最高院：承包方对已经预售的房屋，还有价款优先受偿权吗？

作者：周军律师.

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建设工程价款优先受偿权是指施工方在建设工程竣工后，对于发包人未支付的工程价款，有权优先于其他债权人受偿的权利。这一权利的设立，旨在保护施工方的合法权益，确保其能够及时获得劳动报酬。

如果房屋已经预售的，承包方还享有建设工程价款的优先受偿权吗？

最高人民法院民事审判第一庭2021年第21次专业法官会议纪要中明确：建设工程价款优先受偿权不因工程建成的房屋已经办理预售合同网签而消灭。

最高院认为，

建设工程价款优先受偿权不因工程建成的房屋已经办理商品房预售合同网签而消灭，如符合建设工程价款优先受偿权的成立要件，承包人仍有权就工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

《中华人民共和国民法典》第807条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”

《建工解释一》第35至第42条进一步明确了行使建设工程价款优先受偿权的条件。

由此可见，建设工程价款优先权是承包人的法定权利，在符合法律及司法解释规定的条件时，建设工程价款优先受偿权就已经成立。

商品房预售合同网签是为规范商品房预售而采用的行政管理手段，并非法律规定的不动产物权设立、变更、转让和消灭的公示方式，不能产生物权变动的效力，亦不导致承包人原本享有的建设工程价优先受偿权因此不成立或者消灭。

如承包人行使建设工程价款优先受偿权时与房屋买受人之间发生权利冲突的，属于权利顺位问题，可另行解决。

据此，只要承包方满足工程竣工、存在未支付工程价款等条件，并遵循法定程序，即可行使优先受偿权，设工程价款优先受偿权不因工程建成的房屋已经办理预售合同网签而消灭。

周军律师提醒，建设工程价款优先受偿权纠纷通常比较复杂，本文内容仅供参考，具体案例的处理还需依据相关法律法规和实际情况进行分析。遇到相关问题，建议咨询专业法律人士，确保在合法合规的前提下，通过法律途径实现优先受偿权，有效的保护自身权益。

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