谢逸枫：5月70城房价跌幅翻倍，上海为何逆势上涨36个月？

文/谢逸枫

6月16日，统计部门公布70城房价指数显示，5月70城新建商品住宅房价指数环比下跌0.2%（1月下跌0.1%，2月下跌0.1%，3月下跌0.1%、4月下跌0.1%），比上月跌幅扩大0.1%，房价跌幅翻倍，下跌加快。房价呈底部运行转向下跌走势。

5月70城新房的房价环比跌幅连续5个月持平后跌幅扩大，下跌加快，表明总体处于止跌筑底阶段，延续弱复苏，呈现止跌不稳、修复放缓的状况，已经基本调整到位。这个房价走势，符合笔者提出的房价底部运行周期（6个月-12个月）。

房价见底企稳、反弹上涨的结论为时过早。跌幅连续5个月持平后扩大，下跌加快，背后的真正的原因、真相是在于市场信心（GDP、实体经济、就业、收入、交房）和预期（债务逾期、供大过剩、高库存并上升、房价下降）修复放缓。

其次是政策执行不到位、落地缓慢，无法扩大政策效应，导致政策效应断断续续、持续力不强。最后是产品供应和成交结构性、限价限签取消导致市场以价换量，带来结构性的止跌效应减弱、二手房价的冲击，不排除网签滞后性的影响。

短期内要完成房价见底企稳、反弹上涨的基础不牢固、条件不具备。过去房价周期路径为成交量止跌上升-房价止跌见底-反弹上涨，现阶段还在成交、房价止跌筑底转向见底企稳阶段。热点城市房价结构性上涨，大多数城市正在筑底阶段。

按照楼市与政策周期、经验来看，政策效应、成交量和房价上涨的持续性能否保持6个月以上-9个月以上。目前一系列政策大招能否在2025年一二三季度前全面落地、还有新的政策加码、政策效应持续力能否保持，才是关键。

从5月热点城市销售成交数据来看，呈现成交下降、市场降温趋势，政策的持续力减弱，政策效应衰退让楼市下降。6月13日的国常会提出更大力度推动房地产市场止跌回稳，能否让一系列政策落地，解决政策持续力问题，需要观察。

目前政策短期之内无法熨平供求关系波动、解决库存，经济和房地产基本面、市场预期及信心、去库存、债务和交付层面的修复需要时间。毫无疑问，预计房价完成筑底之后，将会在底部运行6个月-12个月以上才有可能会企稳。

总之，靠降准、降息、解除限制政策、房贷降首付和利率及存量利率、税收降低的政策，以地方为主的三大工程、城市更新专项借款和货币化安置及收储商品房、收回闲置土地，是无法稳楼市，让楼市反弹，因为缺钱、堵点多、限制多。

靠地方农民、人才、多孩家庭购房补贴、房票安置、购房落户和户籍及公积金放松政策，无法让市场止跌回稳。只有国家出新的政策、打通政策堵点、出钱落实三大工程、城市更新专项借款和货币化安置、收储商品房、收回闲置土地政策。

统计部门过去5个月70城房价、供求关系、产品供应和成交结构变化、政策调整、二手房市场、网签因素分析，目前房地产市场正在释放出房价新的变化、信号，呈现房价跌幅扩大、下跌加快、政策效果减弱趋势。

一是房价处于止跌筑底转向底部企稳阶段，暂时房价要反弹上涨有困难。

二是房价要实现真正全面反弹上涨的基础不牢固，城市结构性上涨占主导。

三是未来1-2年房价平稳，不存在大涨大跌，房价上涨比下跌预期概率大。

四是区域、城市内部房价分化、一二手市场的房价两极分化。

五是一线城市房价下降，二线城市房价下降、三线城市房价下降幅度扩大。

六是房价上涨的城市减少，呈现点状上涨趋势，片状上涨不稳定状态。

七是市场结构性带动房价上涨，一二线核心区域量对价的传导效应明显减弱。

八是买房最好窗口期来临，现在一线、二线城市核心区买好房子，就是抄底。

5月70城一手商品住宅房价环比下跌0.1%，跌幅与上月持平

5月70城新建商品住宅房价指数环比下跌0.2%（1月下跌0.1%，2月下跌0.1%，3月下跌0.1%、4月下跌0.1%），跌幅比上月扩大0.1%，跌幅翻倍，连续5个月持平后下跌。说明房价已经基本调整到位，止跌筑底转向下跌的走势。

