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青浦朱家角板块「恒文璞悦江南」

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青浦朱家角板块

大淀湖畔别墅区全新盘

「恒文璞悦江南」

建面约88-202㎡精装洋房&叠加

过会价4.1998元/m²

直接认购

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「恒文青浦朱家角项目」（青浦区朱家角镇珠湖路西侧D01-09地块）规划设计方案公示，项目拟建22幢低密住宅。

2022年7月第二次集中土拍中，恒文通过一次性报价91470万元，竞得青浦区朱家角镇珠湖路西侧D01-09地块地块出让面积37185.9㎡，容积率1.25，成交楼板价19678元/㎡，溢价率8.72%，房地联动价42000元/㎡。

项目地块位于朱家角板块，紧邻朱家角古镇，历史文化氛围浓厚。项目整体以自身内部配套为主。主要有包括朱家角小学、东湖中学、珠溪中学、青浦区朱家角人民医院、新角里广场等配套。

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地块名称：青浦区朱家角镇珠湖路西侧D01-09地块

四至范围：东至珠湖路,南至唐家浜,西至唐家浜,北至新塘江河

土地用途：普通商品房

容积率：1.25

出让面积（㎡）：37185.9

成交价（万元）：91470.0

竞得人：恒文

房地联动价：42000元/㎡

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地块用地面积37185.9㎡，容积率1.25，总建筑面积81997.66㎡，地上建筑面积47698.15㎡，地下建筑面积34299.51㎡。

建筑限高24米，建筑密度30%，绿地率35%。

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根据公示，项目将打造6幢8F的多层洋房、15幢4F的低密联列和1幢8F的保障房。

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交通配套：地铁:距离17号线淀山湖大道站直线约3公里，距离朱家角站直线约2.5公里，10站可达虹桥站换乘2号线/10号线!

自驾:从项目出发约10分钟可到沪渝高速，沪青平公路，崧泽高架快速通达全城；

商业配套：百万方商业体量，业态丰富。区域内核聚5大旗舰级商业体，近百万方商业体量。

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教育配套：幼儿园，小学，初中，高中全龄段覆盖，兰生复旦仅1公里，约3公里平和双语、复旦五浦汇、复旦附中等。300米还规划有幼儿园和小学，教育资源云集!（新房不确定学校，具体以官方为准）

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医疗配套：三甲医院环伺，为健康生活保驾护航· 红房子医院---即复旦大学附属产科医院青浦分院· 长三角智慧医院· 上海市儿童医院长三角示范医学中心（在建）· 中山医院青浦分院（在建）· 复旦大学附属中山医院。

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最近几天，楼市发生了几件大事，极大程度影响了普通人，接下来的财富应对策略，我一个一个把里面的玄机，给大家写出来：

01，这次救市，动真格了！

我知道，不管我们怎么说，楼市空军依然是唱空楼市，楼市多军依然是相信国运。

所以，我们今天不谈空，也不谈多，我们谈点实际的：

你知道何为救市吗？

很多人只是一股脑相信国家会救市，会出台更加宽松的救市政策，但是鲜有人知，我国到底是如何来救市的？

救市严格来说，其实就是两个阶段，一个阶段是救预期，另一个阶段就是落实好政策工具箱。

这个就好比你在煮方便面，救预期就是把水煮开，落实好政策工具箱，就是把面放到开水里面去煮。

请问你有见过用凉水来煮泡面吗？

所以，今年过完年，到开大会，几乎每个月都是光打雷不下雨，为什么要打雷呢？就是要把水煮开。

而昨天是一个转折点，昨天就是水彻底烧开了，接下来就要进入到煮面的程序了。

果不其然，5月8日发改委领导明确要求，2025年要在多个领域，比如说交通运输、能源、水利、新型基础设施方面，推出总投资规模约为3万亿的优质项目。

这句话怎么理解？就适合明确了，要大搞货币放水，那有人会说了，这3万亿跟楼市有啥关系呢？看上去八竿子打不着，但背后有着千丝万缕的联系，接下来，我慢慢给大家讲解：

第一，我们高层，一贯都是坚持宽松的货币政策，这一点从来没有改变过。

从去年926新政出台以来，止跌回稳的表述，加上更为宽松的货币政策，再到今年3月份的财政赤字率4%，一切的一切，都是告诉大家，不惜一切代价，都要放水，而且是巨量放水

