环沪楼市真相：价格腰斩但成交火热，谁在逆势抄底？

网上一直流行的说法是：环沪腰斩了，市场崩盘了，房子千万不能买。

最近我去了趟环沪，发现这里的市场行情跟大家说的不一样。

以环沪的花桥为例二手房成交非常火热，一直有人在买。

比如花桥的万科魅力花园、花桥裕花园、象屿都城嘉园、滨江裕花园、绿地启航社等。

这些都是昆山成交榜前列的小区，每月都有大量的成交，价格在1-1.7万元/m²不等。

环沪的“崩盘”只是价格崩盘，成交量却没有崩盘，反而非常大。

那么，究竟是哪些人在抄底环沪的房子呢？他们是怎么考虑的？

咨询花桥几家中介门店发现，上海的刚需外溢仍然是花桥的购房主力军。

一些在上海打拼了很多年的70、80后，现在依旧买不起上海的房子，他们不想回老家、还想继续留在上海，只能在环沪安家，这类客群比较多。

笔者同事的亲戚就是这样，白天开个车在上海跑一些工程、做个小生意，晚上回到花桥的温馨小窝。

对于他们来说，上海的房子太贵，拉不起那么高的杠杆；

本身也不想把压力搞那么大，觉得有个落脚的地方就行了。

他们在上海打拼这么多年，回到老家说在上海买了套房很有面子。

开往花桥的地铁11号线

还有更多在上海市区上班的年轻人，把环沪的房产当作跳板，希望将来攒到钱了再换到上海。

这类客群是持续性的，构成了环沪置业的中坚力量。

花桥的房子性价比是真的高，才万把块钱，100多万就能买个地铁+电梯商品房三房。

虽然上海也有100多万的房子，但大多是老破小，跟环沪的品质没法比。

笔者身边就有朋友把房子买在花桥的，开车1个小时到大虹桥、漕河泾或坐地铁到徐家汇上班。

“牺牲距离换取了品质，暂时有个栖息地，就当是我的曲线救国方案吧”，今年把家安在花桥的一位95后程序员朋友说。

花桥某个看起来有品质感的楼盘

除了市区外溢客群外，还有一部分本身就在上海郊区工业区上班的，把房子就近买在了环沪，不需要每天长时间跨城通勤。

上海跟江浙接壤的郊区都有不少产业园，外溢出来的产业人群很多就近买在了环沪。

比如在安亭汽车城上班的朋友小赵就买在了花桥，每天上下班就坐几站地铁；

也有在嘉定工业区、宝山工业区上班的朋友买在了太仓科教新城或浏河；

还有在金山石化上班的买在了平湖，未来沪平城际铁路开通后平湖与金山一线牵。

在汾湖的中介门店还了解到，他们接触到了好几组西岑华为的员工客户过来看房和买房。

沪苏嘉城际铁路开通后，汾湖就成了第二花桥，到华为基地通勤只需几站。

也有上海郊区本地家庭改善买到了环沪。

笔者同事的一位同学是白鹤本地农民家庭，想在附近买一套改善住房。

虽说家里靠种大棚草莓攒了一些积蓄，但看着家门口盖的2.8万元/m²的新盘，还是觉得高攀不起。

最近他们家看中了隔壁花桥的一套大三房，有地铁、有商业，比白鹤的配套还要好，而且购房成本不到白鹤的一半。

还有一类特殊的群体在上海虹桥商务区上班，把房子买在了昆山南站。

每天早上，昆山南站的高铁站台都排满了人，他们都是去上海的：

昆山南站到虹桥的高铁几分钟到十几分钟一班，密度堪比地铁；

而且十几分钟就能到，比住在花桥往上海市区通勤还快：

从虹桥出发，交通十几分钟能够到的地方，没有比昆山南站房价更便宜的地方。

昆山南站的珑庭花园、江湾澜庭成交价1.4-1.8万元/m²，性价比跟花桥一样高。

不过像这类“高铁通勤族”在大家身边可能不常见，新闻倒是有报道，还引发了网友热议：

新闻主人公认为每月的高铁票1000元比租房更划算；

而且比很多同城通勤的同事用时还短，你怎么看待她的购房行为？

上海还有很多养老、度假群体外溢到了环沪，环沪正在形成一个养老度假圈。

有的上海本地家庭本身就有房子，出于结婚等原因不再想和父母住在一起，可能父母也不想和子女住在一起。

在传统"三世同堂"逐渐解构的当下，很多上海年轻家庭更倾向保持"一碗汤的距离"，于是催生了环沪养老需求。

我们有一组客户是在大宁从事大数据行业的。

他们把老家的房子卖掉后在共康买了套婚房，然后又给父母在太仓买了一套养老房。

"这里房价不贵，而且生活配套齐全、物价比上海低很多，到上海也不远，父母居住挺喜欢。"