5月房价环比跌幅扩大、下跌加快主要原因，一是市场结构性的因素，大户型、高价楼盘供应和成交出现减少。二是限价、限签政策取消，带来价格下降效应扩大。三是政策边际效应带来的短期效果减弱，供应端的政策落实缓慢。

四是不排除网签数据的滞后性。五是二手房对新房价的不稳定因素，特别是二手房的价格因供需、价格的变化，与市场、政策的波动大有直接关系。同时，二手房挂牌量一直居高不下，形成市场供应量处于加大的局面。

2024年8月环比下跌0.73%，是2014年12月以来单月第一大环比降幅，到12月下跌0.1%（0.08%），2025年1月环比下跌0.1%，2月环比下跌0.1%、3月环比下跌0.1%、4月下跌0.1%、5月下跌0.2%，呈现下跌加快、跌幅扩大的预期。

自2021年9月70城新建商品住宅房价环比下降0.1%（下跌0.08%），上涨76个月后首次下降，到2023年12月连续下跌28个月，一直到2025年5月连续下跌45个月，超过上轮房价下跌周期，说明房价基本上已经调整到位。

基于市场和政策的实际情况看，短期内能否出现全面反弹上涨待观察，因为一系列的大招政策和新的大招有待落地，政策传导、效应持续性不佳，以价换量是市场主流，供大于求、收入和预期未全面逆转、信用违约与交房及信心影响房价。

中指数据显示，5月百城新建住宅均价16815元/平方米，受部分城市优质改善项目入市带动，环比结构性上涨0.30%，涨幅扩大0.16%，同比上涨2.56%，涨幅扩大0.06%。1月环比上涨0.23%,同比上涨2.76%。

2025年2月环比上涨0.11%，同比上涨2.73%、3月环比上涨0.17%，同比上涨2.63%。环比上涨0.14%、同比上涨2.56%2024年12月环比上涨0.37%，同比上涨2.68%；11月环比涨0.36%，同比涨2.40%。

2024年10月环比涨0.29%，同比涨2.08%；9月环比涨0.14%，同比涨1.85%。目前5月百城新建住宅均价上涨的原因，主要是部分城市优质改善项目、高价盘产品入市带动，导致房价结构性上涨。

5月13个城市房价上涨，杭州上涨0.8%，领涨全国

70城新房的房价环比上涨数量来看，2025年5月上涨城市13个，比上月减少9个（4月22个、3月24个、2月18个、1月24个）。其中1月、3月24个城市房价上涨的数量，创下了自2023年7月（18个月）以来的新高，到5月下降到13个城市。

5月70城房价环比上涨城市数量来看，上涨的城市为13个，比上月上涨22个城市，减少9个。下跌的城市56城，比上月增加11个。持平的城市4个，比上月增加1个。其中杭州房价环比上涨0.8%，领涨全国。

杭州房价环比上涨0.8%，领涨全国。首先是杭州房价上涨0.8%，上海上涨0.7%、沈阳和长沙上涨0.3%，上涨幅度并列为前3名。从房价指数的幅度来看，杭州、上海，应该是属于暴涨了，幅度颇大。

其次是南宁、乌鲁木齐分别上涨0.4%，沈阳、长沙分别上涨0.3%，再次是合肥、九江上涨0.2%，最后是厦门、成都、牡丹江、三亚、赣州分别上涨0.1%，这13个城市是上涨的。

