代建团购房拍地后项目流产，南充向企业追讨近2.6亿违约金

一个主要为解决金融从业人员住房难题的团购房项目流产后，拍地企业正面临着2.59亿元的巨额违约金索赔。

近日，南充科斯特华置业有限公司（下称：科斯特华公司）向澎湃新闻（www.thepaper.cn）反映称，南充市高坪区原金融工作和商务局（下称：高坪金商局，现职能已并入区财政局和商务局）为解决川东北金融中心员工住房问题，牵头寻找房地产开发商，以成本价团购商品房。按照双方协议约定，参与团购的员工每户缴纳5万元保证金后，该公司参与土地竞拍。拍得土地后7日内，团购户每户须再缴纳25万元保证金，用于科斯特华公司缴纳土地出让款。

川东北金融中心。本文图片均由澎湃新闻记者 王鑫 图

2021年11月22日，南充市自然资源和规划局与科斯特华公司签订《国有建设用地使用权出让合同》（下称《出让合同》），科斯特华公司以3.41亿元获得7.16万平方米土地使用权，并缴纳定金6000万元。不过，该公司拍下土地后，前述团购房项目因多种原因最终流产。

今年1月8日，南充市自规局向南充市仲裁委申请仲裁，请求解除《出让合同》并裁决科斯特华公司支付逾期付款违约金暂计2.59亿元。截至目前，南充市仲裁委尚未作出裁决。

尚未平整的下中坝片区Ij-1-1地块，有农户在此种菜、养蜂。

南充市高坪区副区长吴再合5月12日表示，对于科斯特华公司遇到的问题，该区多次召开会议进行研究，试图能找到一个具有可行性的解决方案，“前提是必须依法依规，但企业提出的每种方案我们都研究过，都没有落地的可能性。”

政府牵头团购商品房，企业垫资拿地

科斯特华公司法定代表人黄先华称，2021年，高坪金商局为解决川东北金融中心千余名干部职工住房问题，经高坪区委、区政府同意，组织金融系统干部职工以“成本价团购商品房”。经比选，高坪金商局选定成都市硕达科技股份有限公司（下称：硕达公司）为合作方。

工商资料显示，科斯特华公司成立于2021年10月，注册资本5000万元，法定代表人为黄先华，该公司股东为四川新景实业有限公司和四川吉生生物技术有限公司。其中，四川新景实业有限公司的股东是黄先明和黄先华，黄先明也是硕达公司的大股东。

《框架协议》部分内容。

2021年10月，高坪区政府、高坪金商局分别与硕达公司签订《意向合作框架协议书》《川东北金融中心团购商品房框架协议》（下称《框架协议》），约定硕达公司在南充成立项目公司。2021年10月25日，科斯特华公司成立，作为拍地和团购房的开发建设的主体。

《框架协议》显示，参与团购的职工每户应缴纳团购保证金30万元。其中，保证金分两个批次缴纳，首批保证金5万元/户，土地竞拍成功后7日内缴纳第二批次保证金25万元/户，用于缴纳土地出让金及前期施工费用。若购房者未及时补交团购保证金的，视为放弃团购，前期已缴纳的团购保证金不予退还。

黄先华称，在实际执行过程中，高坪区政府成立了以高坪区委宣传部原部长许栩（注：现任南充市经济合作和外事局党组书记、局长）为首的领导小组，高坪金商局指定该局财务人员收款，实际收取的保证金为每户3万元，在收足500户后，科斯特华公司于2021年11月以3.41亿元竞得该地块，并与南充市自规局签订《出让合同》，约定分两期支付土地款，拍卖成功后一个月内交付约1.7亿元，剩余的款项一年后付清。该公司此前缴纳的6000万元保证金转为定金。

生变：超六成团购户退出，首批保证金全部被退还

黄先华称，该公司竞得土地后，高坪金商局以南充尚无第四代住宅建筑规范为由，单方面暂停收取第二批次团购保证金（27万元/户），并承诺审批“仅需两三周”时间，等相关批复下来后立即收款。然而，直至2022年11月2日，南充市自规局才出台《关于高坪区试点“城市花园建筑”规划管理职能职责的通知》。

高坪金商局于2023年2月向高坪区政府提交的《关于延期缴纳下中坝片区Ij-1-1地块土地出让金的报告》。

高坪金商局于2023年2月向高坪区政府提交的《关于延期缴纳下中坝片区Ij-1-1地块土地出让金的报告》（下称《报告》）对此这样解释：多数团购职工认为，南充尚无第四代住宅建筑的指导文件，房屋品质得不到保障，希望待第四代住宅建设规范性文件出台后再缴纳团购房保证金。经多方商议，决定暂缓收取第二批次保证金。

