4月社融透露楼市还在爬坡 静待下周降息

你还在等5月19日国家统计局的房地产月度数据吗？

央行5月14日发布的前4月金融数据，已经提前透露了若干隐秘的细节。

央行拐了一道弯，不再直接公布单月社融数据，而是1-2月，1-3月，1-4月这样公布。但这并不妨碍我们对比分析，得出单月的数据。

宏观方面，4月份，M2环比下降0.3%，M1下降3.8%，都是负增长。说明什么？说明整个流动性还在收缩。

分领域看，政府投融资起到了中流砥柱作用。4月政府债券净融资9729亿元，同比多增约1.07万亿元，占到4月新增社融规模的92%；企事业部门发债净融资2340亿元，同比增长37.1%。

4月新增人民币贷款2851亿元，同比下降61.1%，环比下降79.9%。这数字没法看。

企事业部门4月份新增贷款6116亿元，环比下降78.4%。

4月住户部门存款减少1.2万亿元，这些钱去哪里了？存款大搬家，可能去了股市，去了黄金市场，去了理财市场，但好像没去房地产市场。

4月份住户贷款净减少5251亿元，同比多减67亿元，环比减少15139亿元。其中，被视为房贷风向标的中长期贷款减少1231亿元，同比降幅扩大。

住户短期贷款（如消费贷）减少4019亿元。说明消费仍不景气。

企业端同样惨淡。房企融资收缩态势未改，4月地产债（证监会口径）净融资为-20亿元，城投债净偿还900亿元。企事业部门贷款中长期贷款增速同比下降38.5%。

3月楼市小阳春之后，4月又掉头向下。中指研究院的报告显示，4月百强房企销售额同比降幅扩大至16.9%。

虽然我们不同意有些专家说的，楼市又回到“居民不买房，企业不拿地”的状态，4月紧张的关税氛围影响到了人们的消费行为，但居民购房意愿不高，却也是事实。

4月份，企业新发放贷款加权平均利率约3.2%，比上年同期低约50个基点；个人住房新发放贷款加权平均利率约3.1%，比上年同期低约55个基点，均处于历史低位。然而，哪怕是4月房贷利率已处于历史最低位，但很多购房者仍选择提前还贷，这直接削弱了中长期贷款需求。

金融主管部门当然早就看到了这些情况。

5月7日央行宣布下调政策利率，8日起，公开市场7天期逆回购操作利率由此前的1.50%调整为1.40%，下降0.1个百分点。降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，五年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%。

5月15日，央行宣布年内首次全面降准0.5个百分点，释放1万亿元长期流动性。

这些流动性有多少能流入楼市？恐怕还需要定向输血。5月7日金融监管总局局长李云泽在发布会上表示，近期将推出八项增量政策，其中排在第一位的就是加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，但具体政策尚未落地。

关税战已按下90天暂停键，可以预计，将迎来出口繁忙期。二季度我国进出口数据应该会比较好看。但最关键的，仍然是内循环的“扛把子”——消费。

房地产不再是“另类”物种，住房消费已被国家纳入大消费的范畴。所以，提振消费，就必须鼓励住房消费。

我们之前写过（《》），对美国佬不要抱任何幻想，地缘政治下的关税战、经贸战将是长期的。房地产必须承担它作为支柱产业应有的角色，为打赢关税战、金融战提供后方坚强基础。

市场化商品房之外，有两项重点：保障房建设和城市更新。一手抓住房消费，一手抓（泛）房地产投资。

中办、国办近日印发《关于持续推进城市更新行动的意见》提出，鼓励以市场化方式推动老旧厂区更新改造，积极推进城中村改造，尤其是要加快实施群众改造意愿强烈、城市资金能平衡、征收补偿方案成熟的城中村改造项目。

近期可以期待的政策是，5月20日LPR有望再次下调。若猜测成真，这将是对房地产的重大直接利好。

降准降息，与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，都是在落实4月25日政治局提出的要求，“持续巩固房地产市场稳定态势”。

一步一个脚印，楼市应该不会更差了。未来这90天也是住房销售的窗口期。

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