刚刚，这家知名中建系房企砸近百亿北京拿地!

一宗拍地，没有溢价，没有混战，却引爆行业关注。

6月4日，北京城市副中心0101街区八宗地块整体挂牌，最终由中建玖合以底价74.91亿元拿下。

没有百轮竞价，没有报价胶着，一锤定音，过程平静得反常。

但越是安静，越让人细思极恐。

毕竟，这块坐落在北京副中心核心地段的地块，硬件条件实在是太顶了：

区位优越、八宗合一、邻近市委市政府、双轨交汇、滨水界面完整，怎么看都是副中心核心地带的“顶配地块”。

图源：北京市规划和自然资源委员会

这种地段，这种资源，为何没有掀起一点水花？

细看规划条件，艳姐似乎看出了一点端倪——

01

逻辑在洗牌，选手在更替

0101街区这次的“冷清”，远比表面看到去的更复杂。

要知道，就在不久前，北京副中心的土地市场还是另一种画风：

热闹，激烈，火药味十足。

4月初，八里桥两宗地轮番竞价，最终招商蛇口以16.28%的溢价率拿下，整整打了155轮；紧接着月底，梨园镇强力家居地块上场，中铁建、招商、中能建、康润四家连番出招，持续了近一个半小时，最终由中铁建以21.94%溢价收入囊中。

两场拍地连轴转，把副中心的市场热度推到了明面上。

所以，当0101街区挂牌那天，不少人原以为又是一轮“高手过招”。毕竟，这里地段更核心，资源更完整，规划指标也不差。

结果却令所有人大跌眼镜：没有混战，没有溢价，甚至连最基本的竞拍回合都没有出现。74.91亿元底价成交，现场平静得让人意外。

这块地到底发生了什么？是真的没人看好，还是热度已经散去？

其实答案并不复杂。

0101街区并非普通的住宅用地，它是一组统筹开发难度极高的组合地块。八宗地块打包出让，包含R2类居住用地与F3其他类功能用地，容积各异，限高拉到百米，建筑形态复杂多变，设计口径多线并行，协调难度堪比登天。

而配建难度则更是地狱模式。需要整体配建家园中心，涵盖医疗、养老、助残等多类功能，建成后还需无偿移交；更别提连廊系统、商业内街、滨水界面、第五立面统筹设计……每一条要求都困难到离谱。

