℘今日聚焦₯2025南京观潮望云官方售楼处发布：开启生活新篇章！

南京「观潮望云」
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占地面积：199329.26平方米

建筑面积：616231.92平方米

容积率：1.09

绿化率：30%

停车位：地下车位数811，车位比： 1:1.2

总户数：676

物业公司：南京招商局物业管理有限公司

物业费：10.10元/平方米.月

物业类别：独栋 联排 双拼

项目特色：品牌地产 地铁沿线 低密居所

建筑类别：独栋,联排,双拼

产权年限：联排产权为70年,独栋产权为70年,双拼产权为70年

开发 商：招商蛇口,香港置地

楼盘地址：秦淮应天大街与凤台路交汇处

如今越是处于社会塔尖的精英人群，越是对生活有独到的理解和追求。城央中式落院豪宅，一直都是地产界更富神秘感及更具煽动性的字眼，塔尖人士追求的对象、财富人群的“心头好”。

不过，“限墅令”后，从市场来看，可供选择的院落产品真的是为数不多，院落都已经这么少了，稀贵度更高的城中院落自然将成为“濒危物种”，这已不是买不买得起的问题，而是未来有没有的问题。

在“限墅令”的背景下，越城天地的稀贵价值愈发被南京塔尖圈层所认可。连续三年“霸榜”南京豪宅销售榜单。截至目前，越城天地独占南京3000万级豪宅成交量的八成，已有超过150个南京家族置业于此，越城天地已经成为南京塔尖圈层的一致选择。

实景图

这个盘几乎从出生就赢了，项目位于南京城市的起源地——长干里，占据真正意义上的市中心地段。秦淮水岸、明城墙下，临中华门而建，这样深厚的历史文化底蕴是难能可贵的。

项目区位图

更难得的是还拥有 “殿堂级”的矩阵式资源配套：约10万方开放式商业街区、约5.5万方城市中央景观公园、南京首座文华东方酒店，如此“绝杀”的资源配套呈现出更高水平的生活方式和生活理念。

效果示意图

而对于这个项目，它的杀手锏，不仅在于本身资源禀赋的“自带流量”，更在于它的产品适时改变的勇气，更是让我们钦佩。

新一代府院国宅

“大隐，于市”

新一代府院国宅

新一代府院国宅

长久以来，中国人的居住精神，是一种“天人合一”的思想，有很大一部分源于中式合院影响。四四方方的天地里，是一种其乐融融的生活方式体现，更是作为一种强大文化载体存在。

那么城芯的中式合院该如何打造，越城天地给出了全新的示范。

项目打造约480㎡、720㎡、860㎡新中式府院，通过对空间的精心设计，在颜值与内在、艺术与功能、前卫与实用之间，做到了很好的平衡。

以项目爆款产品——由邱德光设计建筑面积约480㎡合院户型为例，这是一个很独特的产品，某种程度上是一次产品化的迭代升级，其“四两拨千斤”式的“技艺”，即便把它放于中式合院序列中，它也是如此独特。

建筑面积约480㎡户型示意图

• L型户型布局，采光更好，“向心力”更强

• 多庭院空间打造策略，生活情景丰富

• 一层一世界，各层自有天地

• 各层分区明确，玩乐与居住分隔，娱乐生活优雅切换

• “别出心裁”的地下空间——是创新，更是亮点

• 多厅设计，社交性更强

• 独立百变男女孩套房，私密又亲近

• 独立主人休憩区，高奢的居住享受

接下来我们详细阐述它背后的打造逻辑。

L型布局，采光更好，庭院空间“向心力”更强

首先从整体布局形态来看，L型排布的户型，这样的好处是非常多的，说两个重要的点吧：

其一，L型的排布，可多角度采光，让整体的采光通风效果都有很大的提升。

其二，庭院可以更大程度的包裹室内的功能区域，让室内每一个角度往外望，都可以看到不一样的景观。

多庭院空间打造策略，生活情景丰富

不同于“盲目求大”的院子产品，越城天地的每个院子一切都是“刚刚好”，在这寸土寸金的盛址城芯，每一平方都是那么难得。

并匠心规划出入户庭院、下沉庭院、空中庭院，营造有秩序的院落空间组合。

比如，引入下沉庭院，这样纵向增加了庭院的变化，同时也优化了地下采光和通风的效果，提高了地下室内与室外空间的互动性。更重要的是下沉庭院的引入将地下由辅助功能空间转变为重要起居活动场所，地下室的使用和地面一样，地下空间价值更大化。

地下实景图

比如，入户庭院让归家更有仪式感。

错落有致的立体空间，让空间再度升华

再来看内部空间上，区别于平层的“平铺直叙”，越城天地府院产品的居住体验、空间的实用性、自由度、互动性和趣味性，更是完全不一样——

尤其是交通动线由平面变为立体，室内有了更多的错落、转折、起伏，空间感更加丰富，功能分区更加多样。

错落有致的立体空间构造，带来多层次的视觉冲击，告别一“层”不变的无力感。垂直结构布局，动静分离的设计可以更好的承载众多生活场景的需求，更好的私密性，让生活更显从容，让空间再度升华，实现了理想生活梦想。

挖掘差异化空间布局，满足业主不同需求

项目还有着更懂生活的设计妙笔：

建筑面积约480㎡户型共打造了三套样板间，更大程度地去尊重了业主，从不同的群体出发，对住宅产品进行精准定位，挖掘差异化，通过设计让空间表达出更多的可能性，满足了业主理性和感性上的不同需求。

