谢逸枫：王石救不了万科，解不了危机，揭秘万科危机背后的真相

文/谢逸枫

万科集团创始人、名誉主席王石的发文，更多的是一种内心发出呵护万科、稳定万科投资人的无奈之举。即使万科集团创始人、名誉主席王石重回万科，依然无法力挽狂澜逆转万科局面、解除万科当下危机。

眼下万科的危机，是流动性、债务危机，最缺的是现金，不是喊口号、弄情怀。如果不是真金白银的支持，一切都是为了口号的口号。真正可以给万科带来稳定局面的还得是深铁，看看深铁的连续输血。

2025年5月21日，根据公告，万科已与深铁集团签署借款合同，并收到深铁集团提供的42亿元借款，三家担保主体提供了信用保证。上半年以来，深铁集团已经4次公开借款支援万科偿债，累计金额达到118.52亿元。

如此高频、大额的“输血”动作，足见深圳国资力保万科的决心。但是5月21日，万科与深铁集团就贷款增信安排签订补充协议。根据协议，万科须在签约后2个月内召开股东大会，审议以不超过60亿元万物云股票作为借款质押物的议案。

这份补充协议看似常规，实则暗藏深意。通过股东大会审议后，万科将按70%的高质押率向深铁集团提供资产质押。协议设置了严密的盯市机制，借款存续期间，质押股票价值按股票30个交易日均价与最新市价孰低原则确定。

预警线不低于130%（质押股票价值/借款余额），平仓线不低于100%，应设立日常盯市监测台账。如果连续3个交易日低于预警线时，须在5个工作日内追加质押同类股票、其他合格担保措施或提前偿还部分贷款等，确保满足预警线要求。

可以看出，这套“双保险”机制，既彰显了深铁集团的谨慎态度，又体现了对万科的特殊支持。2025年以来，深铁集团对于万科的资金支援已经接近120亿元。除了上述42亿元借款外，另外还有四次借款。

2025年2月10日，深铁集团向万科提供金额为28亿元的股东借款，4月29日提供33亿元借款，5月14日提供15.52亿元股东借款，均是2.34%的优惠利率，特别是28亿元借款同样是70%的高质押率，足见深铁支持的一贯性。

深圳地铁集团分别于2月10日、2月21日、4月29日及5月14日向万科提供28亿元、42亿元、33亿元及15.52亿元借款用于偿还债务，累计金额近120亿元，足见深圳国资对万科的托底决心。

大股东深铁与万科的融合发展，为万科在轨道物流、TOD综合开发方面提供新的业务空间，为万科在REITs、Pre-REITs突破，盘活存量资产、回笼资金，有助于万科在行业变革中抢占先机。这些都将帮助万科实现长期可持续发展。

2025年5月27日，万科集团创始人、名誉主席王石在朋友圈发文，称正在尝试和万科的决策层建立畅通的联系，为万科的平稳过渡，为保护广大投资者、万科合作伙伴、13万员工的福祉而尽所能。

老汉认为，王石发文难助万科逆转局面，难力挽狂澜拯救万科。首先是此万科，已非彼万科。万科，不是以前万科团队的决策者，已经是深铁团队的决策者。意味着凡是涉及万科的决策，已经不是万科团队决定的。

再次是王石尽管作为万科的开创者，早已经没有话语权，对万科的现状、未来，早已经失去了掌控力。2017年6月，王石卸任万科董事长，将公司的领导权转交给了郁亮，正式退休，不再参与公司经营、治理。

最后是万科的危机，不是个别的现象，是全行业的危机。如果王石仅仅是与万科的决策层建立畅通的联系，为万科的决策层提供战略指导和决策建议，帮助万科在困境和复杂的形势中做出更明智的决策。

同时利用自身的资源为万科牵线搭桥，促进与万科的投资合作与交流，带来更多的资源和机会，是解决不了万科目前的危机，无法为万科渡劫提供实质性的帮助。因为郁亮在位时，目前深铁在位的所有策略、资源已经用上了。

