合肥“大外环”又有新进展！环线发展，138个纯新盘亮相~

备受关注的合肥“大外环”建设快马加鞭，眼下，“大外环”西环线——淮桐高速合肥段正在大干快干，项目预计今年10月底完成主体工程施工。

NO. 1｜壹

从一环到大外环，读懂合肥从环线开始

既有的一环、二环，规划中的三环，以及有“合肥大外环高速”之称的合肥都市圈环线，见证着合肥城市的发展，串联起交通路网的同时也连接了优质的城市资源，让生活更加便捷和美好。

一环

合肥一环由东一环、西一环、南一环和北一环共同组成，属于合肥真正的老城区。

一环示意图，合肥楼市制图

一环见证着合肥的“环城时代”，目之所及均为高能级配套：

区域内有合肥有且仅有一个的“翡翠项链”环城公园；

市区15所省级示范高中，这里拥有6所，占比高达40%；

全市已开通运营的6条地铁中，有5条在其范围之内；

全市年营业额超过10亿的8家商场，这里拥有银泰中心、包河万达广场两家，银泰中心更占据了全省90%以上的奢侈品市场消费金额；

配套完善的一环寸土寸金，土地资源早已填满，除非城市更新下拆迁出新地块，再难有居住地入市。故而，一环旁的新房少之又少。

二环

合肥二环由东二环、西二环、南二环和北二环共同组成，将蜀山、瑶海、庐阳、包河四区核芯区域基本囊括在内。

二环示意图，合肥楼市制图

一环到二环，框定了合肥中心部位，这不仅是路网的外拓纵横，也是城市中心的变迁。

它见证着合肥从“环城时代”走向“环湖时代”。2002年3月政务文化新区启动建设，在南二环天鹅湖旁迈出关键一步，这座集行政办公、文教体育、金融商贸、旅游度假、居住休闲功能为一体的新区逐步展露风采，成为城市中心。

除了以水著称的天鹅湖，这里汇聚安徽博物院、安徽出版集团、合肥大剧院及赖少其艺术馆等地标，云集天鹅湖万达、华润万象城、银泰城、保利MALL 新地中心、天珑广场等商业综合体，城市配套较为醇熟。

三环（规划中）

严格来说，合肥市暂无三环规划。但关于“三环”的传说，一直都在。

早在2017年，对方兴大道（南淝河路-龙兴大道）项目第一次环评公示中透露，龙兴大道作为合肥的东三环将同步设计，这也对应上了此前曝出的三环路方案，合肥三环总长度超过100公里。

三环路方案，2017年版本，非最终版

按照此方案，合肥三环由北三环路（魏武大道）、西三环（方兴大道北段-高新区段）、南三环（方兴大道-滨湖段）、东三环（龙兴大道），基本囊括合肥市区全部加三县部分。

其中，尤为闪耀的区域自然落在滨湖新区和高新区，以各自的特色独领风骚。

城市向外拓展，城市配套逐渐兑现，尤其是新板块，短期内要等规划落地，都有着“下一个滨湖”的希望。

合肥都市圈环线

此外，G9912合肥都市圈环线获国务院批准同意，正在建设中。

根据新一轮《规划》，G9912合肥都市圈环线为新增12条都市圈环线中的一条，主要控制点途经肥东、全椒（大墅镇）、巢湖、肥西、蜀山、寿县（炎刘镇）、长丰（下塘镇）、肥东，由东环线、南环线、西环线、北环线组成，环线全长约282.6公里。

NO. 2｜贰

138个新盘全解，谁在主导合肥楼市？

前不久，合肥土拍落幕，市区再填一新计容楼盘。根据最新盘点数据，合肥目前在售及待售楼盘累计138个，其中新计容楼盘61个。

政务区

政务区在售及待售3个，除了文渊府之外，其他2个都是新项目。伟星T10是合肥首批现房销售试点项目，产品定位为纯粹大平层，据说起步至少八九百万，目前示范区已经开放。天鹅湾壹号，据说是围绕生态治理，打造滨水新型区域，也会是下一个政务区的地标。

需注意：伟星T10、天鹅湾壹号定位为高端改善，后期入市总价预计较高，刚需慎入。

滨湖区

滨湖区在售及待售18个，在售10个，待售7个，还有一个是人才公寓+城市更新。

在售的10个楼盘里面，除了早期拿地的几个楼盘之外，新入市的楼盘价格基本上站稳了3万+，以豪宅为主。最具代表性的豪宅有，招商玺、越秀观樾、高速壹品、壹品森境等等。

而在待售的7个地块里面，不得不提的就是轨道省府东的5宗地（庐月汀雲、雲涛，翰墨雲栖、轨道33、34号地块）。他是方兴湖片区TOD综合开发的一个项目。从整个片区内住宅规划来看，区域内住宅规划主要以低密为主，且产品多样化。从曝光的效果图上来看，主要以小高层、洋房、墅类产品为主。