能否保持6个月以上-9个月以上的上涨，是检验房价是否企稳、反弹上涨的标准，前提条件是成交量、政策效应保持6个月-9个月以上的扩大，并且稳定增长。基于政策效应，市场回温表现，预计2025年6月房价上涨的城市数量有变化。

5月70城市新房价上涨中，上海环比上涨0.5%，涨幅比上月扩大，涨幅排在首位。自2022年6月份以来，上海新房价格已连续上涨36个月。5月上海的新房价格均值领涨全国，同比上涨5.9%，涨幅与上月持平，堪称暴涨。

上海最抗跌，呈现房价上涨一枝独秀的行情，新房价环比格连续36个月上涨，堪称全国房价风向标。主要原因是高端新房豪宅、大户型、高单价楼盘供应、成交。其次是需求旺盛、购买力强劲。再次是购房者偏爱新房，“打新热”持续。

最后是限价等政策取消，住房限购等政策调整。上海作为国际金融中心城市，每年新企业的增长数量众多，就业的岗位相比其他城市更多，而且上海的经济一直比较稳定地增长，足以吸引外来的人口到上海工作生活，市场供求相对平衡。

上海的新房价格领涨全国，环比上涨0.7%，涨幅比上月扩大0.2%。二手房房价环比下跌0.7%，止涨下跌。除了房价上涨，5月上海楼市的成交量上升。量价齐升下，延续楼市小阳春行情，可谓是市场一枝独秀。

5月一线城市房价止平转跌，二线城市房价止平转跌，三线城市房价跌幅扩大

5月70城新建商品住宅房价环比的城市能级来看，一线城市房价环比连续4个月上涨后持平转跌，二线城市房价连续2个月持平后转跌，三线城市房价跌幅扩大，形成一线、二线城市房价下跌、三线城市跌幅扩大的市场格局。

5月一线城市新建商品住宅销售价格环比下跌0.2%（1月上涨0.1%、2月上涨0.1%、3月上涨0.1%、4月0.0%）。这是一线城市房价自2023年6月以来连续4个月上涨持平后下跌。北上深广环比分别下降0.3%和上涨0.7%，下降0.8%和0.4%。

5月二线城市新建商品住宅销售价格环比下跌0.2%（1月上涨0.1%，2月-4月分别0.0%），这是二线城市房价自2023年7月首次止跌上涨，连续3个月持平后下跌。三线城市新建商品住宅销售价格环比下跌0.3%，跌幅比上月扩大0.1%。

5月一手商品住宅房价同比下跌4.1%，跌幅比上月收窄0.4%

5月70城新建商品住宅房价同比下跌4.1%（1月下跌5.4%、2月下跌5.2%、3月下跌5.0%、4月下跌4.5%），跌幅比月收窄0.4%，连续6个月收窄，与结构性、同比跌幅深有关，但跌幅依然大，离止跌见底还早，以价换量，供需关系未逆转。

房价同比已经连续下跌38个月，短期内出现见底、反弹的可能性非常低。过去3年房价同比下跌基数大，短期的下行筑底未完成。房地产出清周期还没有结束，供求和收入、预期及信心修复未结束，所以房价总体见底、反弹有待观察。

5月70城新房房价同比跌幅收窄，主要是环比累计的跌幅大幅度收窄，与城市大户型、高价楼盘集中上市供应和成交，带来的结构性房价上涨，及限价限签的政策期限带来的政策效应，不排除是上涨的城市数量变化、网签滞后性的原因。

5月70城新房房价同比下跌4.1%，一是新政效应衰减、持续性弱有关。二是新房需求不稳定，二手房持续火热。三是以价换量已经形成主流。四是与居民收入下降、信心未恢复有关。五是二手房价降价幅度加大，影响新房房价的上涨预期。

