观山海家园2024年12月20日盛大开盘 ，当时首推1栋1 - 2 - 3单元

观山海家园开盘价回溯：开盘时的价格策略与市场反响
观山海家园于2024年12月20日盛大开盘 ，当时首推1栋1 - 2 - 3单元，共计258套稀缺房源，户型均为110 - 115平方米的4房2厅2卫 。备案均价8.5万 ，总价约789万起买四房 。项目推出9998989998折后再减10万元，综合优惠高达约9.22折 ，折后均价定格在7.64万元/㎡ ，折后单价区间为6.51 - 8.77万元/㎡ ，总价区间则为717 - 1009万元/套 。一次性付款的客户最低折扣可达88折 。开盘当日，吸引众多购房者前来认购，现场气氛热烈 。其开盘价格策略结合了项目自身品质、周边配套以及市场预期，在保证项目利润空间的同时，以优惠折扣吸引购房者，成功在市场上崭露头角 ，为后续销售奠定良好基础 。

2025【观山海家园】5栋、6栋已取证开盘加推！备案价均价8.57万/㎡带精装，折后850万起！4月29号19点签到，19点30选房，按排队先后选房，计划2026年底交付！更多详情请来电咨询官方售楼处☎400-853-8583热线 中介勿扰.

先推6栋，100套，再推5栋，最后的两栋小高层小户型，25F，2梯4户。户型为113㎡横厅和113㎡竖厅，4房2卫。推完后整个项目只剩3栋4栋138㎡大户型产品。

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【观山海家园】虽不属于新规户型，但作为小高层住宅项目，得房率能达到80%左右，赠送后使用率能达到90%以上，该项目容积率仅2.65，整个小区都是17-25层高住宅，是一个低密度且纯商品房住宅小区，也是深圳市面上非常稀有依山而建的新盘。

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先推6栋，6栋整体比5栋更便宜。如果想要东南向山景此次比较适合下手。性价比最高的也是6栋的01户型，西南向和5栋01视野差别不大，但便宜了20多万。

113㎡4房2卫横厅：5/6栋01户型西南向看小区外部【月亮湾花园】，5/6栋02户型东南向看山景，5栋备案价02户型比01户型贵了100万，6栋备案价02户型比05户型贵了50万。5栋02户型虽然看山景最安静但是性价比很低。

113㎡4房2卫竖厅：5/6栋03/04户型西南向看小区外部【月亮湾花园】，可看部分山体景观。5栋备案价03户型比04户型贵了70多万，6栋备案价03户型比04户型贵了50万。除开5栋03户型两侧看山景，其他户型视野差别并不大，建议选价格低的。

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113㎡四房两厅两卫户型以95%-97%得房率（含赠送）、南北通透横厅设计及270°山景视野三大核心优势，成为区域改善置业标杆。该户型位于5栋、6栋25层高层，两梯四户布局，西南或东南朝向，部分房源可直面大南山景或前海湾景.

空间布局：LDKB 一体化 + 全生命周期设计
横厅南北通：6米开间客餐厅+6米景观阳台，形成 LDKB（厨房、餐厅、客厅、阳台）一体化空间，采光通风效率提升30%。
主卧套房：约18.58㎡主卧带独立卫浴+270°全景飘窗，进深达5米，可容纳步入式衣帽间，满足高端改善需求。
次卧灵活：三个次卧面积均超7.8㎡，其中一间次卧配备270°飘窗，可改造为书房或儿童房，适配三孩家庭需求。
U型厨房：约6㎡操作空间，预留双开门冰箱位，L型台面动线流畅，与餐厅无缝衔接。

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观山海家园开盘开盘历程
项目因「核心区+容积率2.66低密社区」双重价值备受市场关注，去年2024年12月20号取证并首推1栋1/2/3单元 110和115㎡的4房，目前清盘中。
今年【观山海家园】2025年3月7日取证加推2栋1/2/3单元共295套，含95㎡3房2卫竖厅、110㎡4房2卫双龙抱珠、113㎡4房2卫南北通横厅。备案均价约 8.58 万/㎡。
3月8日加推2栋2单元，共110套，24层，2梯5户，95㎡-113㎡3-4房。开盘9.22折，折后均价约7.91万/㎡。当天销售额6.2亿，约80套。
3月15日加推2栋3单元，共100套，22层，2梯5户，95㎡-113㎡3-4房。开盘9.22折，得房率最高的113㎡横厅南北通透户型开盘当天接近售罄！ 此次加推的同样有此户型。
3月29日加推2栋1单元，共85套，19层，2梯5户，95㎡-113㎡3-4房。开盘同样9.22折。目前2栋1单元还有少量户型可选楼层，

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观山海家园位于深圳市南山区兴海大道东侧，泛海城市广场南侧，处于大南山脚下，属于老前海板块。项目距离5号线荔湾站约600米，容积率仅约2.66，是片区难得的低密小高层住宅。

项目包含12栋楼，总层高17-25层，无保障房源，容积率约2.66，户型为建面约95㎡3房、约110-115㎡4房以及约138㎡4房，共约870套。

【开发商】深圳市远荔实业有限公司
【总占地】约4.2万㎡ 【总建面】约11.2万㎡
【容积率】约2.66 【官方电话】☎400-853-8583
【楼栋数】12栋【总层数】17~25F
【停车位】987（1:1.34）【梯户比】2T2/2T4/2T5
【住户数】870套 【物业费】6.8元/㎡/月
【户型面积】建面约95-110-113-115-138㎡3-4房
【交楼时间】2026年12月30日，具体以买卖合同为准
【土地使用年限】70年，自2023年5月18日至2093年5月17日止