就拿雲涛来说，规划了22栋叠墅，主力面积195-330平不等，共有292套房源，西北角为地铁口，一路之隔就是方兴湖公园。最主要的是，据说这个项目为了打造墅类产品，主动将1.3的容积率降至1.17，这点非常难能可贵。

需注意：雲涛所在位置是省府板块，定位为叠墅项目，后期入市价格可能会相对较高，刚需慎入。

高新区在售的5个楼盘里面，仅绿城锦海棠是新计容项目。而待售的楼盘中，最快入市的应该是合肥城建星启时代，在讯飞小镇的星遇光年旁边。

高新区在售及待售9个，在售5个，待售3个，还有一个是合肥首个配售型保障性住房（城改云庐府）。

需注意：绿城锦海棠定位为高端盘，单价较高，主要面向改善人群，刚需慎入。星启时代作为讯飞小镇的首个新计容楼盘，销售速度可能会较快，需留意开盘时间。

蜀山区在售的12个楼盘中，基本上都集中在运河新城和董铺湖板块。只有绿城咏溪雲庐和合肥城建星启锦宸2个项目是新计容项目。而在待售的4个地块里面，接下来最快入市的可能是招商代建的招商春和景明项目。

蜀山区在售及待售16个，在售12个，待售4个。

需注意：蜀山区在售项目中新计容楼盘较少，购房者需要注意甄别。

包河区在售的22个楼盘中，主要集中在淝河、政务东和省府北板块。目前政务东的新计容楼盘最盘最多，像意禾澄庐、天阜壹号、四川邦泰璟和朗月、保利龙川瑧悦等都是新计容项目。省府北在售的新计容楼盘只有一个雲台映月，淝河板块在售新计容只有悦府二期。

包河区在售及待售项目最多，42个，在售22个，待售20个。是合肥新房市场的“大粮仓”。

而待售楼盘中，接下来要上市的新计容楼盘有政务东的伟星ONE139和合肥轨道云缦璞舍，卫岗王卫片区的滨投17地块和天阜序壹号地块。

需注意：包河区目前在售楼盘较多，价格拉差也比较大，购房者需要结合楼盘特性和自身需要谨慎置业。

庐阳区

庐阳区在售及待售13个，在售7个，待售6个。

庐阳区在售的13个楼盘中，没有新计容楼盘。待售项目中的万科月映青川，起步99㎡，是目前起步面积最小的新计容楼盘。

需注意：万科月映青川项目，周边待拆迁工厂较多，城市界面一般，居住氛围不纯粹。

经开区在售及待售11个，在售8个，待售3个。

在售的8个楼盘中，新计容楼盘只有明珠广场板块的置地松谷鸣翠，起步基本上350万左右。而在待售新项目中值得期待的是皖投安澜府项目。据说是皖投最高端的项目，引入了长三角顶豪圈层追捧的恒温、恒湿、恒氧、恒静、恒洁、恒智“六恒科技系统”。

需注意：目前经开区主力在售楼盘集中在明珠广场及其周边，新计容楼盘较少，购房者在置业的同时需要注意甄别。

瑶海区

瑶海区在售及待售14个，在售7个，待售7个。

在售的7个楼盘中，主要集中在东部新中心、瑶海万达和花冲公园周边，仅四川邦泰悦九章项目是新计容楼盘。其他几个在售项目价格基本上都在2万以下。

待售的7个楼盘里面接下来最快入市的应该是合肥城投08号地块或者瑶海大富12号地。目前这两宗地，大富瑶海12号地对外宣称4月份将面世，而合肥城投08地块也已经开始动工。

需注意：瑶海区在售楼盘中很多性价比较高，在售房源好楼层可能不多。

新站区

新站区在售及待售12个，在售11个，待售1个。

在售的12个楼盘中，主要集中在少荃湖、职教城和七里塘，仅合肥城建琥珀梓桐院项目是新计容楼盘，属于豪宅项目。其他几个在售项目均上在1.2-1.5万上下，是合肥市区产证价格洼地。而待售的中房项目，目前没有特别大的动静。

需注意：新站区属于合肥价格洼地，在售楼盘很多性价比较高，在售房源好楼层可能不多。

NO. 3｜叁

结语

从一环到大外环，合肥的城市框架在不断拉大。大外环项目建成后，将缓解现状合蚌高速、滁新高速的通行压力，对完善全省高速公路网络布局，提升合肥都市圈路网连通水平，推动合肥市深度融入长三角一体化、合肥都市圈高质量发展具有重要意义。

于开发商而言，当下的合肥楼市，没有永远的赢家，只有适者生存的残酷法则。对于购房者而言，核心区的资产保值性仍然较高，但同时需要警惕部分项目“伪高端化”的陷阱。随着市场的逐步回暖，压力也给到了购房者。毕竟合肥属于周期性市场，相信楼市低谷期也不会一直存在。期待合肥的下一波回暖...