多套房产如何优化？这个思路让你资产翻倍

提问：

您好！我们在北京有几套房产，想听听您的建议看看需不需要调整。

夫妻双方名下有：海淀四季香山142平三居(出租中)年租金20多万；丰台大成郡135平三居，家里老人自住；西城紫金印象130平改三居(出租中)年租金17万；海淀世纪城晴波园83平两居，目前自住；还有固安孔雀城245平联排，年租金3.3万。暂时不急着换房住，就是想问问这些房子从保值增值角度要不要优化？

看完这个配置，说实话我挺羡慕的，但确实有优化空间。我一套一套给你分析：

四季香山这个小区我很熟，板楼品质确实不错，绿化环境都挺好的，就是楼龄有点老了。不过海淀的房子，你懂的，抗跌能力还是有的。

大成郡这个低板社区住着确实舒服，但丰台这几年新房供应量大，对假日风景、紫台、紫苑这些老盘冲击不小。

紫金印象位置挺好的，楼龄也新，但经适房的户型确实有硬伤。135平改成三居，住起来肯定憋屈，这种改造对后期出手也有影响。

世纪城晴波园就不用我多说了吧，世纪城的优质小区，跟观山晴雪、鲁艺一个档次的改善型社区。不过你这个两居83平，说实话有点浪费了这个小区的品质。世纪城这种地方，三居四居才是王道，流通性更好。

孔雀城那套我直接给你判死刑吧，245平才租3.3万，租售比0.8%，这不是投资是做慈善。北京周边这些卫星城，除了个别有产业支撑的，大部分都不太保值，固安就是典型代表。

我的建议：

丰台的房子，除了丽泽周边的高品质次新盘，我都建议出掉。为啥？丰台缺产业缺教育，只能靠丽泽商务区撑着，但大成郡离丽泽还有距离。

海淀的房子相对坚挺，但问题是缺新房和次新房。你看万柳、世纪城都是03-05年的楼龄，20年了，导致次新房特别稀缺，琨御府就是活生生的例子。

把海淀那几套老房子都出了，换成四季青那边的新盘，或者在海淀、万柳找户型位置更好的三居四居，既保值又好流通。

固安那套更不用说了，赶紧出手，那点租金还不够你操心的。

基于你们不急着改善，完全可以做资产优化。把老破的换成次新的，把户型差的换成户型好的，把地段一般的换成核心地段的。

最后提醒一句，房产优化不是一天两天的事，要有节奏有计划，别急着一口气都换完。市场有周期，时机很重要。