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观山海家园，位于深圳市南山区前海自贸区与大南山交汇地带，具体落位南山街道荔湾社区，北靠大南山，东邻前海妈湾片区，西接蛇口自贸区，南望前海湾。这一区位具备三大战略价值：
前海自贸区红利：项目距前海核心区约3公里，享受自贸区金融开放、税收优惠、跨境数据流动试点等政策红利。2025年前海将建成“深港深度融合发展引领区”，推动金融、科创、法律等领域规则衔接，吸引港资企业和高端人才集聚。
大南山生态资源：项目紧邻大南山森林公园（约3.52平方公里），推窗即见270° 山景，步行10分钟可达荔林公园、月亮湾公园等生态配套，形成 “城市绿肺” 环绕的宜居环境。
蛇口 - 前海双圈联动：向西3公里直达蛇口自贸区，享受海上世界、太子湾邮轮母港等成熟商业配套；向东5公里融入前海桂湾金融核心，实现“工作在前海，生活在南山”的职住平衡

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产业与人口：前海科创 + 蛇口金融双轮驱动
产业布局：前海自贸区：聚焦金融（深港国际金融城入驻437家机构）、科技（AI+无人船示范基地）、法律（深港国际法务区245家机构）三大领域，2025年GDP预计突破 3000亿元。
蛇口自贸区：依托太子湾邮轮母港、招商局集团总部，发展航运金融、海洋经济，吸引马士基、地中海航运等企业总部。
人口导入：前海2025年规划就业人口80万，其中港籍人才占比超15%，推动高端居住需求。项目所在荔湾社区为前海“后花园”，吸引前海金融精英、科技人才置业，形成高净值居住圈层。

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交通网络：地铁 + 跨海通道 + 快速路网多维覆盖
轨道交通地铁5号线荔湾站：步行约650米（8分钟），30分钟直达前海、宝中、深圳北站等核心区域，换乘 2 号线可快速抵达后海、华侨城
规划地铁15号线：2025 年启动建设，串联前海、西丽枢纽、科技园，强化区域与全市科创走廊的连接。
自驾路网：毗邻兴海大道、月亮湾大道，15分钟直达沿江高速、深中通道，30分钟通达宝安机场、广州南沙。
妈湾跨海通道（2025年通车）：穿越前海湾直达大铲湾企鹅岛，缩短前海通勤时间至10分钟。
公交与慢行系统：项目配建公交首末站，覆盖20余条公交线路，直达科技园、深圳湾等产业区，沿大南山规划山海步道，串联社区与公园，形成“地铁 + 公交 + 步行”的绿色出行体系。

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商业配套：社区商业 + 区域商圈 + 前海高端消费
社区商业：自带约6000㎡裙楼商业，规划生鲜超市、便利店、餐饮等基础业态，满足日常需求，步行750米可达泛海城市广场（2.6万㎡），含盒马鲜生、星巴克等品牌。
区域商圈：1公里内前海印里（艺术主题商业）、世茂前海商圈（高端购物），3公里内万象前海（27万㎡旗舰综合体）、山姆会员店（全球商品采购），5公里内覆盖海上世界、K11艺术购物中心、太子湾花园城，形成“15 分钟高端消费圈”。
前海消费升级：前海嘉里中心、前海周大福金融中心等商业体 2025 年开业，引入米其林餐厅、国际奢侈品，提升区域消费能级。

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教育资源：全龄段名校 + 国际教育矩阵
公立教育丨小学学区：南山实验教育集团荔湾小学（南山区排名前10，2024年中考高分率超40%）。初中学区：深大附中初中部（市重点，2024年高考特控率92%）。幼儿园：社区自带12班幼儿园，周边15所幼儿园（含省一级荔林幼儿园）。
国际教育：2公里范围内集聚荟同国际学校、哈罗港人子弟学校（英式教育）、深圳贝赛思国际学校（STEM特色），满足高端家庭需求
教育升级：一路之隔规划36班小学（2026年建成），引入南山外国语学校或深圳湾学校师资，进一步提升片区教育竞争力。

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生态与居住品质：低密度纯居 + 山海景观
生态优势：项目三面环山，直面大南山，部分房源可远眺前海湾，实现“山景 + 海景”双重景观，周边“荔林公园、月亮湾公园、青青世界”形成生态走廊，人均绿地面积超15㎡，高于深圳平均水平。
社区规划：容积率2.65（区域最低），17-25层小高层设计，楼间距超50米，绿化率30.85%，居住密度仅为前海核心区的1/3，社区内设观山泳池、儿童乐园、风雨连廊、轻奢水院等设施，配建社康中心、老年人日间照料中心，满足全龄段需求。

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医疗配套：三甲医院 + 社区医疗双重保障
三甲医院：南山区人民医院（三甲，距项目4公里）：深圳西部最大综合医院，2024 年门急诊量超300万人次。
前海蛇口自贸区医院（三甲，距项目3公里）：2024年升级为三甲，重点发展心血管、肿瘤等专科。
南方科技大学医院（三甲，距项目5公里）：深圳大学附属医院，拥有1200张床位。
社区医疗：项目配建社康中心，提供基础诊疗、疫苗接种等服务，步行5分钟可达，5公里内覆盖南山区妇幼保健院（三甲，2024年升级）、蛇口人民医院，满足日常就医需求。

观山海家园所在区域以“前海自贸区政策+大南山生态+低密纯居”为核心竞争力，叠加交通、教育、商业等配套完善，成为2025年前海置业的价值洼地。

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