建发海晏户型剧透，主力183户型得房率83%

北京进深 徐迪 海淀朱房这把高端局，建发海晏使出了浑身解数。

先说点好玩的黑科技——

京派王府园林，四进三园十八景，电伴热锦鲤福池，水温能全年保持20℃，四季都能看到小鱼游来游去的那种。

窗户确定为德国旭格系统窗，四玻两腔一夹胶，超静音，相当于图书馆的环境。北京首个项目做到全屋应用，包括卫生间和厨房，玻璃用的鸟巢同款超白玻，透光率比普通玻璃高10%。

会所面积3600平，层高大致7米。含恒温泳池，大人、儿童泡池，按摩池；KTV、SPA、3个私宴厅；另有高尔夫、茶厅、棋牌室、雪茄吧、瑜伽室、私教室……还有好多没听过的功能区。

户型方面，183㎡层高3.2米；218/266㎡3.4米；300/340㎡3.6米；

4套顶退户型层高都是3.6米，7#、14#、15#、16#楼有顶退户型，顶层复式带露台。

一步阳台玻璃高1.2米，客厅窗子可以三开平拉合成一块，窗子可开至三分之二面宽，卖窗帘的一定要盯死这个项目。

得房率，西北角4#7层洋房183户型可达到83%，剩下183中间户81%；218/266户型82%。

220㎡以上户型：

家政间全部做了转角窗，可以晾晒又避免潮湿，并且与客厅、卧室完全隔离，独立好收拾；

厨房台面650宽度，和建发观宸165户型的台面一样尺度。

此外，所有户型厨房烟道外移，不占用吊柜面积，操作台也更加完整。

266㎡以上户型：

高阶改善独有的双动线处理，主人和家政阿姨走不同的通道。正门1.8米双开门，侧边独立通道直通厨房家政间。

预计五一之后的第二周开放售楼处和样板间，7月开放实景大门、园林、会所等。

今年1月2日，2025年北京首场土拍上，建发房产以90.4亿元的价格摘得海淀朱房30地块，折合楼面价95062元/㎡，溢价25.04%。

项目建设用地面积约3.93公顷，总建面14.6万平方米，其中地上约9.5万平方米，地下约5.1万平方米。

规划16栋7F-15F洋房+小高层，户均建面达到218平方米。

其中3栋单体平墅，一层一户，建面300平。

东南两条主干道上各有一座豪华景观大门，从平面图来看就已极具视觉攻击性。

一眼看到的就是小区东侧大门景观带，占地近3000平米，门庭高达8米，用具体数字展示了什么叫“高门大户”。

飞檐翘角的轮廓，顶部多镂空，线条勾勒复杂，造型对衬，从平面图上就能看出恢宏气势，俨然一座城门楼。

大门沿街展示面总宽度超50米，将门外10米深的绿化带纳入檐下空间，做出500平米的宽广前场，环岛式落客动线，“三进式”入户礼序：

一进大门至公共服务配套楼；二进中庭景观区域；三进下沉庭院。

分别对应了府门、亭台、内院。

下沉庭院与整片中央绿地融合，东西走向近百米。从东门进来，一直延伸到最西边的配套楼，横贯整个小区，生生把16栋住宅楼分成了南北两区。

正门之外，还在南侧清河岸边开了个2号门，方便业主就近行至河畔观景。这一道侧门也有数十米宽，同样做了装饰构架。

规制照比东侧正门低，但在整条清河大街上，还是可以被当作景观一般的存在。

可以想象，小区这两道大门建成之后，东与绿地交融，南与河景相映，门口再立两个标志性的镇宅石兽，足以让一走一过的生出打卡拍照欲望。

建发，当之无愧的地产界门神。

受文件限制，建发在朱房项目上园林景观上走中式风，主体住宅建筑设计则加入现代风格元素，整体做到和谐明朗。

住宅楼屋顶均有造型轮廓线，与丰台的璞逸丰宜类似，做了大飘檐设计。

立面大部分石材为主，体现中式府院的厚重感，搭配少量玻璃幕和铝板，用金属线条质感展示现代建筑风格。

滨水而建，外立面颜值有保证的话，将成为这片河景豪宅的加分项。

北京“好房子”新规发布到现在已有半年时间，可以说，海淀新盘落实情况最差。建发朱房项目，迈出了突破性的一步。