老汉认为，王石能够真正帮助到万科缓解危机的最好办法，一是返还超千万年薪，给万科，也可以借给万科。二是返还过去每年超千万的退休金。三是退回万科超3亿元的股票分红。四是与田朴珺借款10亿-50亿元给万科。

首先是王石的年薪在不同时期差异较大，‌退休前薪酬（1998年-2017年），1998年-2005年累计约800万元，年均约100万元。‌‌2006年-2011年年薪区间为248万至857万元。2012-2016年年薪接超过1000万元，2013年达到峰值1590万元。‌‌

2017年（退休当年）薪酬约595万元。‌‌其次是退休后（2017-2023年）每年1000万元退休金。作为万科名誉主席，每年领取退休金约1000万元，五年半累计约5500万元。‌‌‌2024年4月万科总裁祝九胜称王石自愿放弃退休金，与公司共渡难关。‌‌

根据《劳动合同法》及企业薪酬惯例，退休金属于企业对高管历史贡献的奖励，若协议合法且经董事会批准，则具有法律效力。必须需注意两点，一是协议是否涉及利益输送。二是薪酬结构合规性。

再次是王石退休时持股0.6%，仅2017年-2023年分红就超2.3亿元，如果是1998年2016年的分红，这笔分红款肯定是超亿元以上。毫无疑问，王石是不可能把年薪、退休金、股票分红返还给万科的，更加不可能与田朴珺借款给万科。

老汉认为，万科最大的危机，首当其冲是亏损。2024年实现营业收入3431.76亿元，同比下滑26.32%，归属母公司净利润亏损494.78亿元，成为2024年A股市场已披露年报中亏损额最大的上市公司，主要来自存货减值和资产贱卖。

主要原因是开发业务结算规模和毛利率显著下降。新增计提了信用减值和存货跌价准备。部分非主业财务投资出现亏损。为更快回笼资金，公司对资产交易和股权处置都采取了更加坚决的行动，部分交易价格低于账面值。

相较于2023年盈利121.63亿，同比下降了506.8%。2025年第一季度，万科实现营业收入379.9亿元，归属于上市公司股东的净亏损达62.5亿元。2024年同期万科的亏损仅3.62 亿元，从亏损3亿多元骤增至60多亿元。

其次是债务。截至2024年底，万科的报表显示，总债务9474亿元（2023年底1.1019万亿元），其中有息负债3819亿元，比2023年息负债还多了386亿元。其中短期借款159.73亿，一年内到期非流动负债1460.46亿。

克而瑞研报显示，截至2024年末，万科有息负债共3612.8亿元，较年初增长12.9%，短债规模1582.8亿元，占比43.8%，2025年万科将面临偿债高峰。2025上半年，万科积极偿债。境内债方面，2025年以来，万科已经兑付多笔公开债。

包括1月27日到期的“22万科MTN001”，发行规模30亿元。2月16日到期的“22万科MTN002”，发行规模30亿元。2月25日到期的“22万科MTN003”，发行规模20亿元。3月4日到期的“22万科01”，发行规模8.90亿元。

万科称，一季度集团顺利完成98.9亿元公开债务的偿还。万科还提前赎回多笔债券，包括“20万科02”“22万科03”“20万科04”“20万科06”。境外债方面，5月13日，万科旗下一笔发行总额4.23亿美元、利率3.15%的美元债于5月12日已到期偿付。

深铁连续输血，都是还债务。万科2025年一季报显示，公开债全部如期兑付，并完成大宗交易38亿元，盘活回款超40亿元。万科完成了5笔境内公开债的偿还，总额为98.9 亿元。进入第二季度，万科偿债与付息也在持续推进。

5月13日，万科完成一笔发行总额4.23亿美元、利率3.15%的美元债的兑付，这笔美元债于5月12日已到期。5月15日发布公告称，“20万科04”将于5月19日付息，债权登记日为5月16日，利率为3.45%。最终，这笔债券也按期完成了付息。