《报告》还称，长期的等待已让团购户的购房激情衰退，加之土地闲置导致开发成本上升，进而导致团购价格上涨，原有的500户团购职工有305户选择退出。

黄先华则认为，高坪金商局在第二批次保证金的收取上拖得太久，使职工信心受挫。不仅如此，高坪金商局在未征得该公司同意的情况下，擅自退还首批次团购保证金1500万元，致使该公司无法按照原计划缴纳土地款。

黄先华表示，为此，高坪区政府组织相关部门和企业多次开会研讨解决土地出让金问题，前述《报告》就是在这样的背景下产生的。《报告》称，请高坪区政府协调延期缴纳土地出让金，并建议以收到500户团购房保证金后的第30天为起始缴纳日，后续缴纳时间节点整体顺延，从而降低该地块开发成本，点燃金融系统员工团购热情，解决金融机构困难。

自规局申请仲裁，索赔2.59亿元违约金

黄先华称，团购房项目搁置期间，科斯特华公司多次与高坪区政府协商，高坪区政府也多次召集各部门与南充市自规局协商。2025年1月8日，高坪区政府组织召开专题协调会，为退还该公司6000万元保证金研究了各种政策和渠道，高坪区政府相关领导随即向南充市自规局领导通报会议情况。

然而，让科斯特华公司没想到的是，南充市自规局在同一天向南充仲裁委申请仲裁，要求解除该局与科斯特华公司签订的《出让合同》，并索赔2.59亿元违约金（抵扣科斯特华公司已缴纳的6000万元外，还应支付违约金1.99亿元）。南充市仲裁委已于5月7日第二次开庭审理该案，目前尚未作出裁决。

科斯特华公司总经理漆丹鸿认为，该团购房项目实为“政府委托代建项目”，企业无自主决策权、无定价权、无资金调配权等权力，这是和其他普通市场行为的项目完全不同的地方，“如果政府收不起钱来就意味着该项目是死的。”

漆丹鸿称，在多次协调会上，高坪区政府相关领导均承认项目搁置是因为“四代房建筑”指导文件出台缓慢，也承认是政府没把钱收起来，但南充市自规局回避此背景，单独追究企业责任。如果南充市自规局的申请被支持，那么科斯特华公司支付的6000万元保证金和4000万元前期投入不仅血本无归，还要背负天价违约金。

漆丹鸿介绍，今年3月，高坪区政府已向南充市政府打报告，申请按自然资源部、国家发改委《关于实施妥善处置闲置存量土地若干政策措施的通知》规定，按缴款比例分割登记。目前，南充市政府正在研究处理方案。

四川顺道律师事务所律师曹玉英认为，该案关键在于《框架协议》与《出让合同》的法律关联性。若仲裁机构仅依据《出让合同》追责，而忽视政府行为导致合同履行受阻的事实，则有失公平。“政企合作项目需明确风险分担机制。”曹玉英表示，政府若以政策变化为由终止合作，应依法补偿企业合理损失，而非简单甩责。

副区长回应：《框架协议》已终止，双方均无责任

对于科斯特华公司反映的问题，5月12日，澎湃新闻致电南充市高坪区委书记陈多平，陈多平称其在外出差，将安排该项目后续处理牵头人、高坪区常务副区长寇兴奎接受采访。

同日，寇兴奎与高坪区副区长吴再合向记者介绍，《意向合作框架协议书》约定，由于国家政策调整或不可抗力，致使不能按约定的条件履行该协议某一条款、给一方造成损害，双方互不承担违约责任。《框架协议》约定，该协议签订之日起一年内，合作条件未达成（科斯特华公司未能竞得土地或团购套数不满足协议约定），该协议自动终止，双方互不承担违约责任，购房者所缴纳的团购保证金应全额退还。因此，根据实际情况，《框架协议》已自动终止，双方互不承担违约责任。

吴再合称，对于科斯特华公司遇到的问题，该区多次召开会议进行研究，试图能找到一个具有可行性的解决方案，“前提是必须依法依规，但企业提出的每种方案我们都研究过，都没有落地的可能性。”

今年1月，南充市自规局向南充仲裁委申请仲裁，请求解除《出让合同》并裁决科斯特华公司支付逾期付款违约金暂计2.59亿元。

对于高坪金商局与科斯特华公司合作的相关细节，记者亦联系高坪金商局原局长、现任高坪区商务局局长王建明，截至发稿前，未获其回应。对于南充市自规局是否清楚《出让合同》签订的背景、该局为何在《出让合同》签订3年多后才申请仲裁等问题，5月14日起，记者多次致电并发短信给南充市自规局局长马文林，截至发稿前，亦未获其回应。

来源：澎湃新闻

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