后劲太大了！这个4500㎡示范区，必将掀起天津楼市一波热潮

变局出现。

如今的天津楼市格局已经大不一样，连市区都在重新洗牌。

原来河东、河北、红桥的A类地段是“河东一条线、河北一条腿、红桥一条河”。

但随着原A类板块开发殆尽，市区新A类板块强势崛起。

西站、老工大已然成功。

前10月成交量已赶超之前“流量霸主”新梅江，冲榜市区前二甲。

马上，沉默的河北区也要迎来新A类——小外板块。

现在楼市新爆点已经准备就绪。

当然，不是所有板块都能成为新A类。

小外板块之所以能顺势接棒，成为河北区第二个A类板块，也是因为它具备3大优质条件：

1）区位能级高。

抛开位于河北区老A类衍生区域不谈，小外板块的区位优势也出类拔萃。

地处海河上湾处，距离海河直线距离仅约1公里。

若溯源，这可是津门文化的源点。

从三岔河口的古渡帆影到两岸的洋楼风情，海河的每一朵浪花，都承载着天津的记忆。

而今更是天津独一无二的城市名片。

特别在上合峰会的强力赋能下，海河之美已蜚声海内外。

关键，不止海河，小外板块堪称“四河三湾”环抱。

板块南侧即是新开河，往西还有北运河、子牙河，以及海河。

▲示意图

都知道“倚河为贵”的规律，如此丰沛的河景浓度，在城市核心区的价值不言而喻。

叠加周边城市地标与高端配套云集。

天津之眼、大悲院、古文化街、意风区……

更加剧了板块的可遇不可求。

▲示意图

2）与核心区的通达性。

要想成为新A类板块，这一点必不可少。

唯有通达性足够出众，才能将核心区的客户“输送”过来。

而吸纳增量，正是破局市场的本质密码。

小外板块本身就距南开老城厢不远，直线距离约2.7公里，与金街、解放北路等也都在5公里范围内。

更重要的是，还有两条“大动脉”。

一条地铁6号线，是5号线与6号线所围合的天津地铁“一环”的重要组成，轻松串联起了西站、水上、文化中心、下瓦房等众多商圈。

并可与1、2、3、4、5号线等地铁线路便捷换乘。

▲“地铁一环”示意图

另一条地铁7号线，目前已经在建。待投用后，可直达老城厢、鼓楼等。

届时小外板块与南开的亲密度将会更近。

两条地铁交汇于外院附中站。

由此乘坐地铁，2站到北站，4站到天津西站、南开老城厢……

再加上，南侧紧邻快速路的通达性。

▲快速路网示意图

“双轨交、一快速”，无论北京通勤还是去大兴机场，抑或承接南开等改善外溢，都得天独厚。

也赋予板块强大的跨区资源整合力。

可真正做到“离核心区不远，距高端配套很近”。

3）片区成规模。

如果说地段是天赋，那么城市更新就是板块崛起的“后天底气”。

某些维度，小外板块跟工大很像。都在中环线以内，都是学校净地，自带人文气息。

并且还有城更加持，能带来全新的城市界面。

小外板块依托的是外院附中片区城市更新，于今年3月审议通过，目前已进入实体建设阶段。

▲外院附中片区城市更新效果图

该城市更新是河北区城市更新中的重要示范片区，更新范围约达145公顷，相当于200个足球场大小。

这已经不是小打小闹的提升改造，而是一次推倒重来的城市焕新。

共涉及4个社区、11个老旧小区。

改造建筑面积约41.75万平米，拟新建建筑面积约15.45万平米。

建设规格很高。

将打造集居住、教育、商业、休闲于一体的复合型生活片区。

现在，作为外院附中城更首发项目、也是小外板块“定标”之作的——金地·上湾玖峯，已经启动。

别看目前河北区成交不拔尖，但事实上，河北区并不是没有购买力，更不是没有需求。

相反，它堪称是市区改善最“急”的区。

有数据统计，河北区既有住宅29.74万套，其中2000年以前的住宅占比达49%。

也就是说，将近一半的房子，房龄已超25年。

上下楼没电梯，户型狭长、采光差，孩子写作业得挤在阳台，小区里没有园林景观，每天下班停车也得靠碰运气和抢……

桩桩件件都是生活痛点。

但可惜，区域内没有符合当下改善需求的新产品。

还有为求优质教育被迫买老破小的，抑或想留在市区却找不到合心意低密洋房的……

多样需求挤成团，找不到出口。

金地·上湾玖峯，恰似甘霖降临，精准击中区域改善以及外溢客群的内心渴望。