更何况，足足8宗地块，合计建筑面积达到26.19万平方米，其中住宅部分占据23.7万平方米。若按户均120平方米估算，约可提供2000套住宅。

以通州近年来单盘平均每月去化不足50套的节奏计算，整体销售周期将拉长至40个月左右。

尽管挂牌文件允许销售与自持并行，但在通州核心区，商办存量已超过百万平方米，空置率逾四成，租金也在持续走低。

在这样的市场环境下，2.5万平方米的办公空间无疑是一颗烫手山芋。

也正因此，过去习惯“快拿快推”的打法，在这种地块面前全部失效。

从家园中心的复合配建，到五立面的整体设计，再到滨水界面的统筹与连廊的打通，每一项都在讲“系统思维”，都在强调“片区协同”。

副中心下半场的拍地逻辑，已经从“出价快”悄悄切换到“推进稳”。而不少房企，却仍然对这翻天覆地的变化毫无察觉。

所以，大家才会看到这样一个看似“反常”的结果：明明地段在副中心核心，旁边就是市委市政府，地铁、滨水、生态样样齐，结果拍地现场一点水花都没溅起来。

这块地根本不在挑选出手快的人，而是在等那个有实力、有担当，能扛起大旗从头走到尾的人。

这一次，中建玖合在副中心的考卷上，落下了它的第一笔。

02

节奏不靠抢，实力是底气

真正的操盘手，胸中自有成竹在心。

0101街区这次拍卖，表面上风平浪静，而真刀真枪的较量早在半年以前就已经开场。

时间拉回到1月7日。那时候挂牌连个影子都没冒出来，中建玖合已经悄悄启动了施工类招标，项目涉及土方、护坡、降水，预算高达近8000万元。

风声没起，枪声已至。

这动作并不寻常。一个地块还没挂牌，施工计划就已经立项，说明这盘棋从很早就已经排好，只等落子那刻。

在艳姐看来，这种“预判式”进场，完全就是高段位玩家的操作，出手干脆，目标明确。

从土规到工程，从规划到施工，中建玖和这回下定决心，要做聚光灯下的主角。

与此同时，招商蛇口也不是吃素的。

5月中旬，它几乎同步推出了多项招标计划，内容覆盖设计、咨询、施工等多个板块，准备动作密集，节奏明显提速。

谁都看得出来，这位也是奔着主角去的。

行业里开始热议，两大主力齐聚一堂，恐怕十有八九要来一场巅峰对决了。

结果却截然相反。

挂牌日一到，只见中建玖合单骑进场，一口气拿下整组地块。零竞价、无溢价，一锤定音，直接收走。

一边提早半年进入，一边临门一脚停下。这背后，是两种思路的交锋。

中建玖合看中的，是节奏里的稳定性。没有找联合体，也没等对手先开局，整组地块一口吃下，从招标、设计到资源调度，一路都是单线操作。

这种打法的门槛不低，必须资金可控、组织扎实、团队够能打、经验能撑得起全流程。

对于招商蛇口来说，它实力不俗、积累深厚，节奏也掌握得精准，手里握着通州多个项目的开发履历，对副中心的脉络熟得很。这次抽身看似出人意料，实则同样出于为后期蓄力的理性。

毕竟，这个地块体量庞大、规则严苛，招商蛇口必定有自己的进场逻辑。艳姐的朋友们纷纷猜测，招商蛇口有可能在等待更合适的方式接入。

副中心的拍地节奏，正在悄悄转向。过去拼的是快，今天看的是稳。

越靠中轴，越考统筹，地块越复杂，越考验企业节奏调度、组织响应和规划执行的底层功力。

中建玖合站在场内，背后是一整套已经跑通的系统，是长期运营的深度理解，是对统筹能力的信心。

真正的比拼，早在开场之前，就已见了分晓。

03

八地合一，关关难过关关过

0101街区这道题，没有选择，只能填空。

八宗地连成一片，表面上叫组合出让，实质是把空间、结构、功能三条线直接摊开来排兵布阵。

每一块地有自己的定位，每一个接口都标明系统归属，开发单位不能临场自由发挥，只能按图施工、逐条作答。

空间维度上，这里的每一块地都有自己的脾气。既要高低有致，又要风格统一、尺度平衡，光靠手感是走不通的，设计得全盘铺开、逻辑得层层咬合。

功能维度上，中间建面1.38万平的家园中心是整个地块的重点区域。里面要塞进社区医院、养老中心、残疾人托养、末端配送、邮政、文体服务六大板块，一个都不能少。

要知道，这些设施在建完之后，需要全数无偿交付。

听起来像在做公益，实际是极度考验操盘人的耐心和前瞻力。

功能这么多、接口这么杂，前置统筹、中期落地、后期交付全过程需要提前规划，使用逻辑、空间整合、运营衔接三方面都得做到滴水不漏，方才有分毫胜算。

动线维度上，地块之间不能自说自话，要建立二层连廊系统，还要通到滨水、通到城市枢纽、通到未来的慢行网络。

这些走线，要考虑高差、要对接街道、要预留空间，前期一个疏忽，后期成本直线上飙。

界面维度上，滨水一线要打造城市封面，立面、退线、材质、尺度统统写进了控规条文。

商业内街也不是简单沿街排铺，街景要出氛围、街角要出节点、街道要接人流。建筑既要回应城市景观，也要照顾场景逻辑，还得体现温度和美感。立面语言不统一，整个片区都会“破相”。