比如，

◎ 人口不多的家庭，不需要太多房间，将客厅设计为挑空，达到陡然拔高的气场空间，这样上层的房间数量也刚刚好。

◎ 人口多的家庭，必须要满足房间数量，客厅放弃挑空，于上层多布局一个房间，在寸土寸金的市中心，“多”出的这一个创意空间，也是项目多出的性价比。

客厅实景图

透过这一点，我发现“人性化”是它的绝对关键词。

“别出心裁”的地下空间——是创新，更是亮点

如今越来越多的项目开始注重地下空间的设计，一个朋友跟我说，家里她最喜欢的地方就是地下室，那里是她的秘密小基地。光鲜的客厅是大家的，安静的书房是先生的，温馨的卧室是各个家庭成员的……

该户型产品的一大亮点就在于“藏境”的地下空间。创新的设计，让地下空间成变整个空间的一亮点。

巧思引入阳光，让地下室如同充满魔力的空间，让生活空间得以延展。

地下一层、地下二层户型示意图

首先是一项大胆、超前的设计：将餐厅和厨房移到地下，整个地下动区空间更充分，餐厅更是实现了双面观景，扩大室内空间感。

地下一层实景图

此外，由于一层的餐厅和厨房移到了地下，一层释放了空间，整体空间感更宽敞了。整个户型各区域划分地更加有序，吃饭休闲都在地下，休息区在楼上，这样可以让居家生活的动线更加顺畅。

一层实景图

地下二层为家庭娱乐空间，想象空间也很大。影音室、酒窖、手工空间、会客厅或是轰趴室，随心安排吧。不管闲暇时间娱乐健身，抑或周末、节假日邀朋友开party，自由解锁生活的各种美好可能。

地下二层实景图

一层一世界，独立且互不干扰的生活场景

合院产品本身的一层一世界是毋庸置疑的，但在这里又是不同的，每一层都是独立的空间。

比如，特殊时期里，居家不是宅家，要保有生活，否则我们会丧失生命中90%的乐趣，能拥有独立且互不干扰的生活场景。毫无疑问，这些痛点，在这里就能全部解决。

先来看一层：

一层户型示意图

客厅直接开向庭院，宅院关系彻底被拉近，实现宅院融合，于此，在客厅不做挑空时，这种客厅开向庭院带来的视觉延伸感和空间感也是非常棒的。

为强化人与院落的互动共生，大面积落地窗，模糊室内外空间边界，将已有的景观延展面渗透入室内，加强院落的度假感。

好的项目可以将外部的景观投射到室内，也可以将室内居住气场和外部场景形成良好呼应，而这才是府院产品的本身，越城天地做到了很好的权衡。

一层实景图

此外，独立老人房与晚辈分层而居，互不影响，又方便出入，活动腿脚，侍弄花草都有了去处。

二层，独立男女孩套房，孩子们在二楼，或学习、或玩闹，都有自己的生活空间，与家人互不影响。不仅有厅还有露台供其玩耍，别提有多开心。

此外，整个二层空间灵活多变，具备了更好的适用性和成长性。作为第三空间的家庭厅给予了空间做加减法的“魔法”魅力，比如，可并入女孩房，这样超大衣帽间/书房/X自由空间+卫生间的大套房，立刻就有了！

二层户型示意图

三层，主人休憩区，独享全层空间，配备超大衣帽间、独立书房、奢华独立卫浴空间应有尽有，赋予生活更多的精致感与私密性。

更迷人的是露台，这里是家中更为私密的场所，与茶为伴，与书结友，夜观星空，快乐程度是白天的200%。

三层户型示意图

主卧实景图

不难发现，越城天地在室内空间特别善于打磨各种细节，让空间更“舒适、自由”：

比如，完整多厅设计，满足全家所有的需求。

很多产品，往往也只有一楼一个大厅，而随着越来越追求生活品质，家庭成员的个性被充分挖掘，他们经常在同一时间，会有完全不同的需求。为了在任何时候，让每个人都能拥有自己的活动空间，项目采用了多厅设计，每层都有独立的会客空间，可以自得其乐，也可以接待自己的朋友，而且不互相影响。

二层起居厅实景图

比如，每一层都有独立的茶水空间，不必往返于厨房客厅等，一切都是那么地方便、贴心。

匠心的巧思还没有完，位于地下二层下沉庭院的上方，局部匠心巧妙地采用玻璃地面，在更大化挖掘地下空间使用的同时，也没有牺牲地下的采光需求，实属一项妙笔。

这样的生活，你还会说“枯燥”吗？

这样的房子，你还会嫌“不够住”吗？

所以整体看下来，不难理解为什么这款户型得到了市场上的认可与追捧，让很多人都会感觉住的会很舒服，其实本质上就是因为项目在设计环节为用户的各种坚持，才有了这样的感觉。

实景图

为什么项目的户型会有这样的能力，并不是从业者能力有多高，而是项目背后整个体系高度注重产品和客户的体验，背后折射出的是该项目房企对待“好产品”才有的耐性。

项目延续城市发展的文脉，整个社区着重表现了老城南的传统建筑布局，设计街、巷、坊、院、府等层层深入的空间次序， 将建筑与巷道自然交织，一坊一巷之中，外可聚友邻来往，内可藏私享庭院。这样的城芯中式合院，承载着国人浓郁的院子情结，精神空间得到了寄托。

实景图

秦淮水岸、明城墙下，中华门前......这样的地段加这样的产品属性，已经注定了项目本身就是以前不太有，未来也不多见的项目逻辑，是再也难以被复刻了。

项目目前前期起步约420㎡中式合院产品已售馨，目前主力在售约480㎡中式合院也所剩不多了，未来只会有更大的面积段产品，这样的产品将再无。

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