5月70城新建商品住房价同比下跌4.1%，比上月跌幅收窄0.4%。2024年10月下跌6.2%，11月下跌6.1%，12月下跌5.7%，其中10月下跌6.2%，创2024年房价最大跌幅。到2025年5月，房价同比已经连续下跌38个月，基本调整到位。

自2022年4月70城新建商品住宅房价同比下降0.1%，房价上涨84个月后首次下降，到2022年12月连续下跌9个月，到2023年12月连续下跌21个月，一直到2025年5月70城新建商品住宅房价同比连续下跌38个月，房价下跌周期超过上轮。

5月70城房价同比上涨城市数量来看，上涨城市3个，与上月持平。持平0座。下降城市67座，与上月持平。上涨城市3个，分别为上海上涨5.9%，与上月持平，太原上涨0.9%、杭州上涨1.6%。

5月70城一手商品住宅一二三线城市房价同比跌幅连续6个月收窄

5月70城新建商品住宅房价同比的城市能级来看，区域城市分化严重。其中一线城市房价下跌，跌幅收窄0.4%，二线城市跌幅收窄0.5%、三线城市房价跌幅收窄0.3%，形成连续5个月一二三线城市跌幅收窄的市场格局。

5月一线城市新建商品住宅销售价格指数同比下跌1.7%、4月下跌2.1%，3月下跌2.8%，2月下跌3.0%，1月下跌3.4%，比上月收窄0.7%。其中上海上涨5.9%，涨幅与上月持平。北广深分别下降4.3%、5.8%和2.6%，降幅均收窄状态。

5月一二三线城市新建商品住宅房价同比数据显示，一线城市同比下跌1.7%，跌幅比上月收窄0.4%。二线城市同比下降3.5%，降幅比上月收窄0.4%。三线城市同比下降4.9%，降幅比上月收窄0.5%。说明一二三线城市房价正在持续改善。

5月70城二手住宅房价环比下跌0.5%，跌幅比上月扩大0.1%

5月70城二手住宅房价指数环比下跌0.5%，跌幅比上月扩大0.1%（2024年10月下跌0.5%、11月下跌0.3%、12月下跌0.3%、2025年1月下跌0.3%、2月下跌0.3%、3月下跌0.2%、4月下跌0.4%），房价呈现下跌加快、跌幅扩大的趋势。

相比2024年9月70城二手住宅房价指数环比下跌1.2%的跌幅，2025年5月70城二手住宅房价指数环比下跌0.5%，跌幅已大大收窄。说明目前二手房价已经基本调整到位，呈现房价止跌筑底阶段特征，未来上涨的可能性比下跌的概率大。

二手住宅房价跌幅扩大，重要原因就是二手房挂牌量上升，二手房高价房减少上市数量。总体表现为处于止跌筑底阶段，未见底。2024年9月70城二手住宅房价环比下跌1.2%，创下自2014年10月以来单月房价环比最大降幅。

自2021年8月70城二手商品住宅房价环比下跌0.02%，上涨75个月后首地次下降，到2021年12月连续下跌5个月，到2023年12月，连续下跌29个月，一直到2025年5月连续下跌46个月。政策端传导到市场端、价格端的效果减弱。

5月70城二手住宅房价环比上涨城市数量来看，上涨城市3个，比上月减少2个城市。其中无锡上涨0.2%，领涨全国，洛阳、南充分别上涨0.1%。0城持平下跌城市67个，比上月增加3个城市。

说明房价上涨的城市数量减少，房价下跌的城市数量增加，释放出二手住宅房价止跌筑底预期减弱，总体见底企稳上涨的基础不牢固，条件不具备。二手房市场的库存巨大，短期来看，要实现见底企稳、反弹上涨，需要市场观察。

中指数据显示，5月百城二手住宅均价为13794元/平方米，环比跌幅0.71%（3月下跌0.59%、4月下跌0.69%），跌幅比上月扩大0.02%，连跌35个月，同比下跌7.24%（3月下跌7.29%、4月下跌7.23%），跌幅比上月回落0.01%。