客户表示，每周五下班后驱车1小时就能带着孩子与父母团聚。

这种"分而不离"的模式既保证代际隐私，又维系了亲情温度。

太仓主城区楼盘图

很多上海本地中高收入家庭已经把环沪当成了“第二居所”。

我们还有一组客户王女士，是长宁区的一家外企高管。

一家人在昆山淀山湖购置了一套度假别墅，开启了"5+2"生活方式：

每周五傍晚，全家乘坐17号线地铁抵达淀山湖旁，再打车到别墅住所。

周末或泛舟于淀山湖面，或在社区马术俱乐部策骑。

这种"都市-自然"的切换模式，让王女士感慨：

"孩子们在300平的院子里观察四季变迁，比在市中心上自然课更生动。"

淀山湖昆山一侧开发的别墅

环沪开发商捕捉到这种需求，开发了不少养老度假型产品。

昆山的淀山湖别墅、湖州安吉的山水别墅、启东的恒大海上威尼斯等。

这些环沪度假盘都吸引了一些上海客群过去购买。

还有一些纯投资客户正在抄底环沪，他们认为环沪房价已经超跌了，想抄个底搏个反弹。

朋友小王是一位资深投资爱好者，曾在2015年那波股市和楼市的大牛市中双双大赚。

“房子很像股票，不会永远上涨，也不会永远下跌，价格总是波动的。”

“前几年高点投资环沪的人都被套了，但现在我以比他们低得多的价格入场，安全得多”，他说。

现在很多人认为房价不会再大跌了，国家在大力支持房价止跌回稳，楼市信心正在逐步恢复。

小王说，一旦未来上海的房价再度上涨，环沪的房价就会跟着涨，历史会重演。

像小王这样买环沪的房子肯定不会让它闲着，在等升值的同时还把房子往外出租，收取租金。

花桥本身跟上海通地铁，配套做的还可以，有上海直接的外溢，房价基数低产生了很好的租售比。

环沪花桥的租售比不仅跑赢了上海老破小，还碾压了银行大额存单利率。

以万科魅力花园的66m²两房为例，目前成交行情是75万左右，出租行情是2000元/月左右，租售比是3.2%；

棕榈湾80m²的两房成交85万左右，可租2500元/月，租售比高达3.5%。

但是再看上海，老破小租售比普遍在3%以下，跑输了环沪：

浦东金杨板块的金杨新村五街坊59m²的两房老破小成交在240万左右，可租5000元/月，租售比才2.5%；

宝山张庙板块的通河四村42m²老破小成交150万左右，可租3500元/月，租售比也不过2.8%；

长宁北新泾板块的新泾七村，45m²的老破小成交价220万左右，可租5000元/月，租售比才2.7%。

宝山的通河新村老破小

花桥吸引了很多外地房东过来投资、收取租金回报。

花桥某中介门店经理表示，有位山东的客户年初后在花桥买了4套地铁小户型，全部给他们门店托管了。

该客户给门店经理算了一笔账：“按当前租金计算，年净收益约9.6万元，相当于在老家持有8套房的租金收益。”

花桥还有的房东是乌鲁木齐的、东北的、海南的，来自全国各地。

这些外地房东平时不经常来，没法照看房子和租客，都委托附近的门店打理。

像山东那样客户，本身不在上海工作和生活，也没有上海的购房资格和意愿；

就纯粹地买花桥的房子来投资、收租金，跑赢了银行存款利率，是一个很好的选择。

不过尽管环沪租售比高于上海老破小，但需要注意其二手房流通性、保值性可能不如上海，投资也需要权衡收益与流动性。

总之，买环沪房子的有各类需求，置业客群五花八门，而且是源源不断的。

并不像网上传的那样，环沪彻底不行了、房子没人买了，这里的市场一直都在。

当然这样说并不是劝大家去买环沪，环沪楼市高度依赖上海外溢需求；

要是上海再次放松限购或郊区供应放量，可能加剧削弱环沪的竞争力。

环沪是大部分刚需置业客群的跳板，很多时候都是无奈之举。

能够买上海还是买上海，上海是所有人的终极改善之地。

是否买环沪，购房者要结合自身通勤成本、资产配置需求综合决策。