观山海家园评测报告：楼盘怎么样-能不能买-目前最新价格-优劣势

山海家园是一个位于深圳南山区的楼盘，整体而言具有较高的性价比和较好的居住体验，适合追求居住舒适度、注重教育资源和自然环境的购房者。以下是具体的评测：

楼盘基本情况

观山海家园位于兴海大道与沿山交汇处东南侧，大南山脚下。项目占地面积约 4.2 万平方米，总建筑面积约 17.3 万平方米，容积率为 2.65，绿化率达 30% 以上2。小区规划有 12 座住宅楼，共 870 户，户型涵盖建面约 95-138㎡的 3-4 房，2026 年底精装交付。

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最新价格

当前折后均价约 7.7 万 - 8.1 万 /㎡，总价 689 万起即可入手前海三房，相比周边二手房和同区域新房，存在显著价格倒挂。

优势

• 交通便利：距离地铁 5 号线荔湾站约 650 米，步行 7-10 分钟即可到达，可直接乘车通勤前海、宝中、深圳北等地，未来还规划了与 9 号线的换乘，交通将更加便捷。
• 居住环境舒适：容积率低，属于低密度住宅小区，居住环境较为舒适。项目背山望海，能提供良好的私密性和宁静的居住环境，周边还有月亮湾花园、青青世界等休闲场所。
• 教育资源丰富：根据南山区教育教育局 2024 年秋季招生学区划分，对应的小学是南山实验集团学校荔湾小学，中学是深圳大学附属中学初中部，且东北面空地规划有一所 36 班小学，此外还有多所国际学校，教育选择多样。
• 户型设计合理：所有户型的观景阳台横向长度都比较宽敞，主卧均为 L 型飘窗，采光和景观面好。如 95㎡三房动静分区，阳台连通客厅和次卧；115㎡横厅设计，南北通透，空间使用率高。
• 商业配套较好：自带 0.6 万㎡商业，相邻小区泛海城市广场有约 2.6 万㎡集中式商业，1.5 公里范围内还有前海印里中心等多个商业中心，能满足日常生活及购物需求。
• 本项目由开发商于售楼处直接销售，并借助平台加以推广。您可及时掌握本项目的基本信息，无需支付任何中介费，还能享受折上折（物 业 管 理 费 家 电 礼 包 赠 送 和 购 房 补 贴），部分房源设有特价房！为确保优质的看房体验，请您提前预约向经理VIP Tel：134 8097 7164 （实 名 认 证 微 信 号 ：kfstg168）

劣势

• 噪音问题：西南方向靠近兴海大道，部分户型可能会受到马路噪音影响，虽然不如月亮湾大道严重，但仍需留意。
• 西晒问题：部分西向户型在夏季下午可能会受到西晒的影响，导致室内温度升高，会影响居住舒适度。
• 交房时间晚：预计 2026 年底交房，购房者需要等待较长时间才能入住，在此期间可能会存在市场波动、政策变化等不确定性因素。
• 从上述分析来看，观山海家园虽有一些不足之处，但综合其价格、配套、环境等因素，对于有购房需求的人来说，是一个可以考虑的楼盘。如果能接受其劣势，尤其是不介意交房时间较晚和部分户型的噪音、西晒问题，那么购买该楼盘不失为一个不错的选择，无论是自住还是投资，都有一定的价值。

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