平面图上虽然没明确标示风雨连廊，但在大门区域有多条旁支的连廊线条，连接到两侧住宅楼。

建发擅做中式建筑，园林中向来不乏亭台游廊，在丰台的观宸项目也是平面图上没体现，实际园林中建造了大量回廊。

这些廊道形式上与风雨连廊并无区别，功能上主要围绕园林打造，强调景观性。

而“好房子”新规下的风雨连廊，则是为了将相互独立的建筑物以及小区内广场、游园等公共空间做连接。

入门连廊直接连通了下沉广场，而下沉广场由东至西几乎横贯小区，也算以另一种方式实现了楼栋的连接。

建发朱房项目没做架空层，但首层拥有近7米的挑高大堂，叠加高低错落的官帽屋檐，主打一个奢阔感。

参考一下观宸的入户大厅，建发朱房项目大概有这个两倍高。

▲建发金茂观宸效果图

地块容积率2.42，密度不小，已经达到高层住宅的范围了。

小区最高建筑是15层，西北角4#楼为7层洋房，8#楼为11层，12-14层的小高层产品，14层居多，部分有退层设计。

部分楼间距过近，多组并排的小高层楼栋东西间距仅有4米：

包括1#和2#楼，7#楼和8#楼，9#和10#楼，13#和14#楼等。这种中间山墙做防火墙，不开门窗等洞口，不存在对视问题。

但2#楼和3#楼两栋，存在南北对角，间距也仅有7米出头。为此，外窗需设置内置格栅，做防对视处理。

地块位于北五环与京新高速东北角，南侧紧邻北五环，距地铁13号线上地站步行约1.5公里，昌平线朱房北站约1.2公里。

周边有海淀实验二小汇缘分校、第二实验小学橡树分校、清华附小清河分校，此外在0030地块东北侧规划清华附属九年一贯制实验学校，由清华附属实验学校承办，预计2026年初开工，2027年6月完工。

周边商业配套成熟，北面有大型购物中心清河万象汇，步行可达。

隔着万象汇的海淀北次新豪宅标杆北京橡树湾，当前二手房挂牌价在13万/㎡左右，楼龄较新的五期万橡府大户型能卖到15万 。值得一提的是，万象汇、北京橡树湾，均是华润置地北京代表作。

产业方面，腾讯北京在建新总部，就在学院路北边，与地块直线距离不到2公里。

重点看下周边竞品，海淀北新盘今年呈集中供应。

首先是隔壁臻澐：华润+中铁+招商联手拿下的0029地块。

项目聚焦华润的区域标杆影响力，面积段预计为140-300㎡全改善户型，主力180㎡以上大平层，标准层高3.1米 ，部分达到3.4米。

因为地价比建发30地块要低6000元/平，预计售价上也会有更大弹性。预计开盘价12.5-13万/㎡，或许将以价格刺客的身份杀出海淀楼市。

往西隔着京新高速的中海树村35号地，3月18日成交，楼面价超过10万/平，地块总建面7.3万平米，容积率为1.6，限高18米，预计为6层洋房。

西北两公里是功德寺双子项目：和樾望雲、和樾玉鳴，指导价10.5万/平，均已于近期开盘。

目前和樾望雲网签542套，和樾玉鳴网签300套，基本是顶着指导价上限成交。

周边次新盘主要有两个：

融创学府壹号院，新型共有产权商品房，2021年10月开盘，900套房源，主力面积段为154-275㎡四居五居，到2022年6月就基本售罄，销售指导价11.2万/㎡，扣除政府产权份额，实际成交价约9万/㎡；

海开圆明天颂，2021年11月开盘，238套房源，同样是大户型豪宅，主力为230-290㎡五居和180-200㎡四居，目前也已售罄，成交价11.5万/㎡。但近期挂牌的二手房房源，成交价达到16.5万/㎡。

此外，朱房地块周边有大体量安置房，总建面达44万㎡，25F高层，设计居住总户数超6000户，整体规划比较新，品相看上去不会太差。

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