四千亿规模“收地潮”，国家出手了，什么信号？

　　作者｜碎叶冬青

　　编辑｜王战新

　　最近，很多人没有注意到，一场史无前例的“收地潮”正在全国各地铺开。

　　据克尔瑞不完全统计，截至5月13日，已经有171个城市发布土地收储计划，合计收储金额达到3918亿元，明确涉及收储宅地规模达到6565公顷（相当于9100多个足球场）。收储对象以央国企居多，如金茂、越秀、华侨城、华润等。

　　政府花钱从开发商手里收回闲置土地，显然是个极不寻常的“腾笼换鸟”之举，剑指盘活市场的总目标。

　　国家出手，推动这场千亿规模“收地潮”，什么信号？

　　事实上，专项债收购存量闲置土地，是2025年楼市宏观调控的关键抓手。

　　3月全国两会过后，各地收储计划的发布速度明显加快，与重点城市土拍热度的回升同步，目的就是促进市场供求预期进一步趋稳向好。

　　据克尔瑞不完全统计，光是今年 1-2 月各地公示拟收回面积合计仅为1613公顷，总金额接近522亿元，3月就跃升到3939公顷，总金额约1060亿。

　　4月份，随着财政和货币政策的进一步发酵，收储规模再次“狂飙”，拟收回面积高达7198公顷，拟收购价格超过了1700亿元。

　　一个月的进度，就超过了第一季度。

　　收储规模，达到了前所未有的高度。

　　分城市来看，三四线城市的收储积极性，似乎比一二线城市更高。就已公布土地属性的地块清单来看，三四线拟收储5437公顷，占比达到84%，合计收购总价1659亿元，占比74%。

　　目前有13个城市拟收储规模超过100公顷，其中仅有4个二线城市，分别为郑州、昆明、西安、天津。

　　郑州拟收储规模273公顷高居首位，较第二名平顶山高出108公顷。

　　拟收购总价最高的城市是西安，合计公布125.6亿元，较郑州还高出了9.6亿元。西安收储土地平均地价达到9100万元/公顷，也是13城中平均收储单价最高的城市。

　　东到上海，西到新疆，南到广东，北到河北，这场收储运动牵涉范围之广，也是前所未有的。

　　规模之大，少不了背后政策加码的推波助澜。

　　去年底，国办发文明确了11个专项债“自审自发”试点地区，包括北京市、上海市、江苏省、浙江省（含宁波市）、安徽省、福建省（含厦门市）、山东省（含青岛市）、湖南省、广东省（含深圳市）、四川省，河北雄安新区。政策落地后，专项债的发行效率将大大提高。

　　目前，广东、四川、湖南已经发行用于收购存量闲置土地的专项债，合计发债金额约 402 亿元，预计已经公示地块的福建、浙江、山东等地发债节奏也将有所加快。

　　比结果数据更值得关注的，是土地收储的过程。

　　一个非常有意思的现象是，本轮“收地潮”中，居然冒出不少原价、溢价收购的案例。

　　比如，茂名收购当地国企的4宗地块，云浮收购当地国企的2宗地块，均为原价收购；潮州收购当地国企的3宗地块，有两宗是溢价收购，溢价率为106.6%、103.6%；河源收购当地国企的三宗地块，溢价率均为103%。

　　这说明，地方政府已经下定了决心，要把土地收储当作重点工作来做。

　　需要注意的是，土地储备中心只接受净地交付，即房企手中的存量闲置土地不能有任何质押、抵押等情况，如有则需要由房企自行解押。

　　大多数情况下，收储价格低于出让价。据中指研究院统计，过半地块拟收储价格与成交价的比值 在 0.8-1.0 之间，约 35%的地块比值在 0.9-1.0 之间，约 16%的地块拟收储价格与成交价的比值在 0.7-0.8 之间。

　　这样的条条框框明显对国企和城投更有利。所以，这一轮收储运动，国企和城投是绝对主力，民企依然只能做配角。

　　据不完全统计，城投企业成为土地回收主力，收购面积占比达70%，平均收储价格为3506万元/公顷；央国企占比12%，但平均收储价格最高（3998万元/公顷）；民企占比仅17%，平均收储价格3352万元/公顷。

　　为什么在当前形势下，收储土地成了盘活市场的“关键一招”？

　　说白了，就是把供应量先“打下来”，把流动性还给开发商。

　　开发商把闲置土地卖出去，就能拿到一大笔现金。兜里有钱，万事不慌，开发商的债务压力，就会迅速降低。

　　部分城市还玩出了新花样，把现金换成票据，让房企可以去开发更有价值的地块，促进市场活跃。比如广州的“地票”补偿机制，就是把现金换成了等值票据，让房企可以用这些票据继续买地投资。

　　花开两朵，各表一枝。

　　从政府角度看，这些回收的土地当年不会再供应用于房地产开发，进而有效减少市场存量土地规模，让房地产能够尽快止跌回稳。

　　据克而瑞估算，若拟收储计划全部落实，将有14个城市广义库存下降超过1年。其中九江、六安等新房交易规模较低的三四线城市，理论上可降低广义消化周期超过三年。而漳州、南充、咸宁、金华、安庆、滨州等城市也超过2年。

　　房产库存量下降后，市场的供给关系就会趋于平衡，各方势力就更有信心迎接未来。

　　克而瑞数据显示，今年一季度销售头部企业拿地力度超过去年，投资百强拿地金额同比大涨了42.2%。另据中指研究院数据，3月品牌房企销售额整体较上月增长 258.3%。

　　用收地来换取调整时间，这何尝不是一种积极的信号。

　　参考资料：

　　明源地产研究院：又有房企，成功退地了

　　真叫卢俊：最近好多房企都在退地，这背后…

　　新京报：各地拟发行专项债“收地”超千亿 收购价难定拖累进度

　　克尔瑞地产研究：专项债收储规模已近4000亿，回收宅地中民企占比17%