非同一村集体购房，合同无效后如何处理？北京房产律师提醒

为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：赵明

被告：孙强

案件背景：赵明与孙强因一号房屋（位于北京市顺义区 × 镇 × 村 × 街 × 号）的买卖合同效力产生纠纷，赵明诉至法院请求确认合同无效。

（二）原告诉求与事实理由

赵明诉请：

依法确认与孙强于 2004 年 5 月 1 日签订的农村房屋买卖合同无效；

本案诉讼费由孙强负担。

事实理由：2004 年 5 月 1 日，孙强以 33300 元购买赵明所有的一号房屋（含地上正房三间半、西厢房三间），并签订《农村房屋买卖合同》。因孙强非本村集体经济组织成员，赵明认为合同应属无效，协商无果后诉至法院。

（三）被告答辩

孙强辩称：不同意诉讼请求。双方签订合同时意思表示真实，且已履行完毕，合同签订当日交清房款，赵明交付房屋及集体土地使用证，自己与家人居住至今，还对房屋进行拆除重建，赵明无权主张合同无效。

（四）法院认定事实

赵明在一号房屋所在宅院拥有集体土地建设用地使用证，宅基地使用权人为赵明，其户籍为 × 镇 × 村农业户。

2004 年 5 月 1 日，孙强与赵明签订《农村房屋买卖合同》，以 33300 元购买一号房屋，当日房款交清，此后该宅院一直由孙强居住使用，集体土地建设用地使用证现由孙强持有。

孙强及其家庭成员自合同签订时至今均非 × 镇 × 村集体经济组织成员，户口未迁入该村。

双方均表示因合同无效产生的法律后果不在本案中主张，另案处理。

二、争议焦点

赵明与孙强于 2004 年 5 月 1 日签订的农村房屋买卖合同是否有效？

三、案件分析

（一）法律适用

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》，本案法律事实发生在民法典施行前，且无除外情况，应适用当时的法律和司法解释。

（二）合同效力判定依据

宅基地性质与房屋属性：农村宅基地属农民集体所有，农民集体所有土地使用权不得随意出让、转让。农村房屋基于本村集体经济组织成员特定身份无偿取得宅基地建造，具有社会福利性质，与宅基地不可分割。

法律规定与合同效力：依据相关法律、法规及司法解释，非同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同，原则上无效。本案中，孙强并非一号房屋所在村集体经济组织成员，其购买行为违反法律强制性规定，该农村房屋买卖合同应认定为无效。

（三）其他因素考量

虽孙强主张合同已履行且对房屋进行重建，但这并不影响合同效力的判定。同时，双方对合同无效后的法律后果选择另案处理，符合当事人意思自治原则，法院尊重其选择。

四、裁判结果

法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，判决：

确认赵明与孙强于 2004 年 5 月 1 日签订的《农村房屋买卖合同》无效。

五、案件启示

谨慎对待农村房屋交易：农村房屋与宅基地紧密相连，交易时需严格遵循法律规定。非本集体经济组织成员购买农村房屋存在极大法律风险，可能面临合同无效、财产损失等后果，交易前务必充分了解政策和法律规定。

明确合同效力风险：买卖双方签订农村房屋买卖合同时，应清晰认识合同效力问题。即使合同已履行，若违反法律强制性规定，仍可能被认定无效。建议在交易前咨询专业法律人士，避免盲目交易。

妥善处理无效合同后续问题：若农村房屋买卖合同被认定无效，双方应积极协商处理财产返还、损失赔偿等问题。若无法达成一致，可通过法律途径解决，合理划分责任，减少纠纷带来的不利影响。

关注法律适用时效性：在处理民事纠纷时，要注意法律事实发生时间与法律适用的关系。不同时期的法律规定可能不同，准确适用法律是正确处理纠纷的关键。