最后是流动性危机。2025年一季度末，万科持有的货币资金为755.0亿元。有息负债合计3658.7亿元。资产负债率为73.5%。按照短期债务来看，剔除限制的货币，持有的现金无法覆盖短期债务，这就是深铁连续输血万科的真正原因。

万科的高回款率成为亮点。一季度万科实现销售金额349.2亿元，回款率超过100%。实现大宗交易签约金额38亿元，涵盖办公、商业、公寓、教育业态等7个项目。实现盘活回款24笔，合计40.9亿元。目前这个回款速度依然缓慢。

万科的危机，未过去。万科2025年到期债务超1580亿元，而一季度归母净利润亏损62.46亿元。按照万科持有货币资金755亿元来看，是无法覆盖一年到期债务超过1580亿元的。万科能否在2025年下半年实现销售企稳、融资回暖，成为关键。

深铁这波“输血”力度大，真正要解决问题还得靠万科自己。首先是按照目前深铁的亏损来看，深铁集团2024年合并报表亏损达334.6亿元，占2023年末净资产的10.46%。所以，大股东的“输血”只能短期缓解压力，无法长期持续。

其次是万科要想真正走出困境，必须依靠自身“造血”，而非单纯依赖外部资金支持。一方面是要加快销售回款获得现金流、加大资产处置力度获得现金、剥离非主业的业务换现金、减少投资和拿地、债务重组、保优质资产。

另一方面是调整投资策略和经营策略，聚焦优质资源，将投资集中到核心一二线城市，通过新项目的开发利润逐步对冲历史经营风险。同时，在三四线城市的存量土地项目采取合作、战投的方式开发，减少现金的支出。

而已经竣工和建成的项目，借助地方和国家对房地产政策刺激、去库存政策、收储、城市更新的安置、补贴买房等方式，千方百计的尽快去化库存，减轻包袱，快速销售房子，加快销售回款。

最后是万科采取合作拿地、投资和大股东支持下重启拿地，重点布局核心一二线城市，通过新项目开发恢复经营性现金流。毫无疑问，只有保持正常的公司运营和资金流向及正常的公司经营，未来万科才能真正走出困境。

郑州市中原区一宗城中村改造项目用地的出让，引发市场关注。5月28日，万科联合体以5.28亿元底价竞得前述项目，该地块土地面积26845.4平方米，规划建筑面积134227平方米，成交楼面价3934元/平方米。

河南国信乐达房地产有限公司股东结构显示，郑州万科持有该公司50%股份，其余股份由河南国信房地产、河南好多锦商贸有限公司持有。这是万科宣布积极实施“一揽子”方案、推进改革化险与融合发展后，少见的投资拿地行为。

万科通过与合作方的股权合作，巧妙地分散了拿地资金压力。5.28亿元的土地款，万科实际仅出资2.64亿元，在其2025年拿地预算中，占比相对较低。同时，合作方河南国信此前投入的资金有保障，进一步降低了万科的资金投入强度。

王石留给万科的遗留问题暴露，首先是王石时代建立的“高杠杆、高负债、高周转”模式成为致命毒药。其次是王石推动的“合伙人制度”在2024年暴露设计缺陷，项目跟投资金池被曝挪用至高风险投资，导致2000多名核心员工利益受损。

最后是王石在万科的退休前高薪酬、退休后高退休金、高分红，带了不好的榜样。对比万科前总裁郁亮年薪1200万元，王石退休金几乎占其80%，而公司2024年净利润亏损近500亿，相当于每天烧掉1.35亿。

2024年净利润亏损494.78亿元、经营性现金流仅剩38亿元。翻开万科最新年报，数据确实扎心。2024年公司销售额暴跌34.6%，净利润创下历史性亏损，负债总额攀升至9474亿元，现金流更是连续三年缩水。

不可思议的的是万科为化解流动性、债务危机，2024年光是裁员就超万人，多地项目停工，企业的高管们、已经退休的王石等却还在享受高福利，领着千万的薪酬、千万退休金，还有高分红，让人情何以堪。