2025年1月环比下跌0.51%，同比下跌7.22%。2024年10月百城二手住宅平均价格环比下跌0.60%，同比下跌7.27%，11月环比下跌0.57%，同比下跌7.29%，12月环比下跌0.53%，同比下跌7.26%。

5月70城二手住宅一线、二三线城市房价跌幅扩大，下跌加快

5月70城二手住宅房价环比的城市能级来看，一线城市房价环比连续4月上涨后，止涨转跌再上涨又下跌，跌幅扩大，呈现房价下跌加快的趋势。形成一线城市跌幅扩大，二线城市、三线城市房价跌幅扩大的市场格局。

5月一线城市二手住宅销售价格环比下跌0.2%（1月上涨0.1%、2月下跌0.1%、3月上涨0.2%），出现止涨转跌，呈现房价下降压力的趋势。其中北京、上海、深圳分别下跌0.6%、上涨0.1%和下跌0.3%，广州0.0%，持平。

5月一线城市二手住宅销售价格止涨后转跌，跌幅扩大，主要是高品质的楼盘大户型、高价房集中上市供应和成交减少，市场带来的结构性房价下降，及限价、限签的政策取消未来带来单价上涨，政策效应的集中效果减弱。

5月一二三线城市二手住宅房价环比数据显示，城市分化，其中一线城市二手住宅销售价格环比下跌0.2%，止涨后转跌。二线城市二手住宅环比下跌0.5%，跌幅扩大0.1%。三线城市二手住宅环比下跌0.5%，降幅扩大0.1%。

5月70城二手住宅房价同比下跌7.3%，跌幅比上月收窄0.2%

2025年5月70城二手住宅房价指数同比下跌6.3%（1月下跌7.8%、2月下跌7.5%、3月下跌7.3%、4月下跌6.8%），跌幅较上月收窄0.5%，连续8个月收窄，处于止跌筑底阶段，表明房价逐渐改善的趋势。

5月70城二手住宅房价同比下跌6.3%，比上月跌幅收窄0.5%，连续7个月收窄，说明房价止跌筑底加快。自2022年3月房价同比下跌0.3%，这是2015年12月以来首次出现房价同比下跌，到2025年5月房价下跌6.3%，已经连续下跌40个月。

2022年2月70城二手商品住宅房价同比下跌0.3%，上涨81个月后首次下降，到2022年12月连续下跌11个月，到2023年12月，连续下跌23个月，一直到2025年5月二手商品住宅房价同比连续下跌40个月，房价下跌周期超上轮。

5月70城二手住宅房价同比上涨城市数量来看，为全面下跌，已经连续16个月70城房价全部下跌，跌幅均收窄。释放出房价下跌压力放缓，处于止跌筑底调整的形势不变。毫无疑问，与过去二年的房价同比下跌基数大有关系。

5月70城二手住宅一二三线城市房价同比跌幅连续7个月收窄

5月70城二手住宅房价同比的城市能级来看，一、二、三线城市房价同比连续6个月跌幅收窄，其中一线城市房价跌幅收窄0.5%，二线城市房价跌幅收窄0.4%、三线城市房价跌幅收窄0.5%，说明指标改善好转的格局。

5月一线城市二手住宅销售价格同比下跌2.7%，比4月下跌3.2%收窄0.5%，1月下跌5.6%、2月下跌4.9%、3月下跌4.1%。其中北上广深分别下跌0.7%、0.1%、5.8%和2.6%，表现出北上深广房价同比跌幅连续7个月全面收窄。

5月一二三线城市二手住宅销售价格同比数据显示，一线二手住宅销售价格同比下降2.7%，降幅收窄0.5%。二线同比下降6.1%，降幅收窄0.4%。三线同比下降6.9%，降幅收窄0.5%，意味着一二三线城市房价处于止跌筑底趋势。