八块地拉成一张网，层层嵌套，拼的就是谁能拿出完整的产品逻辑支撑体系，把设计、施工、动线、配套一口气拉通。

面对统筹级住宅课题，中建玖合在北京不同板块早就打过硬仗。

位于朝阳的中建玖合府交出了街区型立面的系统表达，更是占尽区位优势，堪称朝阳“神盘”。位于大兴的中建玖玥府跑通了社区动线的真实场景，社区配套与周边设施全部拉满。

从设计逻辑到配套组织，从空间语言到使用路径，中建玖合早已在一线城市建立起一套清晰、能复用的操作路径。

中建玖合府

这次落子副中心核心区，是中建玖和一次直接应答城市命题的动作，也是对区域标杆的承担。

八宗地一口气拿下，不设联合体、不拆权益、不设冗余路径，所有动作都压进同一套操盘体系，思路干净，节奏明确。

可以看得出来，副中心的这份命题，中建玖和真正认真接下了。

04

城市新命题，中建玖合的小倔强

0101街区这组地一挂出来，不少行内人立刻竖起耳朵。

副中心、八块地、核心腹地，消息一出来，谁都知道这事不小。

有些企业提前做了动作，有些观望到了最后一刻，但最终真正把整盘八宗地一把接下的，只剩中建玖合。

这类地块，不是写个方案就能上，不是围个架构就能走。

八块地组团出让，家园中心、连廊、滨水立面、商业内街全都嵌在里头，每一环都有具体要求，每一步都留足了挑战。

中建玖合在这个时间点递上方案，动作连贯，逻辑自洽，方案成型，踩的是节奏，也压的是能力。

在组织架构上，中建玖合拥有一套贯通拿地、土规、设计、施工的完整机制，不需要再去临时拉团队。体系就是现成的。拿地、规划、设计、施工同步联动，四个系统从项目启动即入场，各个接口自动对齐。

节奏控制更讲究，项目节奏由中长周期规划机制主导，配建安排、设计响应、接口管理均遵循阶段预设，执行过程对照节点逐步推进。

这样的自信与节奏，本质上要靠对城市深刻的理解能力支撑。

副中心这地方，政策逻辑清晰，开发维度密集，城市系统层级深，任何一点设计动作都会牵引整体结构变化。

而中建玖和恰好在这方面身经百战。过去几年，中建玖合在北京多个项目里反复磨过这类系统工程，街区怎么排，接口怎么通，景观怎么落，每一环都做过演练。

因此，面对副中心的复杂界面和连通需求，团队进入得快，也适应得稳。

这一轮动作不靠声量起势，靠的是体系推进的稳定性，靠的是组织调度的执行力，靠的是产品系统的熟练度。

城市任务静静铺开，操盘节奏自然接入，任务不虚张，动作不游移，中建玖和的故事写在流程上，也写在项目里。

结语

0101街区这一锤，看起来平平无奇，但只有圈内人才知道它意味着什么。

从空间尺度、功能密度，到组织机制、节奏安排，每一项都拉满了难度。一旦进场，系统要架起来，团队要压进去，节奏要顶到底。

实力稍差一点，连“试试看”的资格都拿不到。

中建玖合这次入场，没观望，也没试探，直接把方案和系统摆上台面。动作看似轻描淡写，实则是把长期积累的那套体系压了上去。这种处理方式，说难很难，说简单也确实简单：就看平日里的基本功，谁项目做得实、组织搭得牢、流程跑得顺。

这些年它在北京多个项目中反复磨系统打法，从设计到动线，从配套到施工，每条路径都打过样。如今接下0101街区，节奏早已沉在体系里，方法早就写进日常里，复杂项目落到它手里，推进得稳，也就顺理成章。

副中心的拍地节奏已经换挡。当片区级任务开始成为主流，真正写进城市结构的项目，讲究的终归还是组织力、体系感和对规划语言的理解深度。

究竟谁是真操盘手，落笔就见真章。

主编：张艳

责编：行轮

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