第二，昨天跟今天的政策，其实是在告诉大家，不要低估了管理层救市的决心，但与此同时，我希望大家明白，不要想着国家给全民发钱，这是不可能的！

我们跟欧美国家不同，欧美可以全民发钱，但我们不行。

因为欧美印钞方式跟我们不同，他们是无形负债，无形杠杆，这就好像是中医跟西医的区别，中医是标本兼治，西医是治标不治本。

美国人搞全民发钱，短时间内确实可以起到刺激消费的效果，但长期不利于造福子孙后代。

而我们搞的是全民发放消费券，全民减税降负、全民降准降息，这就是“中医”治疗，中医是治“未病”。

同样中医也是治“慢病”，我们的印钞方式，是有形杠杆，是有形负债，我们印出来的钞票，最后变成了城市地铁、公园、医院、学校、图书馆等等。

这种放水，水可以流进劳动人民手里，建筑工人手里，园林维护人员手里，这种放水是可以造福百姓的。

中国式放水，有一个特点，那就是慢，当然必须慢，快就会出问题。伤筋动骨一百天！

所以，这一波放水，水要流出来，最少需要12个月时间。

说了这么多，我想告诉大家什么呢？

首先，核心城市，比如说一线城市北上广深，楼市不用担心，一定会反弹，几个强二线城市，也不要担心，比如说成都、杭州、武汉、苏州，这几个城市也能接到天量的水，楼市回暖也是早晚的事。

其次，大家真正要引起注意的是，产业结构偏传统、人口净流出的城市，这些城市的房子，只会慢慢回归到居住属性。

救市绝对不是撒胡椒面，而是靠市场化来解决，何为市场化？供大于求，房价就得跌，供小于求，房价就得涨？

为什么深圳在过去几轮楼市周期里面，涨幅最大？最先开始涨？因为这座城市几乎集万千优势于一身。

人口密度，深圳全国第一；

人地矛盾，深圳最突出；

人均拥有商品房套数，深圳最低；

新兴产业优势，深圳引领其他城市；

金融灵活度，深圳第一；

不管是居住还是投资，深圳的宜居程度，其实也是在超大城市里面排第一；

最近二十年，你把常住人口增量取一个年平均值，其实深圳每年常住人口增量，也是排在全国第一。

当然，现在深圳房价相对来说，已经处于一个历史高位了，以后虽然也能涨，但是涨幅可能会输给一些强二线城市，但是从绝对值来说，我认为深圳依然有优势。

02，寻找下一个深圳

如果你预算在2000万以上， 我认为来深圳买房，作为一个资产的托底，或者是稳中带升，都是没问题的，因为这座城市不会让你失望。

如果深圳都让你失望了，国内其他城市，只会更失望，如果你相信国运，且资金充裕，来深圳买个2-3套，起码比把钱存在银行里面强。

如果你的预算在1000万以内，我不太建议你来一线城市买房，因为这个预算，买不到好地段，只能买二类和三类价值板块。

记住一句话，宁做鸡头不做凤尾，既然我们预算没那么多，那我们就要去找“鸡头”。

下一个深圳在哪？

我认为在成都和杭州之间做选择。这两座城市都很优秀，都是园林城市，很漂亮，且品质都很棒；

区别在于，杭州其实预算偏高一些，杭州的改善房，没有个800万，很难找到好的。

成都不同，预算500万左右，就可以买到不错的改善房，所以成都的投资包容性，我认为比杭州要强。

中国天花板级别的豪宅，成都麓湖四大神兽，极有可能复刻，深圳湾豪宅，10年翻3倍的行情。

2015年，当年的深圳湾一号，开盘价也不过10万一平米，2025年，楼层和景观面不错的户型，卖到了30万一平米，10年翻了3倍。

如今的麓湖豪宅，均价在8万一平米，十年后，也就是2035年，24万一平米唾手可得！

买房，需要运气，但更需要勇气和底气！

总结：2025年，新手买房指南

今天上午，跟一个老大哥聊天，他的买房思路，跟我们大部分人都不太一样！

老大哥是东北人，早年间做生意，赚了些钱，最近十几年时间，热衷于买房，老大哥在广州、深圳、上海、杭州、武汉等城市，买了差不多20多套房，很厉害了吧！

老大哥跟我说，他很少买新房，基本是买次新房为主。

为啥呢？老大哥在东北是做园林生意的，他知道楼盘里面很多猫腻。

就说园林和绿化，很多楼盘开盘是最漂亮的， 因为各种颜色的花花草草、绿色、红色、黄色，五彩缤纷，赏心悦目，甚至楼盘销售员会跟你讲，我们小区里面，很多树都是有100年的，买一棵这样的树，最少要50万起步。

其实老大哥告诉我，100年的树根本没法运输，楼盘里面用的那些树，其实都是成本最低的景观树，这种树呢？生存周期就是3年，有的只有1年，1年之后，小区园林根本没法看。