并且项目一亮相就甩出了四大“杀手锏”。

让即便阅房无数的业内人，都忍不住期待住了。

·市区首个12年制小外

早在今年4月，河北区区长作客《公仆走进直播间》时就已透露：

河北区将与外大教育集团深化合作，在三十五中地块共建河北区第一个高品质12年制学校。

包括九年一贯制+3年高中。

并会配置高端幼儿园，实现“12+3”贯通培养。

▲学校位置示意图

而这所12年制小外的初中部与高中部，就位于金地·上湾玖峯的西侧。

小学位于育婴里四小旁。

小学毕业后无需摇号，即可直升初中。

要知道，对于望子成龙、望女成凤的家长来说，优质教育永远是第一位。

金地·上湾玖峯不仅挨着小外本校，还把如此“王炸级教育资源”直接搬到了“家门口”。

不仅带动区域教育资源跃升，也助力小业主们从小学到高中全龄段领先。

·河北区少有的低密社区

当下市场，拥抱低密，已成改善置业的共性追求。

也是居住舒适度的至高表达。

但放眼河北区，主力在售新房的容积率大都在2.75、2.9，甚至3以上。

唯有金地·上湾玖峯是个例外。

在降容红利的加持下，项目最低容积率仅1.6，首期A地块容积率2.0。

是目前河北区最低密的新盘。

▲效果图

并且还有大体量河北区难得一见的洋房产品。

项目A地块共规划22栋住宅楼，其中约77%的楼栋都是洋房，6-10层顶；

17-18层小高仅5栋，位于地块北侧。

▲效果图

整体形成了全区无盘能及的低密禀赋。

·板块首个4.0架空层社区

2025年金地品牌全新升级，发布「印里峯华」产品系。通过对城市、土地与居住情感的深刻洞察，以“人生四境”为脉络，将居住需求升维为精神共鸣，为不同阶段的天津人提供定制化生活解决方案。

金地·上湾玖峯，汲取的便是金地TOP峯系产品理念。

项目突破传统社区的设计束缚，将小区“抬高”了约6米，将车辆隔绝在架空层内，把地面全部还给生活和景观。

更颠覆的是，还带来了系统性的生活方式革新。

包括归家、休闲、运动、学习等。

社区主入口前就是约3000平米的金地上湾公园。老人晨练、孩子玩滑梯、嬉戏，甚至年轻人露营、飞盘……根本无需特意走远寻地。

不止如此，“先入公园、后归家”，业主的回家路亦是与自然相拥的治愈之旅。

▲公园效果图

穿过公园便是约50米宽、约6米高的精奢门楼，以及灵动水景、名贵特选造型树、艺术铺装等所构成的超级归家界面。

社区内部，还规划打造了约1400平米的下沉庭院和会所。

这也是目前河北区最大的业主专属私享会所。

涵盖咖啡书吧、乐活运动区、绅士桌球区、创意手工坊等。

不仅全方位覆盖全龄段业主生活需求，更针对学府特色个性化“定制”了四点半学堂、音乐教室、小饭桌、景观书房等。

▲音乐教室效果图

▲小饭桌效果图

▲景观书房效果图

并且，下沉庭院都做了double。

▲效果图

会所围合的下庭水院，主打观景、休闲，让时光与心境慢下来；

而下沉式多功能运动场，集合了匹克球、篮球、羽毛球等运动，是大人、小孩肆意挥洒汗水的室外运动主场。

▲效果图

·户型创新，得房率高

项目小高建面约87-100平米，精巧实用，可以契合年轻家庭和学区需求的置业选择。

洋房建面约100-135平米，改善属性更强。

款款都是双玄关设计，同时建面约122、135平米洋房还设计了270°转角飘窗和外跨阳台。

与光以及自然的占有率，无疑更高。

值得一提的，无论小高、还是洋房，每一款户型都配备了可拓展空间。

特别是洋房，综合得房率都在95%左右。

而且洋房一楼带小院，顶楼带阁楼、露台，实际得房率无疑更高。

这也是全新一代产品的核心优势。

不止生活体验越级升级，并且还能享受拳拳到肉的实惠。

必须承认，当下的天津楼市，早已告别了普涨时代。

现在外因的助力越来越有限，要想真正打动买房人，还是靠“优质板块+新产品”的内因。

而金地·上湾玖峯，恰好集齐了这两大“王牌”，后发优势巨强。

无论你是河北区地缘改善，还是渴望在市区核心地段拥有一套“低密+教育+改善生活”的房子，一定要密切关注下。

据悉，金地·上湾玖峯11月15日实景示范区正式开放。

百闻不如一见，大家可以前往亲鉴。