弃“投机暴富”心态，审慎评估项目可行性与自身风险承受力，城市更新本质是长期工程，需理性参与，切勿上当受骗。
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联系人：壹地产（微信：ydc20210420）
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