但是买次新房不一样，这种小区已经存在5年时间了，里面所有的东西都是真实的，不可能造假，所以买的放心，不容易贬值。这个才叫所见即所得。

还有就是房子装修，开发商的精装修，其实很扯淡，一般来说，对外5000元一平米的装标，其实最多不会超过2000元一平米装标，对外说1万一平米的豪装，其实最多也就3000元搞定。

而且很多材料都是不抗造的，过个几年，也就磨损一半了。

所以，老大哥坚持买次新房，他还可以挑房源，挑装修，品质实打实看得见，不存在造假，买的放心。

这才是高手呀！

当然，从概率上讲，凡事没有绝对，也有的开发商讲良心的，只不过，这种开发商市面上不太多，绿城、滨江、龙湖整体还是可以的，万科这几年越来越拉胯了！

现金流从来都是企业的“生命线”。在房地产行业发展模式转型之际，房企摒弃了以往“三高”的发展模式，更加注重企业现金流的稳健。

在今年各大房企的业绩会上，更多的房企高管也透露出更加看重现金流这一指标。“手中有粮，心中不慌”，现金储备成为房企持续生存的重要保障；同时，房企更加强调经营性现金流这一自身“造血”指标，因为经营性现金流的正向增长表明企业经营状况的向好。

在年报季尾声之时，新京报贝壳财经以中指研究院发布的2024年销售额排行榜为基础，根据已公布2024年年报的上市房企公开信息梳理出“上市房企现金储备TOP30”以及“上市房企经营性现金流TOP30”，以此观察哪些房企最有钱？哪些房企“造血”能力强？

保利发展、华润置地、中海在手现金超千亿

据新京报贝壳财经记者统计，2024年，根据房企年报数据，手握现金排名前十名的房企分别是保利发展、华润置地、中海地产、招商蛇口、建发股份、万科、绿城中国、龙湖集团、滨江集团、保利置业。

其中，保利发展可谓是2024年度最有钱的房企。同时，保利发展和华润置地、中海地产也是3家手握现金超过千亿元的房企，具备相对充足的流动性和抗风险能力。

手握现金多的房企也是2024年拿地积极的企业。根据中指研究院数据显示，2024年TOP100企业拿地总额9280亿元，其中，中海地产以688亿元的权益拿地金额领跑行业，保利发展和华润置地分别以583亿元和543亿元排在第二和第三位。

值得一提的是，万科虽然在去年亏损了494.78亿元，但是其期末现金及现金等价物余额840.1亿元，经营活动产生的净现金流约为38亿元，持续为正。在亏损局面下，万科保有的超800亿元现金储备除了销售回款外，还包括出售资产的收入、银团借贷和经营性比如收租等业务的收入。

反向来看，期末现金及现金等价物余额不足百亿元的代表房企包括北京城建、厦门国贸、融创中国、中交地产、碧桂园、新城控股、旭辉集团、远洋集团、美的置业、建业地产等。其中，建业地产的现金及等价物仅有3.65亿元，而其还有上百亿元债务需在一年内偿还，现金流已经岌岌可危。

保利发展跌出经营性现金流前十，世茂、远洋等为负

在房地产行业调整之际，更能真实反映房企的生存状况的经营性现金流被视为更为重要的指标，上市房企在业绩会上也不断强调经营性现金流这一指标来凸显其“造血能力”。

新京报贝壳财经统计发现，2024年，在代表房企中，经营性现金流净额排名前10位的上市房企分别为华润置地、中海地产、招商蛇口、龙湖集团、绿城中国、越秀地产、华发股份、金地集团、建发股份和旭辉集团。

也就是说，2024年，在上市代表房企中，“造血能力”最强的房企是华润置地，其次是中海地产和招商蛇口。受益于商业运营等方面布局，经营性业务为华润置地带来持续的现金流也反映在这一指标之中。

值得关注的是，保利发展虽然期末现金及现金等价物余额排名首位，但是，在经营性现金流方面却明显“掉队”，其去年经营性现金流净额为62.57亿元，排名第15位，与第一梯队的华润置地、中海地产、招商蛇口差距较大。

此外，还有世茂集团、厦门国贸、远洋集团、美的置业、建业地产、碧桂园、绿地控股、中国金茂等上市代表房企的经营性现金流净额为负，这也意味着这些企业在经营活动中所产生的现金流量不足以覆盖经营支出，可能存在着库存积压等经营压力。

在行业深度调整期，现金储备与经营性现金流如同房企的“双轮驱动”，既需要厚实的家底抵御风险，更离不开内生造血能力支撑长远发展。当房地产行业从规模竞赛转向质量竞争，房企当以健康的现金流和“自我造血”为标尺，方能安全穿越周期。